In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter Nebenkosten nicht zahlen müssen, wenn der Vermieter diese zu spät einreicht. Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter diese einfordern.
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Mieter hat keine Schuld an verspäteter Nebenkostenabrechnung
Wenn der Vermieter die Nebenkosten über die Mieter einfordern will, muss er dafür Sorge tragen, dass die Abrechnung rechtzeitig bei diesen im Briefkasten liegt. Rechtzeitig bedeutet 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum. Mieter müssen also keine Nebenkosten zahlen, die aus dem vorletzten Jahr noch nicht abgerechnet wurden. Das stellte nun auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe klar.
Abrechnung unverschuldet zu spät eingereicht?
Der BGH behandelte den Fall von Silvio Silbermann, einem Eigentümer, der seine Wohnung an eine Familie vermietete. Die Nebenkostenabrechnungen für 2010 und 2011 reichte der Vermieter jedoch erst ein bzw. zwei Jahre zu spät ein. Der Mieter wollte nicht zahlen – zu recht, denn der Vermieter hat für diese Abrechnung maximal ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.
Der Vermieter meinte jedoch, die Verspätung sei nicht selbst verschuldet: Durch einen Wechsel des Hausverwalters habe die neue Verwaltung die Abrechnungen für die Eigentümergemeinschaft erst im November 2013 vorgelegt. Folglich konnte auch der Vermieter erst verspätet abrechnen.
BGH urteilt zugunsten des Mieters
Der BGH urteilte mit Aktenzeichen VIII ZR 249/15 jedoch anders: „Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.“ Im vorliegenden Fall habe der Vermieter bereits im Jahr 2010 erkennen müssen, dass die Hausverwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig fertigstellen würde.
Laut der vorsitzenden Richterin Karin Milger habe der Vermieter zu spät und nicht ausreichend gehandelt. „Er selbst hat fast nichts gemacht“, so die Richterin. Nachdem die alte Hausverwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorlegte, hatte der Wohnungseigentümer erst Mitte 2013 eine neue Hausverwaltung beauftragt.
Später abrechnen – nur in Ausnahmefällen
Wer die Nebenkosten erst nach Ablauf der 12-Monats-Frist abrechnen möchte, muss einen guten Grund dafür haben. Nur in Ausnahmefällen gewährt das Gesetz eine Abrechnung. „Nur wenn er [der Vermieter] beweisen kann, dass er selbst die Verspätung nicht zu vertreten hat, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen“, erklärte der BGH hierzu.
Es wurde nicht näher ausgeführt, wann eine solche Ausnahmesituation entsteht. Experten des Mieterbundes meinen jedoch, dass eine unverschuldete Verspätung etwa dann vorliegt, wenn die Grundsteuer erst im Nachhinein festgelegt wird, der Vermieter erkrankt ist oder ein Feuer erforderliche Belege vernichtet hat.
Grundsätzlich sei aber eine abweichende Vereinbarung in Mietverträgen, Vermieter dürften die Abrechnung verspätet einreichen, nicht rechtens. „Die Mieter einer Eigentumswohnung würden ansonsten gegenüber Mietern anderer Wohnungen grundlos benachteiligt“, so der BGH. Mieter müssen keine verspätete Abrechnung hinnehmen, wenn der Grund dafür nicht nachweislich unverschuldet ist.
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