Die Indexmiete ist eine Miete, die nicht über mehrere Jahre gleich bleibt. Vielmehr ändert sich die vom Mieter zu bezahlende Miete jährlich automatisch. Sie werden sich jetzt fragen, wo der Unterschied zu einer normalen Miete liegt: Die steigt ja auch jährlich, meistens um einen im Mietvertrag festgelegten Prozentsatz. Lesen Sie hier, was die Indexmiete von anderen Mietformen unterscheidet und was für Mieter und Vermieter wichtig ist.
Überblick
- Was ist die Indexmiete?
- Unterschied zur Staffelmiete
- Welche Voraussetzungen muss die Vereinbarung einer Indexmiete erfüllen?
- Vorteile der Indexmiete
- für Mieter
- für Vermieter
- Nachteile der Indexmiete
- für Mieter
- für Vermieter
- Was ist noch zu beachten?
- Fazit
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Was ist die Indexmiete?
Die Indexmiete ist eine so genannte Wertsicherungsklausel, die besonders für Vermieter interessant ist: Damit sichert der Vermieter ab, dass die Zahlungen aus dem Mietvertrag immer den gleichen Wert haben, wie bei Abschluss des Vertrages.
Bestimmend ist hier die Geldentwertung, die Inflation. Dazu ein Beispiel. Wenn ein Mietvertrag im Jahr 2000 mit einer monatlichen Miete von 700 Euro abgeschlossen wurde und der Mieter heute, also im Jahr 2015, immer noch 700 Euro bezahlt, ergibt sich folgendes Bild: Betrachtet man die historische Inflation zwischen den Jahren 2000 und 2015, liegt der Geldwert der ursprünglichen 700 Euro gerade mal bei etwa 550 Euro.
Weil der Vermieter aber von Jahr zu Jahr steigende Kosten für Betrieb und Unterhaltung des Mietobjektes hat, macht er auf Dauer Verlust, wenn er die Miete nicht anpassen darf.
Damit es nicht jährlich zu einer neuen Diskussion zwischen Mieter und Vermieter kommt, wird im Mietvertrag eine Basismiete vereinbart. Das ist dann die Berechnungsgrundlage für alle weiteren Jahre. Die jährliche Mieterhöhung wird dann an bestimmzen, für beide Mietparteien nachvollziehbaren Werten ausgerichtet. In der Regel ist das der Preisindex für die Lebenshaltung, der jährlich vom Bundesamt für Statistik festgelegt wird.
Unterschied zur Staffelmiete
Bei der Indexmiete ist die jährliche Mieterhöhung an einen öffentlich zugänglichen Index gekoppelt. Das bedeutet, dass die Miete jedes Jahr um einen anderen Prozentsatz steigen kann. Ein Mietvertrag mit Staffelmiete sieht anders aus. Hier wird die jährliche Steigerung der Miete über einen gleichbleibenden Prozentsatz festgelegt.
Welche Voraussetzungen muss die Vereinbarung einer Indexmiete erfüllen?
Die Indexmiete für Wohnraum ist an viele Bedingungen geknüpft, damit der Mieter nicht übervorteilt wird. Zunächst einmal wird vom Gesetzgeber gefordert, dass die Miete nach dem Abschluss des Vertrages mindestens ein Jahr konstant bleibt. Erhöhungen, die an den Index angekoppelt sind, dürfen erst danach gefordert werden. Auch muss die Miete nach der Erhöhung für ein Jahr konstant bleiben, bevor die Miete wieder erhöht wird.
Als Bezugsindex für die Mietsteigerung wird vom Gesetzgeber der Preisindex für Lebenshaltungskosten in Deutschland gefordert. Weil dieser Wert jährlich vom Bundesamt für Statistik veröffentlicht wird, kann ihn jeder einsehen.
Wirksam ist eine Mieterhöhung nur dann, wenn sie dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird. Dabei muss der Mieter gleich erkennen können, warum die Miete um den festgelegten Prozentsatz gestiegen ist. Der Vermieter ist hier zu einer transparenten Kalkulation verpflichtet, die vom Mieter verstanden wird.
Eigentlich darf ein Vermieter die Miete erhöhen, wenn das Mietobjekt durch Modernisierung aufgewertet wurde. Bei einem Mietvertrag mit Indexmiete ist das an enge Bedingungen geknüpft: Nur wenn der Gesetzgeber oder eine Behörde die Modernisierung vorschreiben, darf die Miete aus diesem Grund erhöht werden.
Das ist zum Beispiel die Erfüllung von gesetzlichen Anforderungen zur Wärmedämmung oder zur Einhaltung von Abgaswerten. Zusätzliche Mieterhöhungen sind bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Vorteile der Indexmiete
– für Mieter
Die Indexmiete ist vergleichsweise einfach zu verstehen und führt seltener zu Streit mit dem Vermieter. Die Kriterien, die zu einer Miterhöhung führen, sind öffentlich bekannt und der Mieter hat das Recht, die Kalkulationsgrundlagen für eine Mieterhöhung zu sehen. Interessant ist für den Mieter auch, dass er nicht an den Kosten für Modernisierung beteiligt werden darf, wenn diese nicht gesetzlich vorgeschrieben sind. Die von vielen Mietern befürchtete, schnelle Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt ebenfalls aus, wenn ein Indexmietvertrag abgeschlossen wurde.
– für Vermieter
Ein entscheidender Vorteil der Indexmiete für den Vermieter ist, dass die Berechnung der Mieterhöhung nicht durch den Mieter genehmigt werden muss. Er muss lediglich informiert werden. So werden lange Diskussionen vermieden. Schon zum übernächsten Monat der schriftlichen Anpassungserklärung ist die neue Miete fällig.
Zahlt der Mieter ab diesem Zeitpunkt noch die alte Miete ohne Erhöhung, gerät er gleich in Zahlungsverzug. So ist die Mieterhöhung viel einfacher, als zum Beispiel eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete: Bei solch einer Erhöhung muss der Vermieter begründen, warum er die geforderte Miete für ortsüblich hält. Der Nachweis erfolgt durch den Mietspiegel und drei Vergleichsmieten. Weil dieses Verfahren für den Mieter nicht immer nachvollziehbar ist, kommt es hier oft zu Streit zwischen den beiden Mietparteien.
Die Indexmiete ist aus Sicht des Vermieters immer dann vorteilhaft, wenn er die Wohnung zur ortsüblichen Miete vermietet. Mit einem Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete mit dem Index automatisch über die ortsübliche Miete hinaus erhöhen, was sonst so einfach nicht möglich ist.
Nachteile der Indexmiete
– für Mieter
Interessant ist, was der Deutsche Mieterbund zum Thema Indexmiete sagt: Die allgemeinen Lebenshaltungskosten können schneller steigen, als die durchschnittlichen Vergleichsmieten. In diesem Fall ist die Indexmiete für den Mieter von Nachteil.
Daran sind vor allem steigende Kosten für Energie Schuld. Wenn Strom und Heizung teurer werden, steigen die Mietnebenkosten. Weil aber der Index der Lebenshaltungskosten sehr stark von den Energiepreisen abhängt, werden Mieter durch die zusätzlich steigende Miete doppelt belastet.
– für Vermieter
Wenn die vom Vermieter geforderte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verzichtet er mit einem Indexmietvertrag auf eine schnelle Anpassung. Diese ist normalerweise nur von der Kappungsgrenze gedeckelt wird, die je nach Stadt zwischen 15 und 20 Prozent liegt.
Aufpassen muss ein Vermieter dann, wenn eine Deflation, also eine Geld-Aufwertung zu erwarten ist: Dann sinkt der Index für die Lebenshaltungskosten. Und weil der Mietvertrag an diesen Index angekoppelt ist, muss auch die Miete gesenkt werden. Dieses Risiko für den Vermieter ist jedoch gering. Im Index für die Lebenshaltungskosten sind auch die Preise für Energie, also Strom Gas und Benzin enthalten. Und hier ist auch langfristig mit steigenden Preisen zu rechnen.
Fazit
Die Indexmiete kann für den Vermieter und den Mieter eine gute Basis für gerechte Mieterhöhungen sein. Für beide Seiten gibt es jedoch einiges zu beachten, damit bei Mieterhöhungen kein Streit entsteht.
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