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Die städtische Bevölkerung wächst pro Jahr um rund 60 Millionen Einwohner. Für Zukunftsforscher ist klar: Die gesellschaftlichen, kulturellen und vor allem auch ökonomischen Möglichkeiten der großen Zentren werden weiter an Bedeutung gewinnen. Wer also erfolgreich in Immobilien investieren möchte, muss diese Tatsache berücksichtigen. Als Offener Immobilienfonds läutet der „leading cities invest“ eine neue Ära ein. Der Fonds kombiniert sicherheitsorientierte Eigenschaften mit den nachweislichen Wachstumsperspektiven bedeutender Metropolen mit den sicherheitsorientierten Eigenschaften. Verantwortlich für diesen ersten Offenen Immobilienfonds der neuen Generation ist die KanAm Grund-Gruppe.

ÜBERSICHT:

HINTERGRUND

– Unternehmen KanAm im Fokus

KONZEPTION

– Auflegung „leading cities invest“
– Struktur „leading cities invest“

CHANCEN UND RISIKEN

– Vorteile für den Anleger
– Risikopotentiale
– Kostenschwerpunkte

PERSPEKTIVE

– Zukunftsaussicht und Gefahren

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HINTERGRUND

– Unternehmen KanAm im Fokus

Immobilieninvestments für sachwertorientierte Anbieter als Kernkompetenz

Die KanAm Grund-Gruppe ist im Oktober 2000 gegründet worden. Der Sitz der Firma liegt in Frankfurt; Auslandsbüros werden in Atlanta und Paris gehalten. Die Kernkompetenz der KanAm Grund-Gruppe ist im Segment des Immobilieninvestments angesiedelt; vornehmlich geht es dabei vor allem um sachwertorientierte Anleger. Über die Jahre hinweg bildeten insbesondere Premium-Immobilien in internationalen Zentren, wie zum Beispiel in Washington D.C., Toronto, London oder auch Paris, die entsprechenden Anlageschwerpunkte. Insgesamt hat das Unternehmen bis zum Jahr 2014 über 18 Milliarden Euro Tranaktionsvolumen bewegt.

Finanzmarktkrise deckt Probleme auf

Kurzfristige Probleme bekam die KanAm Grund in den Jahren 2008 bis 2010, als die schwelende Finanzmarktkrise für reichlich Ungemach sorgte. Gerade die Offenen Immobiliefonds offenbarten in diesem Zeitraum mächtige Strukturprobleme; es kam zu einer regelrechten Schließungswelle. Inzwischen konnte das in Frankfurt ansässige Unternehmen allerdings seinen US-grundinvest Fonds nahezu vollständig erfolgreich auflösen. Bis 2016 sollen weitere Fonds erfolgreich von KanAm aufgelöst werden; diesbezüglich liegt das Unternehmen aktuell voll im Soll.

KONZEPTION

– Auflegung „leading cities invest“

Keine Aufteilung der Anleger in erste und zweite Klasse

Obwohl das Unternehmen KanAm – zum Beispiel analog der Unternehmen Morgan Stanley sowie Aberdeen – im Zuge der weltweiten Immobilien- respektive Finanzkrise gleich zwei Fonds auslösen musste, ging dies im Gegensatz zu den prominenteren Bankhäuserm und Unternehmen ohne hohe Verluste ab. Daher traute sich das Unternehmen dann auch selbstbewußt mit einem für Privatanleger konzipierten Offenen Immobilienfonds an den Markt; Auflegungsdatum war diesbezüglich der 15. Juli 2013. Der Fonds ist dabei in der Form strukturiert, dass sich hier lediglich Neuanleger versammeln können, die gleichermaßen den bestehenden Kündigungs- und Mindesthaltefristen unterliegen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass es bei dem Offenen Immobilienfonds „leading cities invest“ keine Differenzierung mehr zwischen Anlegern erster und zweiter Klasse gibt.

– Struktur „leading cities invest“

Sicherheit und Wachstum genießen Priorität

Das grundlegende Konzept des ersten Offenen Immobilienfonds basiert auf einer zukunftsorientierten Kombination aus – vom Gesetzgeber 2013 verabschiedeten – sicherheitsrelevanten Merkmalen und den prognostizierten Wachstumsperspektiven bedeutender europäischer Metropolen. Um dabei die jeweils richtigen Metropolen auswählen zu können, hat das Unternehmen KanAm in Eigenregie ein funktionelles Scoring-Modell entwickelt, das den Namen „C-Score“ trägt. Anhand dieses Modells können die in Europa vielversprechendsten Investitionsstandorte für „leading cities invest“ identifiziert werden.

Geringfügige Wertschwankungen und stabile Erträge als strukturelle Ziele

Der Anleger kann bei dem Offenen Immobilienfonds „leading cities invest“ auch schon mit vergleichsweise geringen Anlagebeiträgen an den expliziten Renditechancen qualiatativ hochwertiger und internationaler Immobilien partizipieren. Dabei wird eine grundsätzliche Risikostreuung realisiert, da der „leading cities invest“ im Hinblick auf Nutzungsarten, Standorte sowie Mietvertragslaufzeiten eine hohe Diversifikation aufweist. In der Regel kommen bei diesem Offenen Immobilienfonds indexierte Mieten als Rentabilitätsgrundlage zum Einsatz. Dank dieses Umstands wird bei dieser Anlage grundsätzlich die Inflation berücksichtigt. Zudem ist die Struktur des Immobilienfonds darauf ausgerichtet, dass es nur zu geringfügigen Wertschwankungen kommen kann und der Anleger stabile Erträge erwarten darf.

Ertragsausschüttung erfolgt im Mai

Jedes Jahr im Mai ist Zahltag für die Anleger. Explizit in diesem Monat findet dann die Ertragsausschüttung des Offenen Immobilienfonds „leading cities invest“ statt. Im Wesentlichen kommen dabei genau die nicht zur allgemeinen Kostendeckung genutzten Erträge aus Liquiditätsanlagen, aus Immobilien sowie aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften zum Tragen. Profitieren können Anleger zudem von der langjährigen Erfahrung der Firma, von der weltweiten Vernetzung sowie von der kundenfreundlichen Investmentstrategie.

– Kostenschwerpunkte

Bislang präsentieren sich die Kosten für Anleger überschaubar

Allerdings muss ein Anleger bei diesen üppigen Renditen auch die Fondskosten berücksichtigen. KanAm hat diesbezüglich direkt zum Start verlauten lassen, dass die Verwaltungsvergütung maximal bis zu 1,5 Prozent betragen kann. Der maximale Prozentsatz ist aber bislang noch nicht einmal annährend eingefordert worden. Stattdessen ist das Unternehmen KanAm bislang stets unter einem Prozent geblieben. In Bezug auf die Kosten sollte ein Anleger zudem einplanen, dass KanAm als Fondsmanager auch für jeden Kauf, Bau und Verkauf eine Vergütung erhält. Im Maximalfall ist hier von zwei Prozent die Rede; bislang ist ein vereinnahmter Betrag in dieser Höhe allerdings noch bei keiner Immobilie verlangt worden. In den jeweiligen Rechenschaftsberichten des Fonds können Anleger explizit nachlesen, wie hoch die finanziellen Aufwendungen bzw. die Kosten tatsächlich sind.

CHANCEN UND RISIKEN

– Vorteile für den Anleger

Schockresistenz und Diversifikationsstruktur optimieren die Rentabilitätsaussichten

Entscheidende Vorteile können Anleger aus dem Umstand ziehen, dass dieser Offene Imobilienfonds der neuen Generation nun quasi schockresistent gegenüber unerwarteten bzw. umvorhergesehenen Anteilsrückgaben sind. Denn dank der neuen Regelungen des KAGB mit einer einheitlichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten sowie 24-monatigen Haltefristen fungieren diese als Schutzmechanismen vor eben nicht planbaren Rückgaben. Hinzu kommt, dass Anleger dank eines hohen steuerfreien Anteils im Hinblick auf die Ausschüttung enorm von diesbezüglichen Steuervorteilen profitieren können. Explizite Vorteile kann der Anleger zudem durch die hohe Diversifaktionsstruktur (Nutzungsarten Immobilien, Standortwahl und Mietvertragslaufzeiten) sowie durch die indexierten Mieten (Berücksichtigung der Inflation) generieren. Für seriöse Geschäftsprozesse ist durch eine professionelle Immobilienverwaltung jederzeit gesorgt; hier kann insbesondere die Komponente Erfahrung für Wettbewerbsvorteile sorgen.

– Risikopotentiale

Von Immobilienrisiken über Mieterausfallrisiken bis hin zu Liquiditätsrisiken

Anleger sollten aber auch immer die Risiken im Auge behalten. So kann es zum Beispiel durch Immobilienrisiken (Negative Entwicklung des Immobilienmarktes, negative Entwicklung einzelner Immobilien, negative Veränderungen des Mietertrags etc.) zu einer nachteiligen Auswirkung auf den jeweiligen Anteilwert auswirken. Dabei besitzt bei einem Offenen Immobilienfonds das Mieterausfallrisiko grundsätzlich die höchste Relevanz. Des Weiteren können insbesondere Marktpreisrisiken wie etwa Kurs- und Werteveränderungen, zinsinduzierte Risiken aus der Fremdkapitalaufnahme oder der Liquiditätsanlage sowie etwaige Währungskursänderungen zu Schwankungen im entsprechenden Anteilwert führen.

Außerdem sollte sich ein Anleger stets darüber im Klaren sein, dass es zu Liquiditätsrisiken oder auch zu operationellen Risiken kommen kann, die sich sowohl aus den jeweils fondsbezogenen Geschäftsprozessen als auch aufgrund von externen Effekten ergeben. Wenngleich die Anlegebereitschaft bei diesem Fonds einzusteigen vergleichsweise hoch erscheint, müssen auch äußere Einflüsse berücksichtigt werden. So sind zwischenzeitlich zum Beispiel die allgemeinen Finanzierungskosten in Bezug auf die Aufnahme von Immobilienkrediten gestiegen; dies ist quasi gleichbedeutend mit einer kostspieligeren Kreditaufnahme für das Unternehmen KanAm.

PERSPEKTIVE

– Zukunftsaussicht und Gefahrenpotentiale

Identifikation von Märkten mit hohen Immobilienrenditen

KanAm verfolgt das Ziel, den Fonds bis 2018 auf rund 2,5 Milliarden Euro anwachsen zu lassen. Dabei fließt das angelegte Geld vorzugsweise in Gewerbeimmobilien, die ihren Standort in bekannten europäischen Wirtschaftsmetropolen – wie zum Beispiel in Frankfurt am Main, Hamburg, Brüssel, Wien, Zürich, Kopenhagen, Oslo oder London – haben. Zudem investiert KanAm Gelder in die intern als nationale Champions geltenden bzw. genannten Zentren Barcelona, Lyon und Dublin. Diese Festlegung auf ein Investment in bestimmten Regionen hat einen klaren Hintergrund. In vielen der genannten Märkten hat die Vergangenheit gezeigt, dass die entsprechenden Immobilienrenditen bei über fünf Pozent angesiedelt sind.

Aufgabe: Stimmige Streuung innerhalb des Fonds generieren

Es ist davon auszugehen, dass der Immobilienfonds noch einige Zeit benötigen wird, bis eine stimmige Streuung vorliegt. Um eine entsprechende Streuung über unterschiedliche Gewerbeimmobilienarten zu erreichen, müssen einerseits Immobilien aus zahlreichen verschiedenen Regionen im Fonds integriert sein. Andererseits muss eine gewisse Vielfältigkeit an Gewerbeimmobilien gewährleistet werden. So ist es für einen Anleger profitabel, wenn dieser Immobilienfonds Gewerbeimmobilienarten vom klassischen Einzelhandel und von Bürogebäuden über logistisch genutzte Immobilien bis hin zu Gastronomieräumlichkeiten respektive Hotels in seinem Portfolio aufweist.

Der zukünftige Erfolg dieses Offenen Immobilienfonds hängt aber nicht zuletzt davon ab, wie günstig die Fondsmanager entsprechende Immobilien einkaufen können. Je günstiger sie an Immobilien herankommen, desto höher sind dann auch die Chancen auf entsprechende Wertsteigerungen. Hier wird es in der Zukunft auch darauf ankommen, wie geschickt KanAm in neue Projekte investiert.

Bildquelle: © JFL Photography – Fotolia.com

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