Alle Jahre wieder ist der Ärger groß, wenn die Nebenkostenabrechnung vorliegt. Denn oft wird der Mieter kräftig zur Kasse gebeten – und nicht weniger oft, versuchen die Vermieter Kosten abzurechnen, die gar nicht im Rahmen der Nebenkosten abgerechnet werden dürfen.
Empfohlen von Verbraucherschutz.de: Jetzt von Zuhause aus Geld verdienen
Produkttester werden: Jetzt Tester werden
Nur Betriebskosten dürfen auf dem Mieter umgelegt werden!
Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter für alle Kosten aufkommen muss. Doch die Mieter sollten sich nicht zu früh freuen. Denn laut Gesetz ist es möglich, die Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, wenn dieses im Mietvertrag vereinbart wurde. Da sich die Vermieter diese Möglichkeit nur selten entgehen lassen, muss der Mieter die Umlage der Betriebskosten akzeptieren.
Betriebskosten sind Kosten, die regelmäßig und ständig entstehen, damit das Eigentum als Mietwohnung genutzt werden kann. Diese Kosten sind insbesondere:
– die Grundsteuer
– Kosten für Heizung und Warmwasser
– Kosten für Wasserversorgung und der Entwässerung
– Kosten für Müllbeseitigung, Straßen- und Gebäudereinigung
– Kosten für den Hauswart
– Kosten für Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Fläche
– Kosten für Schornsteinreinigung
– Versicherungsbeiträge (Sach- und Haftpflichtversicherung)
– Kosten für die Gemeinschaftsantenne oder für das Kabelfernsehen
– Kosten für die Wartung des Aufzuges und der technischen Anlagen
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Kosten, die keine Betriebsausgaben sind, dürfen nicht umgelegt werden!
Die gesetzlichen Regelungen sind klar. Der Vermieter darf nur Betriebsausgaben auf die Mieter umlegen. Folgende Kosten zählen jedoch nicht als Betriebsausgaben. Sie müssen deshalb alleine vom Vermieter getragen werden:
– Verwaltungskosten
– Personal- und Sachkosten, die bei der Bewirtschaftung des Gebäudes entstehen
– Bankgebühren und Zinsen
– Kosten für die Instandhaltung
Heizungskosten sorgen regelmäßig für Streit
Die größten Streitigkeiten entstehen bei der Nebenkostenabrechnung meist im Zusammenhang mit den Heizungskosten. Denn diese Kosten sind in der Regel nicht nur der größte Kostenfaktor. Die Berechnung der Heizkosten ist zudem meist sehr unübersichtlich und für den Laien nur schwer nachvollziehbar.
Grundsätzlich gilt, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Gesamtheizkosten nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden dürfen. Die verbrauchsunabhängigen Kosten umfassen unter anderen die laufenden Kosten für die Heizungsanlage, Wartungsarbeiten und die Heizung für die gemeinschaftlich genutzten Räume. Der Rest der Kosten wird in Abhängigkeit vom Verbrauch des Mieters berechnet. Wer die Mietwohnung nicht überheizt, kann also bares Geld sparen.
Aufgrund der komplexen gesetzlichen Vorschriften ist es sinnvoll, sich beim geringsten Zweifel bei den Heizungskosten an den Mieterschutz zu wenden. Denn dort gibt es Experten, die fehlerhafte Abrechnungen schnell erkennen. Nicht selten können sich die Mieter über eine Reduzierung der Kosten freuen.
Berechnung der Nebenkosten
Für die Aufteilung der Nebenkosten auf die verschiedenen Wohneinheiten in einem Mietshaus gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die im Mietvertrag festgelegt werden.
Weit verbreitet ist es, die Wohnfläche als Grundlage zu nehmen. Die Berechnung folgt nach Quadratmetern. Gibt es insgesamt in der Wohnanlage 1000 m² Wohnfläche, so wird für eine Wohnfläche von 50 m² ein Zwanzigstel der Kosten in Rechnung gestellt. Für kleine Wohnungen ist das in der Regel vorteilhaft. Es jedoch auch möglich, die Betriebskosten nach Wohneinheit auszuteilen. In diesem Modell fallen für alle Wohnungen die gleichen Kosten an. Das ist sinnvoll, wenn alle Wohnungen die gleiche Größe haben. Schließlich kann im Vertrag vereinbart werden, dass sich der Anteil an den Nebenkosten an der Personenzahl bemisst.
Vermieter muss die Kosten für Leerstand tragen!
Diese Berechnungen müssen absolut zur gesamten Wohnfläche oder zur Zahl der Wohnungen und möglichen Bewohner erfolgen. Steht eine Wohnung leer, dürfen die anteiligen Betriebskosten nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden – das Risiko für den Leerstand trägt der Vermieter.
