Viele Vermieter einer Eigentumswohnung stehen jährlich vor einem Problem: Dem Mieter die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß einreichen – ohne die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen zu haben. Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine eindeutige Meinung!
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Vermieter haben ein Jahr Zeit
Vermieter sind dazu verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums beim Mieter einzureichen. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, müsste jedoch theoretisch auf die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) warten, damit die Betriebskostenabrechnung für den Mieter ordnungsgemäß ist. Nicht selten liegt diese nicht innerhalb der gesetzlichen Frist vor, sodass entweder der Mieter die Nebenkostenabrechnung verspätet bekommt oder nicht korrekt. Beides wäre unzulässig.
Grundsätzlich keine Ausnahme von der Frist
Dies stellte nun auch der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil noch einmal klar: „Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt“, heißt es in der offiziellen Pressemeldung zu dem Urteil vom Mittwoch (Az.VIII ZR 249/15).
Verspätete Abrechnung muss begründet sein
Der BGH gewährt ausschließlich in einigen Ausnahmefällen die Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung verspätet einzureichen – und dann auch eine Nachzahlung fordern zu dürfen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt dies nur, wenn der Vermieter die verspätetet Geltendmachung der Nachforderung „nicht zu vertreten“ hat. Für die verspätete WEG-Abrechnung gilt dies nicht, sondern etwa bei Erkrankung des Vermieters.
Grundsätzlich wird jedoch im Einzelfall entschieden, ob eine Ausnahme von der Jahresfrist gerechtfertigt ist oder nicht. In jedem Fall muss der Vermieter Nachweise liefern können.
Was machen ohne WEG-Abrechnung?
Der Vermieter muss in jedem Fall sicher stellen, dass die Nebenkostenabrechnung korrekt und fristgerecht ist. Liegt also vor Ablauf der Jahresfrist noch keine Betriebskostenabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft vor, muss sich der Vermieter die erforderlichen Unterlagen bei der Hausverwaltung besorgen und die Abrechnung für den Mieter selber erstellen.
Vermieter hatte sich zu spät gekümmert
Im aktuell vom BGH behandelten Fall hatte ein Vermieter die Nebenkostenabrechnung erst ein bzw. zwei Jahre nach Ablauf der Fristen eingereicht und eine Nachzahlung gefordert. Laut seiner Argumentation war die Verspätung nicht selber verschuldet, da die Hausverwaltung zu erst eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung erstellte und dann ein Wechsel der Hausverwaltung die Abgabe verzögerte. Der BGH urteilte jedoch, dass der Vermieter selbst „fast nichts gemacht“ hat.
Der Vermieter hatte erst 2013 eine neue Verwaltung eingestellt, hätte aber schon Ende 2010 wissen können, dass die fristgerechte Abrechnung nicht mehr möglich ist. Für den Abrechnungszeitraum 2010 und 2011 reichte er die Betriebskostenabrechnungen erst 2013 ein. Die Abrechnung der Nebenkosten sei nicht vom Beschluss der Wohnungseigentümer über die Betriebskosten abhängig, so das BGH weiter.
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