Jedes Jahr wieder ist die Nebenkostenabrechnung Anlass für Verständnislosigkeit und nicht selten auch für Streitigkeiten mit dem Vermieter. Doch was darf jetzt in einer Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden und worauf müssen Sie genau achten? Damit Sie Einblick in das Thema erhalten, haben wir für Sie den Artikel zusammengestellt.
Übersicht
- Was mit Nebenkostenabrechnung gemeint ist
- Die Übersicht der Betriebskosten
- Ein Unterschied, den Sie unbedingt kennen sollten
- Nettomiete mit Nebenkostenvorauszahlung
- Eine wichtige Vereinbarung im Mietvertrag
- Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten
- Ein Blick auf die Fristen
- Der Zeitraum der Überprüfung der Nebenkostenabrechnung
- Die Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung
- Was ist der Verteilerschlüssel?
Was mit der Nebenkostenabrechnung gemeint ist
Hinter dem Begriff Nebenkostenabrechnung meint der Volksmund meistens die Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind die auf den Mieter umlegbaren Kosten gemeint. Es sind laufende Kosten, die dem Vermieter entstehen und die der Vermieter auf den Mieter umlegen, also aufteilen kann.
Wichtig zu wissen ist aber, dass mit den Nebenkosten, die Instanhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeint sind, die der Vermieter nur bedingt mit einer Kleinreparaturklausel., die im Mietvertrag verankert sein muss, an den Mieter weiterreichen kann.
Die Übersicht der Betriebskosten
Die Betriebskosten zählen zu den Nebenkosten, deshalb erhalten Sie hier einen Überblick, um welche Kosten es in der Nebenkostenabrechnung zunächst handelt:
- Grundsteuer
- Aufzug
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gartenpflege
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Schornsteinreinigung
- Beleuchtung
- Gemeinschaftsantenne
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Einrichtung für die Wäsche / maschinelle Wascheinrichtung
- Hauswart
- Eis-und Schneebeseitigung / Winterdienst
- Sonstige Betriebskosten
- Neue Betriebskostenarten
Ein Unterschied, den Sie unbedingt wissen sollten
Viele Unklarheiten rühren von den Begriffen Nettomiete und Bruttokaltmiete her, die oftmals im Mietvertrag verwendet werden. Damit Sie die Nebenkostenabrechnung von vorneherein besser durchblicken, sollten Sie den Unterschied unbedingt kennenlernen.
Nettomiete mit Nebenkostenvorauszahlung
Wird die Miete als Nettomiete mit Nebenkostenvorauszahlung, dann bedeutet das, der Mieter zahlt zur Miete eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung. Wenn Ihr Mietvertrag diese Formulierung aufweist, ist der Vermieter zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet.
Je nachdem, wie die Abrechnung ausfällt, sind Sie verpflichtet, dem Mieter eine Nachzahlung zu leisten oder der Vermieter muss Ihnen eine Rückerstattung auszahlen. Bei der Nebenkostenvorauszahlung darf der Vermieter nur auf die im Gesetz aufgeführten Betriebskostenarten eine Vorauszahlung erheben. Er verpflichtet sich ebenfalls, mit der Nebenkostenvorauszahlung wirtschaftlich umzugehen.
Bruttokaltmiete
Die Bruttokaltmiete enthält alle Betriebskosten in der Miete. Das bedeutet genau, die Miete beinhaltet schon einen festgelegten Betrag, der für die Betriebskosten aufgewendet wird. Deshalb können diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung nicht zur Fälligkeit angerechnet werden. Andersrum erhalten Sie auch keine Erstattung in der Nebenkostenabrechnung, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger ausfallen, als der festgelegte Betrag.
Eine wichtige Vereinbarung im Mietvertrag
Der Mietvertrag muss unbedingt eine Vereinbarung enthalten in der die Umlage der Betriebskosten aufgeführt ist. Sind diese Angaben nicht aufgeführt, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten aus der Nebenkostenabrechnung selbst zu tragen. Ebenso muss im Mietvertrag auf den Paragrafen 2 BetrKV bei der Umlagevereinbarung hingewiesen werden.
Steht in Ihrem Mietvertrag beispielsweise nur der Satz: „ Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten“, sind die einzelnen Kosten nicht ersichtlich und der Vermieter muss für die Betriebskosten aufkommen. Wichtig zu wissen ist auch, dass einseitige Änderung diesbezüglich am Mietvertrag ungültig sind.
Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten
Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten abgerechnet werden. Hier gibt es als Vorlage das Kalenderjahr oder einen vorgegebene Zeitspanne innerhalb des Kalenderjahres. Deshalb können nur die Zeiträume, die den Einzug oder Auszug betreffen kürzer ausfallen.
Ein Blick auf die Fristen
Die Frist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung beträgt, wie Sie jetzt wissen, zwölf Monate. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist der Mieter nicht verpflichtet, eine eventuelle Nachzahlung für diesen Zeitraum zu leisten. Die Frist für die Erstattung eines bestehenden Guthabens, das in einer Nebenkostenabrechnung ausgewiesen ist, muss vom Vermieter innerhalb von 30 Tagen nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung geleistet werden.
Der Zeitraum für die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung
Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Einwendungen erheben.
Die Zahlungspflicht für die Nebenkostenabrechnung tritt in Kraft, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- seitens des Vermieters muss eine Nachforderungsanspruch bestehen
- die Angaben müssen rechnerisch und inhaltlich korrekt sein
- der Mieter muss die Nebenkostenabrechnung von der Darstellung her nachvollziehen können
Wenn der Mieter einzelne Posten der Nebenkostenabrechnung als strittig oder unkorrekt erklärt, besteht trotz dessen die Fälligkeit der Abrechnung, in diesem Fall aber auch nur eine Teilfälligkeit. Empfehlenswert ist die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung deshalb innerhalb der 30 Tage, in der eine Nachforderung fällig ist.
Die Einsicht in die Belege
Der Mieter kann Belegeinsicht fordern, wenn er diese für die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung benötigt. In diesem Fall muss der Vermieter alle erforderlichen Originalbelege und Originalrechnungen dazu vorlegen. Diese können so vor Ort eingesehen und eventuell als Kopie auch ausgehändigt werden, wenn das nötig ist. Sollte Ihre Nebenkostenabrechnung strittig sein, ist es immer ratsam einen Zeugen zu den Terminen mitzunehmen.
Die Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung
Eine der Voraussetzungen für die Zahlungspflicht der Nebenkostenabrechnung ist die Verständlichkeit. Das bedeutet genau gesagt, dass die Abrechnung nachvollziehbar sein muss. Aus diesem Grund muss der Verteilerschlüssel in der Abrechnung sowohl angegeben, als auch erläutert werden. Ebenfalls müssen die geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt und die Anteile des Mieters berechnet werden.
Was ist der Verteilerschlüssel
Der Verteilerschlüssel muss in der Nebenkostenabrechnung angeben sein, damit diese verständlich und nachvollziehbar ist. Doch was ist jetzt der Verteilerschlüssel? Die Gesamtkosten, die erzeugt werden, sind im Einzelnen genau aufgeführt und werden danach auf die Wohnungen aufgeteilt.
Das kann nach Quadratmeter, nach Wohneinheiten, dem Verbrauch oder nach der Zahl der Nutzer geschehen. Diese Unterteilung nennt sich dann Verteilerschlüssel. Demnach wird die Grundsteuer zum Beispiel im Verteilerschlüssel nach Wohneinheit berechnet und die Beseitigung des Mülls wiederum nach Anzahl der Nutzer.
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