Im Zuge eines Kaufvertrages über ein Haus eine Wohnung oder ein Grundstück wird in Deutschland gemäß § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) die sogenannte Grunderwerbsteuer erhoben. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer (Verkehrsteuer bzw. Rechtsverkehrsteuer) und zugleich eine direkte Steuer, die an die Kommunen weitergereicht wird. Der folgende Artikel beschreibt Wissenswertes über die Bedeutung der Grunderwerbsteuer, für wen und wann sie fällig wird und gibt gleichzeitig wichtige Tipps, die Grunderwerbsteuer so gering wie möglich zu halten.
Überblick:
- 1. Allgemeines
- 2. Definition und Bedeutung der Grunderwerbsteuer
- 3. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
- 4. Wer muss warum wie viel Grunderwerbsteuer zahlen?
- 5. Gibt es Sonderregelungen?
- 6. Grunderwerbsteuer-Tipps mit Spareffekt
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1. Allgemeines
Es ist oftmals ein weiter Weg von der Mietwohnung zur lang erträumten Eigentumswohnung oder zum eigenen Häuschen mit Garten respektive der eigenen betrieblichen Räumlichkeit. Die monatliche Mietabbuchung vom eigenen Konto auf das des Vermieters veranlasst viele Menschen darüber nachzudenken die Mietsumme – und vielleicht nur ein bisschen mehr – in eine eigene Immobilie zu investieren. Die Vorzüge liegen auf der Hand.
In Niedrigzinszeiten und wackeliger Finanzmärkte ist die eigene Immobilie sinnbildlich ein sicherer Vermögensbaustein. Auch im Hinblick auf das Leben im Alter. Zudem bietet die eigene Immobilie nicht nur viel Gestaltungsspielraum in Bezug auf die Lage inklusive günstiger Verkehrsanbindung, sondern auch auf energiesparende Baustoffe und moderner Heizungsoptionen.
Zu der Wahrheit der Finanzierung durch Eigenkapital und etwaiger Kredite von Grundstück, Haus oder Wohnung gehört auch der Finanzierungsposten „Grunderwerbsteuer“. Sie ein nicht unerheblicher Kostenfaktor der Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie. Aber was ist diese Grunderwerbsteuer überhaupt? Wo und wann taucht sie auf und wer ist verpflichtet sie zu bezahlen?
2. Definition und Bedeutung der Grunderwerbsteuer
Die Mehrwertsteuer, oder auch Umsatzsteuer genannt, ist beim Kauf eines Produktes für Jedermann eine feste Größe und wird innerhalb eines Produktprozesses auf die Wertschöpfung berechnet. Im übertragenden Sinn ist die Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer bei Immobilienkäufen.
Die Regelung der Teilhabe des Staates an Immobilienkäufen ist verbrieftes Recht und im §1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) fixiert. Sie findet beim Erwerb eines inländischen Grundstücksanteils oder Grundstücks ihre Anwendung. Der Grunderwerbsteuer unterliegen
- – Kauf- oder Tauschverträge über bebaute oder unbebaute Grundstücke
- – Höchstgebote in Zwangsversteigerungsverfahren
- – Schenkungen
- – Rechtsvorgänge bei Grundstücksübertragungen
- 3. Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
- 3.1 „Grundstücke“
- 3.2 „Wert der Gegenleistung“
- 3.1 „Grundstücke“
Der Begriff „Grundstücke“ wird vom Gesetzgeber im §§ 873ff Bundesgesetzbuch (BGB) nicht nur als Grund und Boden definiert, er birgt auch die Gegenstände, die fest mit dem Grund und dem Boden verbunden sind. Entscheidend für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist somit nicht nur der Grundstückswert, sondern der Gesamtwert einer Immobilie.
Ebenfalls zu versteuern sind Erbbaurechte – in fremdem Eigentum befindliche Gebäude auf Grundstücken so wie das nach dem Wohnungseigentumsgesetz definierte „Sondereigentum“. Nach dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks mit anschließender Bebauung, fällt nur die Grunderwerbsteuer für den Grundstückswert an.
3.2 „Wert der Gegenleistung“
Bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach § 8 GrEStG kommt es auf den Wert der Gegenleistung an. Diese sind nach § 9 GrEStG
- – der Kaufpreis des Grundstücks
- – die Tauschleistung des Erwerbers beim Tausch einer Immobilie
- – das Meistgebot in einer Zwangsversteigerung
Der Wert der Gegenleistung wird aber auch von zusätzlichen Leistungen bestimmt. Das können Leistungen sein, die dem Veräußerer bei der Übereignung des Grundstücks über den Kaufpreis hinaus gewährt werden. Aber auch schon der Verzicht auf ein Vorverkaufsrecht Dritter so wie die Überlassung von Eigentum des Grundstückserwerbers wird als zusätzliche Leistung anerkannt.
Zum „Wert der Gegenleistung“ gehören nicht:
- – Bestandteile einer Betriebsanlage
- – wirtschaftlich eingesetzte Sachen, die nicht mit dem Gebäude oder dem Boden verbunden sind
Eine nachträglich herabgesetzte Gegenleistung hat eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer zur Folge wenn
- – der Wert der Gegenleistung innerhalb von zwei Jahren verringert wird
- – ein Anspruch auf eine Kaufpreisminderung besteht oder
- – ein entsprechender Antrag des Grundstückserwerbers gestellt wurde
4. Wer muss wann wie viel Grunderwerbsteuer zahlen?
Im Regelfall sind sowohl Immobilienveräußerer als auch Immobilienkäufer Schuldner der Grunderwerbsteuer. Beide haften als Gesamtschuldner gemäß § 44 Absatz 1 der Abgabenordnung. Wurden keine Vereinbarungen getroffen, wendet sich das Finanzamt zuerst an den Immobilienerwerber. Ist dieser Steueranspruch beim Immobilienerwerber nicht durchsetzbar, wird der Immobilienveräußerer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer aufgefordert.
Daraus erwächst ein Ersatzanspruch des Verkäufers an den Erwerber wenn dieser sich zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat. Der Abschluss des Kaufvertrages über eine Immobilie datiert den staatlichen Anspruch auf die Grunderwerbsteuer, zahlbar einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % und bezieht sich jeweils auf den Kaufpreis der Immobilie.
5. Gibt es Sonderregelungen?
Gemäß § 3 GrEStG wird in einigen Sonderfällen keine Grunderwerbsteuer erhoben. Das betrifft Eigentumsübertragungen an/ unter/ bei
- – jetzige Ehe- und Lebenspartner
- – frühere Ehe- und Lebenspartner (nach einer Scheidung)
- – in gerader Linie Verwandte (einschließlich von Stiefkindern)
- – Miterben
- – Schenkungen und Erbschaften
- – Unterschreitung des Wertes der Gegenleistung von 2.500 Euro
Wird die Freigrenze des Höchstbetrages von 2.500 Euro nur minimal überzogen, wird die gesamte Gegenleistung für die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt angerechnet.
6. Grunderwerbsteuer-Tipps mit Spareffekt
- – Die Tatsache, dass die Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern unterschiedlich hoch ist, macht den Kauf eines Grundstücks in einem Bundesland mit geringerem Steuersatz reizvoll. Die gleichen Bedingungen vorausgesetzt.
- – Es ist ratsam, sich vor dem Kauf einer Immobilie über maßgebliche Steuererhöhungstermine eines Bundeslandes zu informieren. Sorgfalt sollte dennoch vor übereiltem Handeln stehen.
- – Der Kauf eines unbebauten Grundstücks birgt Steuervorteile. Wird mit ausreichend zeitlichem Abstand ein Haus errichtet, ist das Haus grunderwerbsteuerbefreit.
- – Grunderwerbsteuer kann eingespart werden, wenn der notarielle Kaufvertrag Zubehör wie Saunen, Markisen oder Einbauküchen gesondert ausweist. Übersteigt das Zubehör den Gesamtkaufpreis der Immobilie von mehr als 15 Prozent, verlangt das Finanzamt regelmäßig Einsicht in Belege.
- – Der separate Ausweis einer Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung reduziert die Grunderwerbsteuer.
- – Der Kauf einer Immobilie zählt zu der Rubrik „Anschaffungskosten“. Selbständige und Vermieter können die Grunderwerbsteuer geltend machen und von der Steuer absetzen.
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