Die Vermietung von Immobilien an Angehörige geschieht häufig zu einem extra günstigen Preis. So gut es gemeint ist, müssen Vermieter hier aufpassen. Bei einer allzu niedrigen Miete drohen steuerliche Nachteile.
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Vorsicht vor der 66-Prozent-Regelung!
Bei Kalkulation der Miete für eine Immobilie, die an enge Verwandte wie Kinder, Enkel oder Neffen vermietet werden soll, muss ein Vermieter unbedingt die 66-Prozent-Regelung berücksichtigen. Das heißt, dass die Miete in diesem Fall 66 % der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten soll. Andernfalls kann der Vermieter seine Steuervorteile nicht komplett wahrnehmen.
Immobilienvermietung: Steuergrundlagen
Mieten sind als Einnahmen zu versteuern. Der Immobilieneigentümer kann allerdings von seinen Mieteinnahmen Werbungskosten abziehen. Zu den Werbungskosten zählen laufende Kosten für die Immobilie wie Zinsen, Abschreibungen und weitere Kosten. Hieraus kann sich sowohl ein Gewinn als auch ein Verlust ergeben. Im Verlustfall kann der Eigentümer der Immobilie diesen von seiner Steuerschuld absetzen.
Es ist sogar möglich, dass der Vermieter trotz Erwirtschaftung eines Überschusses dennoch einen steuerlichen Verlust ausweist. Möglich macht dies die Abschreibung, die im Allgemeinen pro Jahr linear 2 % der ursprünglichen Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie beträgt. Abschreibungen landen nicht auf dem Konto des Immobilieneigentümers, sondern tauchen in der Gewinn- und Verlustrechnung auf.
Warum 66-Prozent-Regelung?
Die 66-Prozent-Regelung soll vermeiden, dass durch Immobilienvermietungen zu Niedrigmieten zu hohe Verluste in der Steuererklärung verbucht werden. Daher können bei erhobenen Mieten von weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nur noch teilweise Kosten abgesetzt werden.
Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete
In vielen Kommunen sind offizielle, vom Finanzamt anerkannte Mietspiegel erhältlich, aus denen ortsübliche Vergleichsmieten hervorgehen. Einige Finanzämter jedoch bezweifeln die Angaben solcher Mietspiegel. Auch gibt es nicht in jeder Gemeinde Mietspiegel. Dann lässt sich eine ortsübliche
Vergleichsmiete so ermitteln:
- Angeben dreier Vergleichswohnungen
- Mietangebote von Immobilienportalen
- Sachverständigengutachten
Der Bundesgerichtshof erklärt ferner das Heranziehen des Mietspiegels eines Nachbarortes für zulässig, wenn dieser einen entsprechenden Wohnungsmarkt bietet.
Vermieter sind außerdem gut beraten, wenn sie bei Orten ohne Mietspiegel und keinem nahegelegenen vergleichbaren Wohnungsmarkt Mieten etwas über 66 % festlegen. Das kann Auseinandersetzungen mit der Steuerbehörde vorbeugen. Sicherheitshalber sollten sie regelmäßig die Miethöhe überprüfen, um diese Grenze nicht versehentlich zu unterschreiten.
Was passiert bei einer Miete oberhalb der 66-Prozent-Regelung?
Angenommen, die Miete beträgt die Hälfte der ortsüblichen Miete, kann der Immobilieneigentümer entsprechend nur die Hälfte seiner Zinsen, Kosten und Abschreibungen absetzen.
Lässt er einen Mieter kostenfrei wohnen, darf er überhaupt keine Werbungskosten absetzen. Er riskiert sogar eine Schenkungssteuer.
Allgemeine Formalien auch bei privaten Mietverträgen
Ein Vermieter muss für Verwandte oder Freunde den Mietvertrag schriftlich schließen und diesen so verfassen wie bei allen anderen Mietern. Außerdem ist die Miete turnusmäßig zu überweisen, nicht bar. Gleiches gilt für Nebenkostenabrechnungen. Nachzahlungen oder Guthaben sind ebenfalls wie üblich zahlbar. Objekte wie Möbel, Einbauküchen oder Garagen unterliegen gleichfalls der 66-Prozent-Regelung.
Der Mieter muss in der Situation sein, sich die Wohnung leisten zu können. Mit einer Überprüfung des Finanzamtes ist zu rechnen. Es achtet außerdem auf Kontobewegungen, die darauf schließen lassen, dass gezahlte Mieten dem Mieter zurücküberwiesen wurden.
Tipp für Immobilienvermieter
Eine bessere Lösung für Eltern oder Großeltern als Vermieter ist es, anstelle des Jonglierens mit gezahlten und erstatteten Mieten ihrem Kind oder Enkel einfach Geld zu schenken. Hierfür gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro alle 10 Jahre.
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