Die Deutschen mieten gerne. Über 47 Prozent leben in einer Mietwohnung. Aufgrund der Tatsache, dass die Miete einen großen Teil der monatlichen Verpflichtungen ausmacht, ängstigen sich viele Mieter vor einem Brief ihres Vermieters, in dem eine Mieterhöhung ankündigt wird. Heimarbeit.de hat für Sie die wichtigsten Informationen zusammengefasst, wann eine Mieterhöhung durch den Wohnungsbesitzer zulässig ist.
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Deutsche leben gerne in einer Mietwohnung
Im EU-Vergleich leben die Deutschen besonders häufig in einer Mietwohnung. 47,5 Prozent der Deutschen wohnen laut einer Analyse des europäischen Statistikamtes Eurostat (Daten aus 2014) zur Miete. Im EU-Durchschnitt sind es vergleichsweise nur 29,9 Prozent sind. Dieses Ergebnis liegt in der Historik begründet. Nach dem Krieg war es wichtig, innerhalb kürzester Zeit den Wiederaufbau der zerstörten Städte voranzutreiben. Mit dem Bau von Wohnblocks und großen Mehrfamilienhäusern war das möglich. Die Errichtung von Einfamilienhäusern in großer Zahl kam da nicht in Frage.
So viel geht vom monatlichen Einkommen für Mietausgaben ab
Das Wohnen in Deutschland hat seinen Preis: Im Bundesdurchschnitt werden 30 Prozent des monatlichen Einkommens für Mietausgaben verwendet. 2014 verfügten die Deutschen nach den Angaben des Immobilienportals Immonet über rund 1.750 Euro monatlich, wovon sie knapp 530 Euro für die Kaltmiete ihrer Wohnung aufbringen müssen.
In den Großstädten herrscht ein angespannteres Verhältnis zwischen Einkünften und Mietausgaben. In Hamburg nimmt die Zahlung der Miete fast die Hälfte des Einkommens der Hanseaten in Anspruch, genau genommen 47 Prozent. In der Hauptstadt gibt es ein ähnliches Bild: In Berlin werden 45 Prozent des Einkommens für das Dach über dem Kopf aufgewendet.
Setzt man das Monatseinkommen mit der zu zahlenden Monatsmiete ins Verhältnis, so wohnen am günstigsten die Bewohner Nord-Rhein-Westfalens. Hier verbleiben den Mietern nach Abzug am Monatsende knapp 1.300 Euro.
Der Anteil am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen, den armutsgefährdeten Menschen für Wohnkosten aufwenden mussten, lag 2014 bei durchschnittlich 52 %. Am stärksten betroffen waren armutsgefährdete Alleinlebende (60 %) sowie armutsgefährdete Menschen in Haushalten von Alleinerziehenden (49 %).
Die monatlichen Aufwendungen für die Miete belasten einige wirtschaftlich stark. Laut einer Analyse des statistisches Bundesamt destatis liegen im Jahr 2014 ca. 17 % der Deutschen nach eigener Einschätzung die Begleichung ihrer monatlichen Wohnkosten schwer auf der Seele. Bei der unter der von Armut betroffenen Bevölkerung traf das sogar auf knapp 29 % zu.
So wundert es kaum, dass Mieter eine Mieterhöhung nicht gerne sehen und sich sogar ängstigen, gerade wenn mit finanziellen Engpässen zu rechnen ist. Grundsätzlich sind Mieterhöhungen erlaubt, doch Vermieter dürfen die Miete nicht einfach nach Belieben in die Höhe treiben. Es müssen gesetzliche Regelungen eingehalten werden.
Bedingung 1: Die Form muss stimmen
Bestimmte Formalien sind einzuhalten, wenn Immobilienbesitzer eine Mieterhöhung erwirken möchte. So muss die Mieterhöhung schriftlich und darf frühestens ein Jahr nach einer vorangegangenen ausgesprochen werden sowie sogar erst 15 Monate später in Kraft treten. Wenn Immobilienbesitzer einseitig eine Mieterhöhung festsetzen, ist dies nicht rechtskräftig. Es muss zuvor die Zustimmung des Mieters eingeholt werden. Dafür hat dieser ausreichend Zeit: Nach Eingang des Schreibens haben sie den restlichen Monat und die folgenden zwei Monate Zeit. Allerdings muss der Mieter dieser nicht schriftlich mit seiner Unterschrift zwangsläufig zustimmen.
Beispiel:
Das Mieterhöhungsschreiben bekommt der Mieter am 15. August 2016. Damit muss er frühestens ab dem 1. November 2016 mehr Miete zahlen. Zustimmen muss er der Mieterhöhung bis spätestens zum 31. Oktober 2016.
Auch wenn dieser die höhere Miete zahlt, stimmt der Mieter der Erhöhung zu, Sollte sich der Mieter der Zustimmung verweigern, so kann der Vermieter auf darauf klagen.
Bedingung 2: Vermieter muss Begründung liefern
In dem Mieterhöhungsschreiben ist der Vermieter verpflichtet, einen Grund anzugeben. Daneben sollte in seiner Begründung grundsätzlich der örtliche Mietspiegel abgebildet sein. In keinem Mieterhöhungsschreiben sollte der Hinweis darauf fehlen.
Bedingung 3: Erhöhung muss ortsüblich sein
Auch wenn die formellen Voraussetzungen erfüllt sind, darf die Miete nicht ins Unermessliche erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für die Höhe der Miete ausschlaggebend und darf mit der Mieterhöhung nicht überschritten werden. Diese leitet sich aus den durchschnittlichen Mieten der vergangenen vier Jahre in einer bestimmten Region ab.
Die sogenannte Kappungsgrenze besagt zudem dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Davon ausgenommen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen; Hierbei ist eine Erhöhung der Jahresmiete um bis zu elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zulässig. Dabei gehören öffentliche Fördermittel, die der Vermieter in Anspruch genommen hat, nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten.
Kappungsgrenze bundesländerabhängig
Auch nach der Mietrechtsänderung gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Mittlerweile dürfen Vermieter in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent erhöhen. Dabei bestimmen die Länder, wo die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.
Energetische Modernisierung
Die energetische Modernisierung ist inzwischen ein zulässiger Mieterhöhungsgrund, muss jedoch drei Monate vor Arbeitsbeginn angekündigt werden. Andernfalls wird eine entsprechende Mieterhöhung erst nach sechs Monaten wirksam. Die energetische Modernisierung umfasst alle Maßnahmen, die zu Energieeinsparungen führen. Auch der Wechsel auf Fernwärme (Contracting) wird möglich. Der Vermieter kann die Kosten umlegen und die Miete um elf Prozent pro Jahr erhöhen. Bei der Begründung kann er sich auf Pauschalwerte berufen. Ein Sachverständigengutachten ist nicht mehr nötig.
Sonderformen der Mieterhöhung
Bereits bei Abschluss des Mietvertrages können Vermieter und Mieter schon Mieterhöhungen, wie die Staffelmiete vereinbaren. Bei dieser Variante gibt es regelmäßige Mieterhöhungen, die wiederum aber auch eine Kappungsgrenze von bis zu 20 Prozent in drei Jahren haben.
Bei dem sogenannten Indexmietvertrag (LINK) ist die Miete an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden und darf mit diesem angehoben werden – allerdings nur einmal im Jahr. Dabei werden zum Vergleich die Daten des statistischen Bundesamtes herangezogen. Sowohl bei der Staffel- als auch bei der Indexmiete sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht erlaubt.
Sonderkündigungsrecht für den Mieter
Erhält ein Mieter einen Brief mit einer angekündigten Mieterhöhung, so tritt gleichsam ein Sonderkündigungsrecht in Kraft. Der Mieter kann spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Spricht er die Kündigung aus, tritt die vorgesehene Mieterhöhung nicht in Kraft.
Mängel bei jeder vierten geprüften Mieterhöhung
Die Vermieter wenden den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ungültige Zahlen. Das sind die häufigsten Fehler. Widerstand lohnt sich, denn bei jeder vierten geprüften Mieterhöhung hat der Mieterverein Berlin Mängel entdeckt. Mietrechtsspezialisten beraten und geben Hilfe.
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