Eine Zwangsräumung ist oft die letzte Möglichkeit, seine Rechte als Vermieter durchzusetzen. Dabei muss man aber sorgfältig seine Rechte gegen die Rechte der Mieter abwägen. Was dabei erlaubt und üblich ist, erfahren Sie in der folgenden Zusammenfassung.

Übersicht:

  • Was ist eine Zwangsräumung?
  • Wer ist berechtigt?
  • Wer trägt die Kosten?
  • Ablauf
  • Räumungsklage
  • Berliner Modell
  • Hamburger Modell
  • Gegenmaßnamen

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Was ist eine Zwangsräumung?

Eine Zwangsräumung gehört zu den Mitteln einer Zwangsvollstreckung. Zur Durchführung braucht man einen so genannten Räumungstitel. Das kann ein Räumungsurteil sein, eine notarielle Räumungsverpflichtung oder eine vollstreckbare Ausführung bei einer Zwangsversteigerung.

Egal um was es sich dabei handelt: Normalerweise muss dieses Dokuments den Namen der Person enthalten, die aus den Räumlichkeiten entfernt werden soll. Damit kann ein Gerichtsvollzieher Personen und Gegenstände aus einer Mietsache entfernen.

Wer darf eine Zwangsräumung durchführen?

Eine Zwangsräumung wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Dabei ist er berechtigt unmittelbaren Zwang anzuwenden. Er darf also zum Beispiel Schlösser öffnen lassen und angetroffene Personen, die die Räume nicht freiwillig verlassen, mit Gewalt entfernen. Dabei gilt natürlich immer der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

Ein Eigentümer darf nur dann in eine vermietete Wohnung oder eine andere Immobilie eintreten, um diese zu räumen, wenn dies vorher vertraglich geregelt wurde oder wenn der Mieter inzwischen eine andere Wohnung bezogen hat, woraus deutlich wird, dass er seinen Anspruch aufgibt. Ansonsten hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Ausgenommen sind natürlich Fälle, in denen Gefahr im Verzug ist und Schäden an der Bausubstanz drohen.

Wer muss für die Kosten einer Zwangsräumung aufkommen?

Eine Zwangsräumung kann mit erheblichen Kosten verbunden sein: Gebühren für den Gerichtsvollzieher, Kosten für Möbelpacker, Speditionsunternehmen, Handwerker usw. Diese sind vom Schuldner zu tragen, der aus der Wohnung ausgewiesen wurde. In den meisten Fällen müssen Sie aber vom Vermieter übernommen werden, wenn der Schuldner nicht zahlen kann. Zusammen mit entfallenden Mieteinnahmen kann dem Vermieter damit ein großer finanzieller Schaden entstehen.

Wie man gegen unliebsame Mieter vorgeht

Der Mieterschutz wird in Deutschland großgeschrieben. Anders als in anderen Ländern gibt es großzügige Fristen für die Bezahlung der Miete. Und selbst wenn der Mietvertrag nicht eingehalten wird oder es gar keinen Mietvertrag mehr gibt, dürfen Mieter nicht einfach ohne einen sehr guten Grund vor die Tür gesetzt werden. Viele Vermieter versuchen sich durch eine hohe Kaution und andere Sicherheiten zu schützen. Denn es ist nicht einfach, Mieter aus den Räumen zu entfernen.

Der erste Schritt ist eine Kündigung. Dabei ist die ordentliche Kündigung mit ihren Fristen im Mietvertrag geregelt. Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn gewichtige Gründe dafür vorliegen. Einer der häufigsten Gründe ist nicht bezahlte Miete. Dabei gilt grob, dass demjenigen gekündigt werden kann, der an zwei aufeinander folgenden Terminen seine Mietschulden nicht begleicht oder Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten hat.

Allerdings kann der Mieter die fristlose Kündigung auch rückwirkend wieder ungültig machen, indem er seine Schulden begleicht. Deshalb sollte ein Vermieter möglichst früh eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden möchte.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Mieter die Mietsache vertragswidrig nutzt und dies trotz mehrmaliger Mahnung weiterhin tut.

Räumungsklage zur Zwangsräumung

Wenn der Mieter nicht auf die Aufforderung reagiert die ausstehenden Schulden bei Miet- und Nebenkosten zu begleichen oder aus den Räumen auszuziehen, werden gerichtliche Schritte notwendig. Neben der Räumungsklage sollte man so die Zahlung der ausstehenden Beträge einfordern. Die Gerichts- und Anwaltskosten richten sich dabei nach dem Wert der Mietsache, gemessen an der vereinbarten Miete. Dabei trägt der Mieter die Kosten des Verfahrens, wenn er im Rechtsstreit unterliegt.

Es ist ratsam, sich möglichst frühzeitig von einem Experten unterstützen zu lassen, da es oft auf den Einzelfall ankommt, ob eine Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat oder nicht.

Was ist das Berliner Modell?

Wenn bei einer Zwangsräumung die Wohnung komplett geleert wird, können pro Zimmer leicht Kosten im vierstelligen Bereich anfallen. Darüber hinaus bleibt dabei die Frage offen, ob und wo die Möbel und Wertgegenstände eingelagert werden müssen.

Um die Zwangsvollstreckung schneller und mit geringeren Kosten durchführen zu können, werden sämtliche Gegenstände einfach in der Mietsache belassen und nur das Schloss ausgewechselt. Auch dabei ist ein Gerichtsvollzieher erforderlich. Er überlässt die Gegenstände in der Wohnung aber dem Vermieter zur Verwertung bzw. zur Entsorgung. Der Vermieter übt also das Vermieterpfandrecht aus.

Das so genannte Berliner Modell ist seit 2013 geregelt und wurde so genannt, weil es häufig in Berlin zur Anwendung kam.

Dabei ist zu beachten, dass der Gerichtsvollzieher dokumentieren muss, welche Gegenstände er in der Wohnung vorfindet – auch wenn er diese nicht selbst pfändet. Danach müssen die Gegenstände noch einen Monat lang verwahrt werden, sofern es sich nicht um verderbliche Waren oder Abfall handelt. Der Mieter hat das Recht, Gegenstände, die nicht pfändbar sind, zurückzufordern. Der Rest kann nach Ablauf eines Monats verwertet oder entsorgt werden.

Was ist die Hamburger Räumung?

Bei der Hamburger Räumung handelt es sich um einen Zwischenschritt zwischen normaler Zwangsräumung und Berliner Räumung. Wie bei der Berliner Räumung werden zunächst die Schlösser ausgetauscht, danach aber Möbel und Wertgegenstände nach einer Sichtung durch den Gerichtsvollzieher in der Wohnung bei einem geeigneten Unternehmen eingelagert. Wenn der Mieter, der aus der Wohnung entfernt wurde, inzwischen eine neue Wohnung gefunden hat, können die Möbel auch direkt dorthin gebracht werden.

Wie kann ich eine Zwangsräumung verhindern?

Wenn Sie in die Situation geraten, dass Sie Ihre Miete oder die Nebenkosten voraussichtlich über zwei Zahlungszeiträume hinweg nicht zahlen können, sollten Sie Ihren Vermieter darüber informieren. Viele Vermieter sind bereit, sich auf eine Nachzahlung einzulassen oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren.

Wenn Sie eine Kündigung erhalten haben, sollten Sie sich vom örtlichen Mieterschutzbund beraten lassen, egal ob es sich um eine fristlose Kündigung handelt oder nicht.

Bildquelle: © highwaystarz – Fotolia.com

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