Wer seine Wohnung oder Zimmer vermieten kann, muss dabei einiges beachten. Hier geben wir Ihnen einen Überblick darüber, wann Sie eine Wohnung oder ein Zimmer vermieten können, was Sie dafür verlangen dürfen und wie Sie Ihre Interessen schützen können. Dank Vermittlungsplattformen im Internet ist es heutzutage sehr einfach geworden Interessenten zu finden. Es ist aber auch leicht wichtige Vorschriften zu übersehen.
Überblick:
- Rechtslage
- Mietvertrag
- Vermietung zu Wohn- oder Geschäftszwecken
- Mietvertrag oder Pachtvertrag?
- Vermieten oder verleihen?
- Zeitmietverträge
- Untermiete
- Übergabeprotokoll
- Pflichten des Vermieters
- Pflichten des Mieters
- Mietkosten und Mietpreiserhöhung
- Mietminderung
- Veränderungen an der Mietsache
- Haustiere
- Kaution
- Rückzahlung der Kaution
- Kündigung
- Mieteinnahmen
- Wohnraum anbieten
- Gewerblich oder privat?
- Internationaler Vergleich
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Rechtslage
Das bürgerliche Gesetzbuch legt in mehreren Artikeln (§§ 535 bis 580a) fest, wie ein Mietvertrag aufzusetzen ist, der sich neben Wohnraum auch auf bewegliche Sachen oder Sachteile beziehen kann.
Dafür gibt es eine ganze Reihe von Mietvertragstypen, für die aber die gleichen allgemeinen Vorschriften gelten.
Müssen Eigentumsrecht der Vermieters und Mieterschutzrechte gegeneinander abgewogen werden, werden die Rechte der Mieter als höherwertig eingestuft.
Mietvertrag
Das deutsche Recht schreibt keine spezielle Form für Mietverträge vor. Zur Sicherheit sollten Sie aber immer ein entsprechendes Dokument mit Urkunden-Charakter aufsetzen.
Achten Sie dabei auf eine übersichtliche Gestaltung mit fortlaufenden Seitenzahlen und den wichtigsten Information (Thema, Unterzeichner, Datum) auf jeder Seite.
Beide Parteien müssen exakt den gleichen Mietvertrag bekommen, damit dieser als wirkungsvoll gilt.
Vermietung zu Wohn- oder Geschäftszwecken
Das deutsche Mietrecht unterscheidet die Vermietung von Räumlichkeiten für Wohn- oder Geschäftszwecke. Wenn es sich um Wohnraum handelt, müssen im Mietvertrag besondere Klauseln beachtet werden, die sich zum Beispiel mit dem Mieterschutz befassen.
Werden die Räumlichkeiten für andere Zwecke vermietet (Arbeitsplatz, Lagerraum, und so weiter), müssen Sie keine besonderen Bestandteile hinzufügen. Die Rechtsvorschriften aus dem BGB kommen dann nur eingeschränkt zur Anwendung.
Mietvertrag oder Pachtvertrag?
Wenn Sie ein Grundstück dafür nutzen wollen, um darauf etwas anzubauen, dann brauchen Sie dafür einen Pachtvertrag und keinen Mietvertrag. Im deutschen Gesetz unterscheidet man zusätzlich zwischen Pachtvertrag und Landpachtvertrag. Daneben gibt es auch die Unternehmenspacht.
Wenn Sie Ihre Wohnung oder Zimmer vermieten wollen, müssen Sie sich in der Regel darüber keine Gedanken machen. Selbst wenn zur Wohnung ein Garten gehört, auf dem zum Beispiel Obstbäume stehen oder Gemüse angebaut werden kann, kann die Nutzung im Mietvertrag geregelt werden. Nur wenn es in der Hauptsache um das Grundstück geht, sollten Sie einen speziellen Pachtvertrag aufsetzen.
Vermieten oder verleihen?
In manchen Situationen möchten Sie Ihren Wohnraum anderen unentgeltlich zur Verfügung stellen, sich aber trotzdem vertraglich absichern. Wenn das der Fall ist, handelt es sich nicht um eine Vermietung sondern um eine Leihe. Im Leihvertrag legen Sie fest unter welchen Bedingungen die Mietsache genutzt werden kann und was dabei zu beachten ist.
Auch bei kurzzeitigen Verleihungen sollten Sie einen kurzen Vertrag zusammenstellen, in dem zum Beispiel festgelegt wird, wer für eventuelle Schäden an der Wohnung aufkommt.
Zeitmietverträge
Der Normalfall bei Mietverträgen ist eine zeitlich unbefristete Überlassung. Sie können aber wie bei einem Arbeitsvertrag von vornherein einen Zeitraum festlegen. Das ist besonders bei Objekten zur Unter- oder Zwischenmiete üblich.
Ein besonderer Fall liegt bei einem so genannten vorübergehenden Gebrauch vor. Hierbei kann sich der Mieter zum Beispiel nicht auf Härtefallregelungen berufen. Denn bei einer vorübergehenden Vermietung will der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht an einen neuen Wohnort verlegen. Das gilt insbesondere für Ferienwohnungen oder Zimmer, die für die Dauer bestimmter Veranstaltungen angeboten werden.
Untermiete
Wenn im Mietvertrag nicht anders vorgeschrieben, kann eine Wohnung oder ein Zimmer vom Mieter untervermietet werden. Er tritt damit sowohl als Mieter als auch als Vermieter dem Untermieter gegenüber auf.
Diese Option wird häufig genutzt, um Wohngemeinschaften zu ermöglichen, bei denen eine gemeinsame Küche und ein gemeinsames Bad genutzt wird. Daneben ist die komplette Überlassung einer Wohnung für einen bestimmten Zeitraum möglich.
Ein Vermieter kann nur unter bestimmten Voraussetzungen untersagen, dass eine Mietsache untervermietet wird. Ein genereller Ausschluss im Mietvertrag ist nicht möglich.
Übergabeprotokoll
Das Wohnungsübergabeprotokoll oder Übergabeprotokoll Mietwohnung ist ein nützliches Mittel, das inzwischen bei den meisten Mietverhältnissen eingesetzt wird, selbst wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.
Im Übergabeprotokoll halten beide Parteien fest, in welchem Zustand eine Wohnung oder ein Zimmer zur Vermietung übergeben wird. Ein weiteres Protokoll wird erstellt, wenn die Vermietung beendet wird. Durch den Vergleich der beiden Protokolle kann auch später noch festgestellt werden, ob es zu Schäden gekommen ist.
Achten Sie darauf, dass Sie im Protokoll folgende Informationen aufnehmen:
- Datum der Übergabe
- Mieter und Vermieter
- Mietzeitraum
- Beschreibung des Mietobjekts inklusive beweglichen Gütern (Schlüssel, Mobiliar, usw.)
- Festgestellte Mängel und Schäden
- Zählerstände
Pflichten des Vermieters
Ein Vermieter verpflichtet sich im Mietvertrag dazu, dem Mieter die Mietsache für die Dauer der Mietzeit im vereinbarten Zustand zur Verfügung zu stellen. Außerdem übernimmt er die Lasten, die mit der Mietsache verbunden sind. Dazu gehören zum Beispiel die Grundsteuer oder Abwassergebühren. In der Praxis werden diese Kosten meist in die Mietsumme einberechnet.
Pflichten des Mieters
Der Mieter hat folgende Pflichten:
- Er muss die festgelegte Miete zahlen
- Er muss die Mietsache im vereinbarten Zustand zum vereinbarten Zeitpunkt zurückgeben
- Er muss Gefahren für und Mängel an der Mietsache ohne Verzug melden
Darüber hinaus können weitere Pflichten im Mietvertrag festgelegt werden. Häufig betreffen diese Pflichten bestimmte Gemeinschaftsaufgaben wie den Winterdienst, Putzdienste oder ähnliches.
Mietkosten und Mietpreiserhöhung
Als Vermieter haben Sie das Recht die Miete in bestimmten Grenzen neu festzulegen, um auf eine Veränderung der wirtschaftlichen Bedingungen reagieren zu können.
Die häufigsten Gründe sind die Anpassung an die ortsübliche Miete oder die Finanzierung nach Modernisierungen. Eine Mieterhöhung wegen gestiegenen Nebenkosten ist hingegen nicht zulässig.
Bei Mietpreiserhöhungen gilt auch, wenn die Miete weit unter dem üblichen Satz liegt, eine Obergrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete je nach Wohnort um nicht mehr als 15 bis 20 Prozent steigen.
Bei Modernisierungen können jährlich bis zu 11 Prozent der Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden.
Mietminderung
Stellt ein Mieter fest, dass an der Mietsache Mängel vorliegen, kann er seine Mietzahlungen kürzen. Der Vermieter kann das verhindern, indem er die Schäden unverzüglich beheben lässt. Dabei kommt es oft zu Gerichtsverhandlungen, weil Fristen und Ausmaße nicht genau festgelegt sind.
Für eine Mietminderung müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen:
- ein erheblicher Mangel
- der Mangel liegt nicht in der Verantwortung des Mieters
- der Mieter kannte den Mangel bei der Vertragsunterzeichnung nicht und ist dabei nicht fahrlässig vorgegangen
Veränderungen an der Mietsache
Es gibt drei Arten von Maßnahmen, die eine Mietsache verändern: So genannte Schönheitsreparaturen, die den optisch einwandfreien Zustand einer Mietsache wiederherstellen, Instandhaltungsreparaturen, die vom Vermieter durchzuführen sind, sowie andere Umbauten, die vom Mieter oder Vermieter gewünscht werden.
In der Regel legt ein Mietvertrag nur fest, in welchem Zustand eine Mietsache übergeben werden muss. Der Mieter hat also grundsätzlich die Möglichkeit in der Zwischenzeit bauliche Veränderungen vorzunehmen, die er vor Übergabe wieder rückgängig macht. In der Praxis beschränkt sich das aber nur auf kleinere Veränderungen.
Haustiere
Der Vermieter kann das Halten von Haustieren in einer Wohnung oder in einem Zimmer untersagen.
Dabei kann er für jeden Mieter einzeln festlegen, ob Haustiere erlaubt sind oder nicht. Ausgenommen sind Kleintiere, für die man keine Erlaubnis braucht, wenn man Sie in einer üblichen Größenordnung hält:
- Fische im Aquarium
- Stubenvögel
- Kleintiere im Käfig
- Ungiftige kleine Schlangen im Terrarium
In jedem Fall ist es aber die beste Wahl, wenn sich Mieter und Vermieter über das Halten von Haustieren in der Mietsache einigen können.
Kaution
Mietkaution ist der umgangssprachliche Ausdruck für die Mietsicherheit, die ein Mieter bei seinem Vermieter hinterlegt. Damit soll sichergestellt werden, dass der Vermieter kein so hohes finanzielles Risiko eingehen muss. Die Höchstgrenze ist auf drei Monatsmieten ohne Nebenkosten festgelegt und muss auf einem gesonderten Konto hinterlegt werden.
Alternativ zur Kaution auf einem Sonderkonto werden weitere Optionen angeboten, um die Bedürfnisse von Mietern und Vermietern besser berücksichtigen zu können. Möglich sind unter anderem die Verpfändung, eine Bürgschaft und eine Kautionspolice.
Die Sicherheit muss im Zeitraum von drei Monaten geleistet werden, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes festgelegt wurde.
Rückzahlung der Kaution
Wenn nicht anders bestimmt, hat der Mieter mit der Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf die Rückgabe der Mietsicherheit. Dafür muss er aber alle seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllen.
In der Regel dauert es eine gewisse Zeit, bis der Vermieter überprüfen kann, ob die Mietsache tatsächlich ordnungsgemäß übergeben wurde und ob noch finanzielle Forderungen an den Mieter bestehen. Eine Wartezeit von bis zu 6 Monaten bis zur Rückzahlung ist deshalb vollkommen üblich.
Wenn es um die Abrechnung von Betriebskosten geht, kann es bis zu ein Jahr dauern, bis die Kaution zurückgezahlt wird. Dabei sollte man aber auf die Verhältnismäßigkeit achten. Der Vermieter sollte nicht mehr von der Mietsicherheit einbehalten als er voraussichtlich zur Begleichung der Kosten braucht.
Kündigung
Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist der Mieter drei Monate zum Monatsende. Die gleiche Zeit gilt grundsätzlich auch für Vermieter. Sie verlängert sich aber nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate.
Verträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, können auch andere Fristen enthalten, die für den Mieter schlechter sind.
Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer vermieten, müssen Sie wissen, ob und wie Sie die entstandenen Einnahmen versteuern. Dafür müssen Sie die Überschusseinkünfte ermitteln, die sich nach Abzug der Werbungskosten ergeben.
Wenn Sie die Mietsache zu einem Betrag von weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten, dann können Sie Ihre Werbungskosten auch nur mit einem entsprechend niedrigeren Anteil geltend machen.
Die Vermietung erfolgt mit Umsatzsteuer.
Wohnraum anbieten
Welche Plattform Sie wählen, um Ihre Mietsache anzubieten, kommt darauf an, wie und wie lange Ihre Wohnung oder Ihr Zimmer genutzt werden soll. Wohnungen sind in vielen Städten so gefragt, dass es ausreicht, wenn Sie einen Zettel mit einem entsprechenden Hinweis ins Fenster hängen oder auf einem schwarzen Brett darauf hinweisen.
Wenn Sie mehr potentielle Mieter ansprechen wollen, lohnt sich eine Annonce in der Zeitung oder in einem Immobilienportal.
Neben allgemeinen Portalen stehen Ihnen dafür auch spezialisierte Angebote zur Verfügung, auf denen ausschließlich Ferienwohnungen oder Geschäftsräume angeboten werden.
Gewerblich oder privat?
Portale wie AirBnB machen es einfach, Wohnungen oder Zimmer zu vermieten. Wer auf solchen Seiten für sein Angebot wirbt, hat damit aber eine Voraussetzung erfüllt, um als gewerblicher Anbieter zu gelten.
Damit müssen Sie bestimmte Vorgaben erfüllen. Sie sollten sich also genau erkundigen, was Sie in Ihrer Stadt beachten müssen, um Ihre Wohnung oder Zimmer so zu vermieten, dass es genau Ihren Vorstellungen entspricht.
Internationaler Vergleich
Historisch bedingt wird das Mietrecht in verschiedenen Ländern ganz unterschiedlich gehandhabt. Eine Sache hat es aber fast überall gemeinsam: Es ist ziemlich kompliziert.
Im englischen Sprachraum, wo das Land traditionell Kronbesitz war, gelten andere Regeln als in Frankreich, wo Mieter so etwas wie eine Aufnahmegebühr für den Mietvertrag zahlen müssen.
Auch in Deutschland verändert sich das Mietrecht unablässig. Ein gutes Beispiel ist die Mietpreisbremse, die den Grundsatz, dass die Mietkosten frei verhandelt werden können, weiter einschränkt.
Alter Artikel
Ein eigenes Haus ist nicht nur schön, um selbst drin zu wohnen – es kann auch äußerst nützlich sein, wenn man sich nebenbei etwas Geld dazu verdienen möchte. Und wie in so vielen anderen Lebensbereichen auch, ist allein eine gute Idee entscheidend. Aus diesem Grund möchten wir Ihnen vier wertvolle Tipps vorstellen, mit denen Sie aus Ihrer Immobilie bares Geld schöpfen können.
Geld verdienen mit der eigenen Immobilie
Es gibt nahezu unendlich Wege, Geld zu verdienen. Meist sorgen sogar die ausgefallensten Ideen für den größten Umsatz. Dinge, auf die sonst niemand kommt, weil sie beinahe schon zu einfach sind. Und wie so oft im Leben denk man sich:
„Darauf hätte ich auch kommen können…“
Richtig. Aber warum hat man es dann nicht einfach getan? Tatsächlich liegt der Schlüssel zum Erfolg im „Tun“, denn das unterscheidet den Erfolgreichen vom Theoretiker und Skeptiker. Wir möchten Ihnen in diesem Artikel einige lohnenswerte Möglichkeiten präsentieren, mit denen Sie tatsächlich gutes Geld mit Ihrer eigenen Immobilie verdienen können.
Tipp Nr.1 – Wohnung oder Haus als Drehort anbieten
Sie kennen sicher die zahlreichen Serien, Soaps und Spielfilme aus dem Fernsehen. So gut wie nie wiederholt sich dabei der Drehort, denn das würde auf Dauer auffällig oder langweilig werden. Daher wird permanent nach neuen Drehorten gesucht. Vom Hotel über die Villa bis hin zur Einzimmerwohnung kann jeder erdenkliche Drehort von großem Nutzen sein. Nur wo bekommt man diesen her? Ein Nachbau im Filmstudio lohnt sich keineswegs! Aus diesem Grund vermieten Eigentümer regelmäßig ihre Häuser und Wohnungen an die Produktionsfirmen.
Was kann man verdienen?
Ein äußerst lukratives Geschäft: Pro Drehtag kann der Verdienst bereits eine vollständige Monatsmiete betragen!
–> Facebook: „Wow: am Tag eine Monatsmiete verdienen. Das sollte ich mal ausprobieren.“
Tipp Nr.2 – Bieten Sie einen Schlafplatz an
Touristik hat sich enorm verändert. Mittlerweile bucht kaum jemand unüberlegt ein Hotel, wenn er auch auf wesentlich kostengünstigere Varianten zurückgreifen kann. Und das Internet macht es möglich. Portale wie beispielswiese www.airbnb.de ermöglichen es einem, die eigene Immobilie als Übernachtungsmöglichkeit gegen ein Entgelt anzubieten. Ob Sie nur ein Bett in Ihrem Angebot zur Verfügung stellen möchten oder gleich die ganze Wohnung, weil Sie für einen gewissen Zeitraum ohnehin nicht daheim sind, ist Ihnen völlig selbst überlassen. Auch die Vergütung bestimmen Sie selbst. Also: Warum lange warten? Bieten Sie Ihre Immobilie als „Pension im Eigenheim“ an und machen Sie damit Geld.
Was kann man verdienen?
Schauen Sie sich um, wie hoch die Preise Ihrer Mitbewerber auf den Portalen sind und bestimmen Sie selbst den Preis, der Ihnen für Ihr Angebot gerechtfertigt erscheint. Je nach Wohnlage und Qualität können das zwischen 30 und 100 Euro pro Übernachtung sein.
Tipp Nr. 3 – Mit Werbeflächen Geld verdienen
Gerade für Hauseigentümer von größeren Gebäuden kann es interessant sein, Teile der Außenfassade als Werbeflächen für Unternehmen zur Verfügung zu stellen. Optimal ist es, wenn Ihre Immobilie an einer dichtbefahrenen Straße gelegen ist oder an Orten, an denen besonders viele Menschen vorbeilaufen.
Den Kontakt zu den Firmen können Sie entweder durch direkte Anfrage herstellen oder aber auch durch ein Inserat in Zeitungen.
Was kann man verdienen?
Auch hier kommt es drauf an, wo Ihre Immobilie liegt und wie interessant Ihr Standort für die Firmen ist. Natürlich ist es auch eine Verhandlungssache, sodass Ihr persönliches Geschick gefragt ist.
Tipp Nr. 4 – Parkplatz vermieten
Sie haben einen Parkplatz, den Sie kaum verwenden? Sie leben in einer Stadt, in der Parkplätze begehrt sind? Dann ist das Ihre persönliche Goldmiene. Vermieten Sie den Parkplatz an Bekannte, oder stellen Sie ein Inserat in die örtliche Zeitung ein. Großer Vorteil bei dieser Variante: Sie nehmen jeden Monat Geld ein, ohne sich wirklich um etwas kümmern zu müssen.
Was kann man verdienen?
Auch das ist stark abhängig von den Parkplatzmietpreisen an Ihrem Standort. Erkundigen Sie sich daher genau, um den richtigen Preis zu bestimmen. Oftmals sind bist zu 50 Euro pro Monat drin.
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