Immer wieder sorgen die Betriebskostenabrechnungen für Unverständnis und sind nicht zuletzt auch Anlass für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Damit Sie alle Informationen bezüglich der Betriebskostenabrechnung künftig besser verstehen und Fehler vermeiden, berichten wir in diesem Artikel ausführlich darüber.
Übersicht:
- Die Betriebskostenarten
- Die Brutto(kalt)miete
- Die Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung
- Welche Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sein sollten
- Wie der Abrechnungszeitraum aussieht
- Die Frist für die Abrechnung
- Der Überprüfungszeitraum
- Die Belegeinsicht
- Die Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung
- Wie der Verteilerschlüssel aussieht
- Die Beratungsstellen
- Was Sie sonst noch interessieren könnte
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Die Betriebskostenarten
Die Betriebskostenabrechnung darf folgende Kosten betreffen:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gemeinschaftsantennenanlage
- Einrichtung für die Wäsche / maschinelle Wascheinrichtung
- Eis- und Schneebeseitigung, Winterdienst
- Sonstige Betriebskosten
- Neue Betriebskostenarten
Die Brutto(kalt)miete
Es lassen sich viele Unklarheiten ausräumen, wenn die Parteien über die Angabe von Brutto(kalt)Miete und Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung informiert sind. Bei der Bruttokaltmiete sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten.
Das heißt, in der Miete ist ein fester Betrag für die Betriebskosten erfasst. Diese können somit nicht in einer Betriebskostenabrechnung zur Nachzahlung fällig werden oder erstattet werden, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger sind, als der feste Betrag.
Die Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung
Bei der Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung zahlt der Mieter zur Miete eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung. In diesem Fall ist der Vermieter zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet.
Je nach Abrechnung ist dann eine Nachzahlung vom Mieter oder eine Rückzahlung an den Mieter zu leisten. Der Vermieter darf nur, für die vom Gesetz aufgeführten Betriebskostenarten, Vorauszahlungen erheben und muss mit den Vorauszahlungen auch wirtschaftlich umgehen.
Welche Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind
Im Mietvertrag müssen Vereinbarungen zur Umlage der Betriebskosten aufgeführt sein. Fehlen diese Angaben muss der Vermieter die Kosten selbst tragen. Bei der Umlagevereinbarung muss im Mietvertrag auf den §2 BetrKV verwiesen werden, da dort alle zulässigen Betriebskosten enthalten sind.
Fehlt der Verweis und die Angabe besteht aus dem Satz: „Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten“ oder andere pauschalisierten Angaben, so sind die einzelnen Kosten nicht ersichtlich. Somit muss der Vermieter für die Betriebskosten aufkommen. Einseitige Änderungen im Mietvertrag diesbezüglich sind ungültig.
Wie der Abrechnungszeitraum aussieht
Die Betriebskostenabrechnung muss in einem festen Zeitraum von zwölf Monaten abgerechnet werden. Das kann das Kalenderjahr betreffen oder auch den vorgegebenen Zeitraum innerhalb eines laufenden Kalenderjahres. Lediglich die Zeiträume, die durch Einzug oder Auszug vorgegeben sind, dürfen in kürzeren Zeiträumen berechnet werden.
Die Frist für die Abrechnung
Die Frist für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung beträgt zwölf Monate. Bei Versäumnis dieser Frist ist der Mieter nicht verpflichtet, für den betreffenden Zeitraum die Nachzahlung zu leisten. Ein Guthaben muss der Vermieter innerhalb von dreißig Tagen nach Übersendung der Betriebskostenabrechnung erstatten.
Der Überprüfungszeitraum
Ab Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter das Recht, innerhalb von zwölf Monaten Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben. Eine Zahlungspflicht besteht für den Mieter, wenn die Angaben inhaltlich und rechnerisch korrekt sind, wenn der Mieter die Abrechnung von der Darstellung her auch nachvollziehen kann und wenn seitens des Vermieters ein Nachforderungsanspruch besteht.
Sind einzelne Posten strittig oder nicht korrekt, ist die Abrechnung dennoch fällig. Allerdings kann in diesem Fall eine Teilfälligkeit vorliegen. Da der Nachforderungsbetrag aber innerhalb von 30 Tagen zahlungsfällig wird, empfiehlt es sich unbedingt, die Betriebskostenabrechnung auch in diesem Zeitraum zu überprüfen.
Die Belegeinsicht
Zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter Belegeinsicht fordern. Das bedeutet, dass der Vermieter alle Originalbelege und Originalrechnungen vorlegen muss. Diese müssen dann vor Ort erklärt werden und gegebenenfalls in Kopie ausgehändigt werden. Bei Strittigkeit empfiehlt es sich immer, einen Zeugen zu diesem Termin mitzunehmen.
Die Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter verständlich und nachvollziehbar sein. Demzufolge muss die Abrechnung eine Zusammenstellung aller betreffenden Kosten enthalten. Für die Abrechnung muss der zugrunde liegende Verteilerschlüssel angegeben und erläutert werden. Weiterhin müssen die jeweiligen Anteile des Mieters berechnet werden und die geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt sein.
Der Verteilerschlüssel
Damit die Betriebskostenabrechnung für den Mieter verständlich und nachvollziehbar ist, gibt es den Verteilerschlüssel. Die Gesamtkosten eines Hauses werden im Einzelnen aufgeführt und dann auf die Wohnungen verteilt.
Dies geschieht nach der Wohnfläche in Quadratmetern, nach der Zahl der Nutzer, den Wohneinheiten oder dem Verbrauch. Diese Aufteilung ist der Verteilerschlüssel. So wird beispielsweise die Grundsteuer nach Wohneinheit berechnet, die Müllbeseitigung nach Zahl der Nutzer.
Was eine Wirtschaftseinheit darstellt
In einer Betriebskostenabrechnung können Sie auf den Begriff Wirtschaftseinheit stoßen. Das ist möglich, wenn, die Verwaltung mehrerer Gebäude einheitlich ist und in einem örtlichen Zusammenhang steht. Weiterhin dürfen sich die Wohnungen im Wesentlichen nicht unterscheiden. Für die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit gibt es noch Bedingungen, wie die Nutzungsgleichheit, ein Zuschnitt, der vergleichbar ist, eine gleiche Ausstattung und andere Kriterien. Sind diese vorhanden, dürfen die Betriebskostenabrechnungen in dieser Art gestellt werden.
Die Beratungsstellen
Viele sind mit der Betriebskostenabrechnung trotzdem überfordert. Sowohl der Mieter, der die Berechnungen oftmals nicht wirklich nachvollziehen kann, wie aus der Vermieter, der keine gewerbliche Vermietung betreibt. Streitigkeiten und Unverständlichkeiten können Sie mit den Beratungsstellen vermeiden. Im Internet gibt es in diesem Bereich eine Vielzahl an Anbietern, die Sie kontaktieren können.
Was Sie noch interessieren könnte
Es gibt leider auch unzählige Lockangebote auf dem Markt, die mit geringen Betriebskostenvorauszahlungen die laufende Miete niedrig gestalten, um den Eindruck einer günstigen Wohnung zu vermitteln.
Hier ist der Mieter gut beraten, sich die Nebenkosten selbst auszurechnen, um eine realistische Kostenbelastung zu ermitteln. Es gilt ungefähr 2€ per Quadratmeter monatlich für kalte Betriebskosten und 1€ per Quadratmeter für Heizung und Warmwasser. So ersparen Sie sich auch die hohen Kosten, die sonst in der Betriebskostenabrechnung als Nachzahlung von Ihnen gefordert werden.
Bildquelle: © photo 5000 – Fotolia.com
