Hier stellen wir Ihnen die wichtigsten rechtlichen Bestimmungen zum Thema Eigenbedarfskündigung. Dabei gehen insbesondere auf die Rechte und Pflicht von Mieter und Vermieter ein. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt, und wann nicht? Die Antwort auf diese und weitere interessante Fragen liefern wir in diesem Artikel.
… und das erwartet Sie in diesem Artikel:
- Allgemeines zur Eigenbedarfskündigung
- Rechtslage der Eigenbedarfskündigung
- Wer gehört zum „Eigenbedarfs-Kreis“ des Mieters?
- Fehler, die man als Mieter vermeiden sollte
- Auch wichtig: Was bedeutet „Wohnung wird benötigt“?
- Besondere Härtefälle, in denen der Mieter bleiben darf
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Allgemeines zur Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung durch den Eigentümer der Wohnung ist in Deutschland immer wieder ein Auslöser für besonders emotionale Auseinandersetzungen. Kein Wunder – immerhin geht es um die Bleibe des Mieters und niemand lässt sich gerne vor die Tür setzen.
Oftmals sind die Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf sogar geschockt, weshalb man ihnen ihre Bleibe so plötzlich nehmen möchte. Die Vermieter hingegen verstehen aus ihrer Sicht nicht, weshalb sie die Wohnung, die ja ihnen gehört, nicht einfach für sich beanspruchen dürfen.
So treten schnell Interessenskonflikte auf, die im Handumdrehen eine rechtliche Eskalation nach sich ziehen können.
Fakt ist aber: Das Gesetz erlaubt Kündigungen wegen Eigenbedarf, solange sich der Vermieter an bestimmte Richtlinien hält. Hier kommt es vor allem auf den Einzelfall selbst an. Wenn beispielsweise ein altes Ehepaar nach jahrelanger Miete die Wohnung plötzlich verlassen muss, wird es für den Vermieter besonders schwer.
Rechtslage der Eigenbedarfskündigung
Für den einen oder andere Vermieter wird es eine merkwürdige Vorstellung sein, doch rechtlich darf sich ein Mieter, der in der Wohnung des Vermieters lebt, ebenso auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen, wie der Eigentümer der Wohnung selbst.
Diese rechtliche Grundlage scheint in einem kleinen Konflikt zur Tatsache aus Sicht des Vermieters zu stehen, denn immerhin gehört dem Vermieter meist das Objekt – der Mieter hingegen ist einfach „nur“ Mieter. Tatsächlich aber hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass sich auch der Mieter auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen darf.
Nur bei akutem Eigenbedarf: Ein Vermieter darf aus diesem Grund dem Mieter die Wohnung nur wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er einen guten Grund dafür hat. Zum Beispiel, wenn er die Immobilie für sich selbst nutzen möchte, oder aber die Räume als Wohnung für eigene Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts braucht. So ist es im Gesetz definiert.
Nun stellt sich natürlich die Frage, wer alles zum Kreis der Familienangehörigen gehört oder wer genau angehörige des Haushalts sind.
Wer gehört zum „Eigenbedarfs-Kreis“ des Mieters?
Die Frage, welche Personen in den vom Gesetz definierten Kreis gehörigen, sorgt immer wieder für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Denn relativ einfach lässt sich die Kündigung für den Vermieter dann begründen, wen er die Wohnung oder das Haus für sich selbst braucht. Anders hingegen ist es bei entfernter Verwandtschaft.
Natürlich ist die Kündigung auch noch dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung für Kinder des Vermieters, Geschwister oder dessen Eltern gebraucht wird. Auch der Ehe- und Lebenspartner wird von den meisten Gerichten als „schutzwürdig“ und somit für diesen Fall als berechtigt eingestuft.
Bei anderen Personen, die die Wohnung erhalten sollen, wird es allerdings eng für den Vermieter…
Fehler, die man als Mieter vermeiden sollte
Schwierig wird es vor allem dann, wenn der Eigentümern den Mieter wegen weniger nachvollziehbaren Angelegenheiten vor die Türe setzen möchte. Zum Beispiel für entferntere Verwandte oder sogar „Angehörige seines Haushaltes“.
Es gibt zwar auch genügend gerichtliche Rechtsprechungen, bei denen der Mieter für Cousinen oder Cousins die Wohnung räumen musste, doch muss hierbei noch immer eine rechtliche oder zumindest moralische Verpflichtung des Vermieters zur Fürsorge dieser Personen vorhanden sein.
In einfachen Worten: Soll der Mieter die Wohnung für entferntere Verwandte oder sonstige Personen des Vermieters räumen, so muss der Vermieter eine besondere Beziehung zu den Personen haben, wahrscheinlich sogar eine moralische Verpflichtung.
Personen, die nicht zum Verwandtenkreis gehören: Schwierig und eng wird es vor allem dann, wenn die Wohnung an Personen gehen soll, die nicht zum Verwandtenkreis des Vermieters gehören.
Zum Beispiel an Pflegepersonal oder an Haushaltshilfen. Denn tatsächlich können Hilfspersonal und Co auch vom Vermieter in einer Wohnung vor Ort gebraucht werden – zumindest wenn die Begründung stimmig ist. Zum Beispiel dann, wenn der Eigentümer oder dessen Verwandte zu versorgen sind.
In diesem Fall wäre eine Kündigung nur dann wirksam, wenn noch eine andere geeignete Wohnung im Haus für das Pflegepersonal vorhanden ist.
Auch wichtig: Was bedeutet „Wohnung wird benötigt“?
Was bedeutet es eigentlich genau, wenn der Mieter die Wohnung für sich beziehungsweise Zwecke des Eigenbedarfs „benötigt“? Wie wird das Wort definiert?
„Benötigen“ wird hier im sprichwörtlichen Sinne gedeutet. Es genügt nicht, wenn ein Vermieter einfach nur den Wunsch danach verspürt, die Wohnung für eigenen Zwecke einzusetzen – er muss einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund nennen, weshalb er diese tatsächlich braucht und somit dem Mieter in Zukunft nicht mehr überlassen kann.
Nun hat es in der Vergangenheit bereits jede Menge gerichtlicher Auseinandersetzungen bezüglich eines solchen Streitpunktes gegeben. Die Liste, die im Laufe der vielen Jahrzehnte hierbei entstanden ist mit legitimen Gründen, ist demnach sehr lang.
Beispiele: Für ausreichend und begründet halten die Richter es beispielsweise, wenn der Vermieter die Wohnung aus Eigenbedarf für seine Tochter kündigt, die mit dem Gedanken spielt, eine Familie zu gründen.
Sollte die Frau bereits schwanger sein, so ist dies noch kein Grund für den Vermieter, die Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen.
Ebenso unzulässig ist die Kündigung, wenn ein Vermieter selbst in dem Haus wohnen möchte, um von dort aus die Immobilie selbst zu verwalten oder sich um die Heizung zu kümmern.
Besondere Härtefälle, in denen der Mieter bleiben darf
Nun kann der Eigenbedarf es Vermieters noch so gut begründet sein: Es gibt einige Fälle, in denen der Mieter dennoch in der Wohnung bleiben darf. Das ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte darstellen würde.
In einfachen Worten: Wenn die Situation des Mieters vehement gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf spricht, kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Einen solchen Fall nennt man dann „unzumutbare Härte“.
Um sich auf eine solche „unzumutbare Härte“ berufen zu können, reicht es allerdings nicht aus, dass ein Umzug für den Mieter zu teuer oder so kompliziert wäre. Auch Komplikationen wie ein bevorstehender Schulwechsel sind kein ausreichender Grund für den Mieter, den Fall als „unzumutbare Härte“ zu deklarieren.
Anders sieht es hingegen aus, wenn die Mieterin schwanger ist. Wenn die Geburt zum Beispiel unmittelbar nach oder vor der Kündigung bevorsteht, hat die Mieterin gute Chancen darauf, in er Wohnung bleiben zu dürfen. Ebenso sieht es aus, wenn das Mietverhältnis länger als 30 Jahre besteht und die Mieter etwas älter sind. Ein dann gezwungener Umzug könnte eine unzumutbare Härte bedeuten.
Auch ohne Härtefall Chance auf Bleibe
Nun besteht auch dann noch eine Chance für den Vermieter, wenn es sich in seiner Situation um keinen Härtefall handelt: Der Ablauf einer Eigenbedarfskündigung ist nämlich streng vorgeschrieben. Wenn der Vermieter hier einen Fehler macht, ist die ganze Sache nicht mehr gültig. Mit etwas Glück kann man die Kündigung wegen Eigenbedarf also geschickt vereiteln.
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