Es gibt viele Möglichkeiten, um Job, Familie und Haushalt unter einen Hut zu bekommen, ohne einen Spagat hinlegen zu müssen. Eine davon ist die, von Zuhause aus zu arbeiten. Nicht jeder Vermieter erlaubt es seinen Mietern, die zu Wohnzwecken angemietete Unterkunft beruflich zu nutzen. Wer in seiner Mietwohnung arbeiten möchte, um von Zuhause aus Geld zu verdienen, muss einige Sachen beachten.
In diesem Artikel informieren wir darüber, welche Tätigkeiten Sie in Heimarbeit ausüben können, ohne Schwierigkeiten zu bekommen!
Heimarbeit hat viele Vorteile
Einer Heimarbeit in der Mietwohnung nachgehen zu können, hat viele Vorteile. Nicht nur Eltern und Alleinerziehende sehen darin die beste Möglichkeit, Familie, Kindererziehung und Haushalt unter einen Hut zu bringen, um Geld verdienen zu können. Von Zuhause arbeiten zu können ist gleichfalls für jene Menschen attraktiv, die entweder einen Angehörigen zu pflegen haben oder eine Selbstständigkeit im Home-Office anstreben, damit sie der Langzeitarbeitslosigkeit entkommen.
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Wird eine Tätigkeit von Zuhause ausgeübt, die weder erlaubt ist noch den Kriterien des Mietvertrages gerecht wird, hat dies Konsequenzen für denjenigen, der seine Mietwohnung für geschäftliche Zwecke nutzt. Die schlimmste Folge der „Zweckentfremdung des Wohnraums“ kann beispielsweise eine fristlose Kündigung des Mietsverhältnisses sein. Wer dies absolut vermeiden oder gar nicht erst riskieren möchte, sollte grundlegend ein paar wichtige Dinge über das Arbeiten von Zuhause wissen.
Zu Hause kann ich machen, was ich will!
Wer in einer Wohnung zur Miete wohnt, muss sich an bestimmte Regeln halten, die im Mietvertrag des Wohnungsvermieters festgelegt sind. Vermieter haben sowohl Rechte als auch Pflichten. Sie können von ihren Mietern so einiges verlangen und müssen nicht alles dulden. Alles verbieten dürfen sie trotzdem nicht, demzufolge auch nicht jede Art von Heimarbeit. Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommen oftmals dann zustande, wenn es um die berufliche Nutzung einer Mietwohnung geht.
Es gibt einige Mieter, die tatsächlich nicht daran denken, ihren Wohnungsverpächter von der Heimarbeit in Kenntnis zu setzen. Mit böser Absicht hat dies in den seltensten Fällen etwas zu tun. Wer für das Mietobjekt monatlich seinen Beitrag (in Form der Nutzungsmiete) pünktlich zahlt, geht davon aus, dass er die „Mietsache“ nach eigenem Gutdünken nutzen und eine berufliche Beschäftigung von Zuhause ausüben kann.
Manch Wohnungsmieter irrt diesbezüglich gewaltig, denn verbindlich ist immer der Vertragszweck bzw. der Mietzweck. Gewissermaßen kommt es darauf an, was zwischen beiden Parteien (Vermieter und Mieter) vertraglich vereinbart wurde. Es macht durchaus einen Unterschied, ob die Wohnräume ausschließlich rein zur privaten Nutzung (dem Wohnen an sich) und/oder zur gewerblichen bzw. teilgewerblichen Nutzung vermietet worden sind.
Was gilt es zu beachten, wenn die Mietwohnung zur Arbeitsstätte wird?
Generell ist es nicht verboten, einer Heimarbeit in der angemieteten Wohnung nachzugehen. Jedoch gelten diesbezüglich bestimmte Regeln. Vorab reicht ein Blick in den Mietvertrag aus, um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, was gestattet ist und was nicht. Vor allem in Hinsicht der gewerblichen / teilgewerblichen Nutzung einer Wohnung, die ursprünglich nur zu Wohnzwecken dem Mieter überlassen wurde.
Ein Nutzungsvertrag bzw. Mietvertrag, der zwischen Vermieter und Mieter zustande kommt, enthält in der Regel alle relevanten Ausführungen in Bezug auf das jeweilige Mietsverhältnis. Wohnmietsverträge sind nicht einheitlich gestaltet, sondern stets individuell. Dementsprechend kommt es immer auf den jeweiligen Vermieter (Immobilienbesitzer – Privatvermieter, Wohnungsbaugesellschaft oder Wohnungsgenossenschaft) an.
Einige Vermieter verbieten grundsätzlich die Tierhaltung in ihren Mietwohnungen. Andere Hausherren halten im Mietvertrag fest, dass der/die Mieter sich an die Grundregeln in der Hausordnung zu halten haben, die im Wohnungsmietvertrag festgelegt sind (wie z.B. in den Ruhe- und Nachtzeiten als auch an Sonn- und Feiertagen nicht unnötigen Lärm zu verursachen). Der Mietvertrag kann ebenso die Klausel enthalten, dass bei einer nicht ordnungsgemäßen Wohnungsnutzung (im eigentlichen Sinne ist der reine „Wohnzweck“ gemeint) mit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu rechnen ist.
Tipp:
Wer umzieht, und in der neuen Mietwohnung weiterhin seiner beruflichen Tätigkeit von Zuhause nachgehen bzw. eine Heimarbeit ausüben will, sollte darauf achten, dass der Vertragszweck nicht ausschließlich nur das „Wohnen“ beinhaltet. Wenn zusätzlich eine „gewerbliche“ oder „teilgewerbliche“ Nutzung der Mietwohnung im Nutzungs- bzw. Mietvertrag festgelegt wurde, spricht nichts gegen eine Arbeit von Zuhause.
Mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter ist Beweissache des Mieters!
Um keine Kündigung der Mietwohnung zu riskieren, sollten Sie sich frühzeitig bei Ihrem Vermieter erkundigen, ob er einer Tätigkeit von Zuhause aus zustimmt bzw. nachfragen, ob eine gewerbliche oder teilgewerbliche Wohnungsnutzung möglich ist. Stimmt der Wohnungsverpächter zu, sollte dies unbedingt im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden.
Hat der Wohnungsvermieter dem Nutzer der Mietwohnung mündlich gestattet, von Zuhause aus arbeiten zu können, und diese Absprache nicht schriftlich im Wohnraummietvertrag fixiert, ist der Mieter im Ernstfall in der „Beweispflicht“.
Dies bedeutet:
- Wenn es zu Streitigkeiten wegen der teilweise beruflichen Nutzung des gemieteten Wohnraumes kommt, muss der Mieter beweisen, dass eine nachträgliche mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen wurde.
- Finden deswegen Gespräche mit dem Wohnungsvermieter statt, ist es immer ratsam, eine zweite – möglichst unbeteiligte und „parteilose“ – Person mitzunehmen, die dem Gespräch beiwohnt und im Ernstfall die mündliche Absprache zwischen Mieter und Vermieter hinsichtlich der beruflichen bzw. teilgewerblichen Nutzung der Mietwohnung bestätigen kann.
Heimarbeit darf keine Beeinträchtigungen für andere Mieter darstellen
Ein Vermieter muss unter gewissen Umständen die teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung erlauben, selbst wenn jene im Mietvertrag nicht impliziert erlaubt wurde. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, IMR 336, VII ZR 16508 – Urteil vom 14.07.2009) spricht nichts gegen eine berufliche Tätigkeit in der Mietwohnung, sofern „keine Beeinträchtigungen der beabsichtigten Nutzung nach außen treten“. Demgemäß ist eine Zustimmungspflicht des Vermieters rechtlich.
Prostitution im Mietwohnobjekt gestattet oder nicht?
Nicht zur Zustimmung der gewerblichen Nutzung von Wohnräumen verpflichtet ist der Vermieter hingegen dann, wenn in den von ihm zu reinen Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten „Prostitution“ ausgeübt wird. Professionelle Sexarbeit ist in nicht gewerblichen nutzbaren Mietshäusern, in denen sich hauptsächlich Wohnungen befinden, nicht gestattet. Wobei auch diesbezüglich Ausnahmen die Regel bestätigen.
Wenn der Wohnmietvertrag den Passus enthält, dass die angemietete Unterkunft sowohl zu Wohnzwecken als auch für „gewerbliche Zwecke“ (oder allgemein zu letzteren Zwecken) genutzt werden kann, ist der Betrieb eines Bordells zu dulden. Jedoch nur dann, wenn die Vermietung gemäß dem Erlass des „Prostitutionsgesetzes (BGBL I, 3983, 20.12.2001) erfolgte und weitere Bewohner des Hauses dadurch nicht belästigt oder anderweitig beeinträchtigt werden.
Zu Hause arbeiten: Was es sonst noch zu beachten gibt!
Der Bundesgerichtshof (BGB) ist der Auffassung, dass Wohnungsmieter, die von Zuhause einer „echten“ Berufstätigung nachgehen, welche gleichwohl nach „außen hin Erscheinung“ tritt, vom Vermieter nicht geduldet werden muss. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Freiberufler oder Gewerbetreibende in der gemieteten Wohnunterkunft täglich Kunden oder Geschäftspartner empfängt bzw. dort sogar Mitarbeiter beschäftigt.
Dementsprechend wird von einem sogenannten „Publikumsverkehr“ gesprochen. Jener kann negative Auswirkungen auf die Mietsache haben (schnellere Abnutzungsschäden als bei einer rein privaten Nutzung der Wohnräume) und sich überdies störend auf die übrigen Hausbewohner auswirken.
Unzumutbar, weil nach außen in Erscheinung tretend, ist sowohl ein reger Kundenverkehr als auch ein regelmäßiger Lieferverkehr. Der ständige Lärm, der durch an- und abfahrende Lieferfahrzeuge und den täglich herrschenden Publikumsverkehr (Mitarbeiter, Geschäftspartner, Lieferanten, Mandanten o.ä.) im Mietshaus verursacht wird, stellt einen enormen Mangel der Mietsache dar.
Der Vermieter muss davon ausgehen, dass er mit den restlichen Mietern in Konflikt geraten wird, deren Wohnqualität somit erheblich eingeschränkt wird. Hinsichtlich dessen braucht er die gewerbliche / teilgewerbliche Nutzung der von ihm zur Verfügung gestellten Mietwohnung nicht erlauben.
Gleichwohl unzumutbar für andere Hausbewohner ist der „Lärm“, den Gesangsschüler oder Musizierende in einer Mietwohnung verursachen, in der ein Musiklehrer mehrere Tage und Stunden pro Woche Unterricht erteilt. Auch in solch einem Fall kann der Wohnungsvermieter von seiner Erlaubnispflicht zurücktreten und dem Mieter eine Kündigung aussprechen.
Duldungspflicht des Vermieters: Heimarbeit, die in der Wohnung gestattet ist
Sofern eine geschäftliche Aktivität in der Mietwohnung
- nicht nach „außen in Erscheinung“ tritt,
- die zu Wohnzwecken bestimmte Mietsache weiterhin diesen Zweck erfüllt,
- weder mit ständigem Lärm oder übermäßigen Schmutz verbunden ist,
- noch gravierende Schäden (frühzeitige Abnutzungserscheinungen des Wohnraums) zu befürchten sind,
kann vom Vermieter eine Duldungspflicht erwartet werden. Generell spricht nichts gegen Arbeiten von Zuhause, wenn sie den ursprünglichen Charakter der Wohnraumnutzung nicht gefährden. Gestattet ist es demnach, in der Mietwohnung ein Arbeitszimmer einzurichten oder einen Telearbeitsplatz im Wohnzimmer. Auch sind Tätigkeiten, wie das Durchführen von Telefonaten im Kundenauftrag, Handarbeiten (Stricksachen und Häkelware für den Verkauf) erlaubt.
Zulässig ist es ebenso, von Zuhause als Maler, freier Autor und Texter, Übersetzer oder Gutachter tätig zu werden. Es spricht gleichfalls nicht gegen eine Heimarbeit als Buchhalter, sofern kein regelmäßiger Kundenverkehr stattfindet. Bürotätigkeiten und Arbeiten am Computer gelten als „zulässige Tätigkeiten“, die selbst ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters in der Mietwohnung ausgeübt werden dürfen.
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