In Deutschland haben Mieter sehr viele Rechte. Das trifft auf die Kündigungsfrist für die Wohnung auf jeden Fall zu, denn gerade hier liegt der „Vorteil“ eher bei den Mietern.
Was in vielen anderen Ländern Gang und Gäbe ist, wird hierzulande eher selten praktiziert: Die Vermietung einer Wohnung über einen vorab fest definierten Zeitraum. Wohnungen werden tendenziell eher fristlos, auf unbestimmte Zeit vermietet. Wird einer Mietpartei dann doch irgendwann einmal klar, dass sie das Mietverhältnis beenden will, tritt die Kündigungsfrist für Wohnungen in Kraft.
Übersicht
-
Was ist die Kündigungsfrist überhaupt?
-
Rechtliche Regelungen
-
Alle Fristen rund um die Wohnungskündigung
-
Kündigungsfrist Wohnung für Vermieter
-
Längere oder kürzere Kündigungsfristen vereinbaren
-
Verkürzte Kündigungsfrist in Sonderfällen
-
Sonderkündigung durch den Vermieter
-
Abmahnungen durch den Vermieter
-
Kündigungsfrist für Wohnungen „Unter einem Dach“
-
Kündigungsfrist Wohnung und Härtefälle
-
Frist Wohnungskündigung widersprechen
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Was ist die Kündigungsfrist überhaupt?
Wie wir weiter unten, unter dem Punkt alle Fristen, sehen werden, gibt es rund um die Kündigung von Wohnraum mehrere, teils flexible Fristen.
Die Kündigungsfrist selbst bezieht sich auf denjenigen Zeitraum, der zwischen dem Eingang einer schriftlichen Kündigung einerseits und dem spätesten Auszugstermin des Mieters andererseits verstreicht. Normalerweise liegt dieser Zeitraum, also die Kündigungsfrist, bei drei Monaten.
Rechtliche Regelungen
Die Kündigungsfrist für eine Wohnung ist in Deutschland nach § 573c im Bürgergesetzbuch (BGB) geregelt. Darin sind auch noch andere Formalien rund um die Wohnungskündigung geregelt, wie der Zeitpunkt für die Einreichung der Kündigung durch den Mieter.
Auch verlängern sich die Kündigungsfristen für Wohnungen mit der Länge der gesamten Mietüberlassung mit der Dauer des Mietverhältnisses.
Alle Fristen rund um die Wohnungskündigung
Die normale Kündigungsfrist für eine Wohnung liegt in der Regel – und sofern nichts anderes vereinbart wurde – bei 3 Kalendermonaten. Doch es gibt noch andere Fristen, die bei der Kündigung zu beachten sind:
-
Die Kündigung muss bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats schriftlich bei der anderen Mietpartei eingegangen sein. Samstage gelten dabei als Werktage.
-
Für vorübergehend vermieteten Wohnraum können kürzere Fristen vereinbart werden
-
Für Wohnraum, der zum Teil vom Vermieter selbst bewohnt und/oder ausgestattet ist (Untervermietung möblierter Zimmer, Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2) gilt eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Wochen
-
Kündigungen, die den Mieter im Sinne einzuhaltender Fristen benachteiligen, sind unzulässig
Kündigungsfrist Wohnung für Vermieter
Für Vermieter kommt noch eine weitere wichtige Richtlinie hinzu, nämlich eine, die sich an der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses orientiert. Das heißt, je länger ein Mieter bereits im Wohnraum lebt, desto länger muss ihm auch Zeit gegeben werden, diesen zu räumen.
Kündigungsfristen nach bestehendem Mietverhältnis:
- 0-5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- 5-8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Längere oder kürzere Kündigungsfristen vereinbaren
Neben all diesen gesetzlich geregelten Kündigungsfristen für Wohnungen und Miethäuser können sich Vermieter und Mieter natürlich auch miteinander über die gewünschte Kündigungsfrist einigen. Im Mietvertrag sind diese Abmachungen dann zu fixieren.
Sollte eine kürzere Kündigungsfrist eingetragen werden, gilt diese gleichwohl nur für den Mieter. Wird eine längere Kündigungsfrist vereinbart, gilt sie nur für den Vermieter. Der Vermieter muss sich dann trotzdem an die gesetzlichen Mindestfristen halten.
Verkürzte Kündigungsfrist in Sonderfällen
Während sich Mieter und Vermieter im vorangegangenen Absatz noch auf angewandelte Kündigungsfristen einigen, sind die Sonderfälle meist mit Uneinigkeit verbunden.
Entsprechende Sonderfälle für besondere Kündigungen können sowohl auf Mieter- wie auf Vermieterseite auftreten, und zwar dann, wenn die jeweilige Mietpartei auf bestimmte Weise das Mietverhältnis verletzt.
Sonderkündigung durch den Vermieter
Auch wenn der Mieter in Deutschland viele Rechte genießt, er kann sich auch nicht alles erlauben. So verkürzt sich die Kündigungsfristen für eine Wohnung beispielsweise bei folgenden unzumutbaren Zuständen:
-
2x hintereinander Miete nicht bezahlt: fristlose Kündigung möglich
-
Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (unerlaubte Tierhaltung, Tierzucht, Prostitution, Drogenhandel oder -Anbau, Betrieb einer Pension, uvm.)
-
Hausfriedensbruch (Tätlichkeiten gegen Vermieter oder andere Mieter, siehe dazu auch Hausordnung)
Abmahnungen durch den Vermieter
Empfehlenswert ist es für Vermieter, vor der Aussprache einer Kündigung erst einmal abzumahnen, um auf der sicheren Seite zu sein. Die mündliche oder schriftliche Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen gibt dabei dem im Vertrag Verpflichteten – das können beide am Mietvertrag beteiligten Parteien sein – eine letzte Gelegenheit, sich an die entsprechende Aufforderung zu halten.
Durch einen daraufhin eventuell folgenden Verzug treten weitere juristische Folgen in Kraft, die die Gegenpartei sich zunutze machen kann und die ohne vorherige Abmahnung nicht eintreten können.
Kündigungsfrist für Wohnungen „Unter einem Dach“
Wohnen Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus, muss der Vermieter keine besonderen Kündigungsgründe aufführen oder Eigenbedarf anmelden.
Gleichwohl besteht beim gemeinsamen wohnen „unter einem Dach“ von Beginn an eine verlängerte Kündigungsfrist von 6 Monaten. Nach einem 5-jährigen Mietverhältnis beträgt die Kündigungsfrist für die Wohnung 9 Monate.
Kündigungsfrist Wohnung und Härtefälle
Selbst wenn eine Kündigung alle Voraussetzungen erfüllen würde, gibt es immer noch Hürden, die in bestimmten Härtefällen unüberwindbar sind. Sies sind in der Regel persönliche Umstände seitens der Mieter, die eine Kündigung unzumutbar machen:
-
zu hohes Alter des Mieters
-
Notwendigkeit eines Zwischenumzugs, z.B. wenn die neue Bleibe des Mieters noch nicht bezugsfertig ist
-
dem Mieter droht Obdachlosigkeit, weil kein alternativer Wohnraum zu finden ist
-
Überaus lange Wohndauer (> 30 Jahre) und die damit verbundene Verwurzelung
-
kurzfristiger Schulabschluss oder Examen
-
Schwangerschaft in fortgeschrittenem Stadium
-
Schwere Krankheit, Invalidität oder Behinderung
Wohnungskündigung widersprechen
Jeder Mieter hat das Recht, einer Wohnungskündigung zu widersprechen. Der entsprechende Widerspruch muss schriftlich, mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist für die Wohnung beim Vermieter eintreffen.
Diese Frist gilt jedoch nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben darauf hingewiesen hat. Falls nicht, hat der Mieter im Falle einer Räumungsklage noch Zeit bis kurz vor dem Gerichtstermin, um der Kündigung zu widersprechen.
Bildquelle: © beermedia.de – Fotolia.com
