Die Mietminderung ist ein weitläufig diskutiertes Problem im Mietrecht, das beinahe jedem Mieter einmal im Laufe seines Mietlebens begegnen wird. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, was im Allgemeinen unter einer Mietminderung verstanden wird, in welchen Fällen Ihnen eine Mietminderung zusteht und wie hoch diese ausfallen kann.
… und das erwartet Sie in diesem Artikel:
- Allgemeines zur Mietminderung
- Verschiedene Höhen von Mietminderungen
- In welchen Fällen ist eine Mietminderung zulässig?
- Mietminderung kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden
- Achtung: Zu stark geminderte Miete
- Alternative: Mietzahlung unter Vorbehalt der Rückforderung stellen
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Allgemeines zur Mietminderung
Wenn die Wohnung nicht so genutzt werden kann, wie es eigentlich vorgesehen war, dann kann man als Mieter in der Regel eine Mietminderung erwarten. So oder so ähnlich kennt man es zumindest vom Hören und Sagen.
Doch was zählt als ein ausreichender Grund für ein Anrecht auf Mietminderung? Sind Mäuse in der Stadtwohnung ein Grund oder eine nur dürftig funktionierende Heizung? Abwasserprobleme mit der Toilette, ein kaputter Herd oder Zigarettenrauch, der aus der Nachbarschaftswohnung ständig herüberzieht können ebenfalls Gründe für eine Mietminderung sein.
Im Allgemeinen sollte man in Deutschland davon ausgehen können, dass eine Wohnung auch als solche nutzbar sein sollte – und das in vollem Umfang.
Das bezieht sich natürlich nicht nur auf ein Dach über dem Kopf und somit Trockenheit, sondern auch auf hygienische oder gesundheitliche Aspekte. Wann eine Mietminderung zulässig ist und wie hoch diese in den einzelnen Fällen sein kann, erfahren Sie in den nachstehenden Absätzen.
Leider nicht ganz einfach: Leider ist es mit der Mietminderung nicht immer ganz einfach. Passiert ein Schaden in der Mietwohnung, so muss man prüfen, ob überhaupt ein Anspruch der Mietminderung besteht. Gleichzeitig muss man als Erstes den Vermieter über den Schaden in Kenntnis setzen, damit dieser sich um das Problem kümmern kann.
Nun stellt sich die Frage, um wie viel Prozent man seine Miete mindern darf. Auch hier gibt es keine wirklich klaren Gesetze – lediglich ein paar Richtlinien, an denen man sich orientieren kann.
Puh, gar nicht so einfach – doch keine Sorge, im Folgenden erläutern wir alles Schritt für Schritt, damit Sie bestens aufgeklärt sind.
Verschiedene Höhen von Mietminderungen
Nun sagt das Wort Mietminderung noch nicht viel darüber aus, um wie viel die Miete letztendlich gemindert werden kann. Und auch das ist etwas, was viele gar nicht wissen:
Die Mietminderung kann von Fall zu Fall variieren und hängt im Großen und Ganzen davon ab, welches Problem mit der Wohnung besteht. Je nach dem, wie stark der Mangel das Leben in der Wohnung beeinträchtigt, kann die Höhe der zulässigen Mietminderung steigen oder fallen.
Zumutbarkeit: Bei der Frage, was nun zumutbar ist und was nicht, haben meist die Gerichte zu entscheiden. Wer zum Beispiel Mäuse in einer Stadtwohnung hat, kann eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent erhalten.
Wer von diesem Problem betroffen ist, lebt quasi so gut wie umsonst, solange das Problem nicht beseitigt ist. Das sollte jetzt allerdings kein Grund für Sie sein, heimlich Mäuse bei sich in der Wohnung auszusetzen.
In welchen Fällen ist eine Mietminderung zulässig?
Die Fälle und Gründe für eine Mietminderung könnten wahrscheinlich nicht vielfältiger sein. Regelmäßig kommen neue, außergewöhnliche und beinahe unvorstellbare Probleme von Mieter mit ihrer Wohnung hinzu, die neue potenzielle Auslöser für eine Mietminderung sein könnten.
Beispielfälle: In diesem Abschnitt möchten wir Ihnen ein paar interessante und anschauliche Beispiele für Mietminderungen nennen. Wie schon erwähnt, gibt es beispielsweise für Mäuse in einer Stadtwohnung schon bis zu 100 Prozent Mietminderung für den Mieter.
Für Wasser, das aus der Decke tropft, oder eine nicht abschließbare Wohnungstüre gibt es nur bis zu 30 Prozent Mietminderung.
Mietminderungsfälle, die besonders häufig vorkommen, sind zum Beispiel Heizprobleme. Da dieses Problem wirklich oft die deutschen Haushalte betrifft, wurden hier für die verschiedenen Fälle sogar recht eindeutige Weisungen vom Gesetzgeber getroffen:
Tagsüber vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es beispielsweise möglich sein, auf mindestens 20 Grad zu heizen. Wenn dies in Ihrer Wohnung nicht der Fall sein sollte, besteht Anspruch auf eine Mietminderung. Nachts reicht es laut Gesetzgeber übrigens aus, wenn die Heizungsanlage die Wohnung auf 18 Grad aufheizen kann.
Je nach dem, wie viel kälter es in der Wohnung ist, stehen dem Mieter Mietminderungen von 20 bis 50 Prozent zu. Sollte die Heizung komplett ausfallen, so hat man sogar Anspruch auf 70 Prozent Mietminderung. Bei Minusgraden kann ein Heizungsausfall sogar eine Mietminderung von satten 100 Prozent rechtfertigen.
Weitere interessante Fälle, in denen eine Mietminderung fällig werden kann, sind:
- Lärm durch Bauarbeiten
- Das Fehlen des Briefkastens
- Defekte Geräte der Küche
- Eingerüstete Fassade
- Besonders hellhörige Wohnung
- Kriminelle Nachbarschaft
- Befall von Motten oder anderen Schädlingen
- Kaputte Rollläden
- Zugluft durch undichte Fenster und Türen
- Ausfall von Strom
- Unzumutbare Gerüche
- Rostiges Wasser
- Defekter Wasserboiler
Übrigens: Den einen oder anderen wird die folgende Tatsache nicht gerade entzücken – schreiende Kinder sind kein Grund für eine Mietminderung…
Mietminderung kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden
Bevor man die Miete kürzt, sollte man noch einige wichtige Grundregeln beachten und befolgen. So muss zum Beispiel der Schaden dem Vermieter sofort gemeldet werden, wenn man ihn entdeckt.
Voraussetzungen für eine Mietminderung: Eine wichtige Voraussetzung für eine Mietminderung ist zum Beispiel, dass der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht haben darf. Auch bei Abschluss des Mietvertrags darf der Schaden dem Mieter noch nicht bekannt gewesen sein.
Wenn man als Mieter den Vermieter über den Schaden unterrichtet hat, darf er die Miete so lange mindern, bis der Schaden beseitigt ist.
Rückwirkend nicht möglich: Rückwirkend ist eine Mietminderung leider nicht möglich. Dieser Umstand erschließt sich allerdings auch auf logische Weise, wenn man bedenkt, dass ansonsten ein Schaden über eine gewisse Zeit dem Vermieter gegenüber einfach verheimlicht werden könnte.
Wichtig: Wer trotz Mängel die Miete in voller Höhe weiterzahlt, kann auch später nichts zurückfordern.
Für den Rechtsstreit: Für den Fall eines Rechtsstreits sollte man sich als Betroffener unbedingt absichern und Beweise für den Mangel sammeln. Hier sind zum Beispiel Fotos, Protokolle oder Aussagen von Zeugen entscheidend. Auf diese Weise lässt sich eine Mietminderung besser glaubhaft machen.
Achtung: Zu stark geminderte Miete
Was passiert, wenn die Miete vom Mieter zu stark gemindert wurde? Immerhin kann dies recht schnell passieren. Leider ist es alles andere als einfach, die richtige angemessene Höhe für eine Mietminderung festzustellen…
Kündigung wegen überhöhter Mietminderung: Eine überhöhte Mietminderung kann nicht zuletzt sogar eine fristlose Kündigung durch den Vermieter zur Folge haben.
Als Mieter sollte man also gerade aus diesem Grund aufpassen, dass man nicht zu sehr mit dem Feuer spielt. Der Fall einer fristlosen Kündigung tritt in der Regel allerdings nur dann ein, wenn sich durch die Mietminderung ein zu starker Rückstand der Miete gebildet hat.
Was kann man also machen, dass man die Miete als Mieter nicht zu stark mindert und den Vermieter damit verärgert? Diesen Tipp erhalten Sie im nächsten Abschnitt…
Alternative: Mietzahlung unter Vorbehalt der Rückforderung stellen
Bevor man die Miete unrechtmäßig zu sehr mindert und sich damit in rechtliche Schwierigkeiten bringt, kann man die Mietzahlung etwas weniger mindern und die Mietzahlung dann unter den Vorbehalt der Rückforderung stellen. Das Ganze passiert so lange, bis die Höhe der zulässigen Minderung gerichtlich geklärt ist.
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