Achtung Immobilien-Nebenkosten: Beim Immobilienkauf gilt es, nicht einfach nur auf den reinen Kaufpreis des gewünschten Objekts zu achten. Für Gewerbe- oder Privatimmobilien fallen immer auch Immobilien-Nebenkosten an, die die finanziellen Aufwendungen letztlich noch einmal deutlich in die Höhe treiben können. Einer der Hauptposten dabei ist die Grunderwerbsteuer. Wir erklären, wie Sie die Grunderwerbskosten im Auge behalten können und verraten, wo in Deutschland die höchsten Grunderwerbsteuern erhoben werden.

Übersicht

  • Definition Grunderwerbsteuer
  • Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesländern
  • Welche Voraussetzungen hat die Grunderwerbsteuer?
  • Höhere Immobilien-Nebenkosten durch Grunderwerbsteuer
  • Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
  • Grunderwerbsteuer Ausnahmen
  • Was sind „Grundstücke“?
  • Grunderwerbsteuer Bemessungsgrundlage
  • Zubehör im Sinne der Grunderwerbsteuer
  • Grunderwerbsteuer als Teil der Immobilien-Nebenkosten
  • So berechnen Sie Ihre Grunderwerbsteuer
  • So funktioniert der Grunderwerbsteuerrechner
  • Definition Grunderwerbsteuer

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Grunderwerbsteuerrechner:


Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Grundstück oder der Anteil eines Grundstücks erworben wird. Geregelt wird sie durch das Grunderwerbsteuergesetz und sie basiert auf einer länderspezifischen Verteilung, das heißt, jedes Land kann die Grunderwerbsteuer an die Kommunen weitergeben. Bis zum Jahr 2006 lag die Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich bei 3,5%, seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer eigene Grunderwerbsteuersätze festlegen.

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesländern

Nur in den Bundesländern Bayern und Sachsen hat sich die Grunderwerbsteuer seitdem auf demselben Niveau gehalten und beträgt dort noch immer die ursprünglichen 3,5%. Alle anderen Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer seit 2006 angehoben. Am höchsten schlägt die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern Schleswig-Holstein, NRW, Brandenburg und Saarland zu Buche.

Welche Voraussetzungen hat die Grunderwerbsteuer?

Damit eine Immobilie im Sinne der Grunderwerbsteuer Steuerbarkeit hat, muss es sich dabei um eine inländische Immobilie handeln, es muss ein Erwerbsvorgang vorliegen und durch den Kauf muss ein formaler und wenigstens fiktiver Rechtsträgerwechsel eintreten. Die Grunderwerbsteuer wird dann erhoben, wenn ein Verkäufer einem Käufer vertraglich versichert, ihm ein Grundstück zu übereignen und der Käufer sich gleichzeitig verpflichtet, das Grundstück anzunehmen und den dafür fälligen Kaufpreis zu entrichten.

Höhere Immobilien-Nebenkosten durch Grunderwerbsteuer

Und damit zurück zu den Kosten, bzw. Mehrkosten die die Grunderwerbsteuer während eines Immobilienkaufs verursacht. Ausgehend von einem beispielsweisen Verkaufswert von 1.000.000€, berechnet sich die reine Grunderwerbsteuer mit Rücksicht auf das Bundesland, in dem die Immobilien-Transaktion stattfindet. Hätten diese Kosten bis 2006 noch grundsätzlich 35.000€ betragen, gilt dies heute nur noch für Bayern und Sachsen. Wer dagegen in Köln, Magdeburg oder Lübeck eine solche Immobilie kauft, zahlt allein schon für die Grunderwerbsteuer 65.000€.

Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Kosten, die für den Käufer einer Immobilie sofort nach Erhalt des Steuerbescheides fällig werden und für die eine Rücklage gebildet worden sein sollte. Denn eine Stundung der Grunderwerbsteuer ist nicht möglich, da es sich bei Grunderwerbsteuer um eine Verkehrssteuer handelt. In Einzelfällen kann für die Grunderwerbsteuer nach Ermessen der jeweils zuständigen Behörde eine Sonderfrist zur Zahlung eingeräumt werden, dies ist jedoch nur sehr selten Usus.

Grunderwerbsteuer Ausnahmen

In einigen Fällen gelten jedoch auch Ausnahmen von der Besteuerung durch die Grunderwerbsteuer. Einige dieser Fälle sind zum Beispiel:

  • Immobilien-Transaktion zwischen Eltern und Kindern
  • Immobilien-Transaktion zwischen Ehepartnern (auch eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner)
  • Grunderwerb bis einschließlich 2.500€ ist steuerfrei, ab 2.501€ fällt die volle Grunderwerbsteuer an.
  • Schenkung eines Grundstücks unter der Prämisse, dass das Grundstück zu Wohnzecken (Nießbrauch) genutzt wird.
  • Grundstückserwerb im Zuge eines Erbes durch mehrere Erben und zur Teilung des Erbes.
  • Teilung eines Grundstücks, das im Besitz mehrerer Miteigentümer ist und in Einzeleigentümer gewandelt wird. Einzelwert des Bruchstücks muss dem
  • Bruchteilwert des Gesamtgrundstücks entsprechen

Was sind „Grundstücke“?

Grundstücke im Sinne der Grunderwerbsteuer sind solche Grundstücke, die auch im Sinne des bürgerlichen Rechts nach §§873 ff. BGB Grundstücke sind. Das heißt, Erdoberfläche verwandelt sich per Gesetz erst dann in Grundstück, wenn sie im entsprechenden Gebiet von einer Grundstücksgrenze umgeben ist – markiert durch Abmarkungen oder Einfriedungen – und sich von anderen Grundstücken abgrenzt.

Grunderwerbsteuer Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer basiert auf der Höhe der Gegenleistung, die der Käufer eines Grundstücks an den Verkäufer entrichtet. Diese Gegenleistung besteht einerseits aus dem Kaufpreis, eventuell aber auch aus bestehenden Verbindlichkeiten oder anderen Belastungen, sowie gegebenenfalls auch aus den Maklerkosten, sofern der Käufer diese mit übernimmt.

Zubehör im Sinne der Grunderwerbsteuer

Zusätzlich zu diesen Kosten misst die Grunderwerbsteuer auch dem so genannten Zubehör einer Immobilie Bedeutung bei der Bemessungsgrundlage bei. Darunter fallen Dinge, die zur Immobilie dazugehören, wie fest verbaute Schränke, Küchen, Schwimmbäder oder Pools, Saunen, Markisen usw. Nicht Teil des Zubehörs einer Immobilie sind übrigens bewegliche Gegenstände, die jederzeit und ohne Probleme von oder aus der Immobilie entfernt werden könnten.

Grunderwerbsteuer als Teil der Immobilien-Nebenkosten

Gerade für unerfahrene Immobilienkäufer kann die Grunderwerbsteuer eine böse Überraschung darstellen, denn sie ist nicht Teil des Kaufpreises einer Immobilie. Dafür ist sie jedoch Teil der Immobilien-Nebenkosten, die neben der Grunderwerbssteuer auch noch Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten, sowie Grundbuchkosten enthalten. Insgesamt können diese Immobiliennebenkosten den Kaufpreis einer Immobilie um weit mehr als 10% ansteigen lassen. Für die Gesamtberechnung dieser zusätzlichen Kosten können Sie unseren Immobilien-Nebenkostenrechner nutzen.

So berechnen Sie Ihre Grunderwerbsteuer

Schon viele Immobilienkaufgeschäfte sind an den Immobiliennebenkosten gescheitert, denn diese Kosten müssen angespart sein – also „auf der hohen Kante liegen“ – und werden nicht von Banken mitfinanziert! Damit Sie nicht solche Überraschungen erleben, bieten wir Ihnen mit unserem Grunderwerbsteuerrechner die Möglichkeit, Ihre voraussichtlichen Kosten für die Grunderwerbsteuer auszurechnen, damit zu wissen, was auf Sie zukommt.

So funktioniert der Grunderwerbsteuerrechner

Der Grunderwerbsteuerrechner ist ein starkes Werkzeug, mit dem Sie sich einen wichtigen Blick in Ihre finanzielle Zukunft verschaffen können. Und dennoch ist er so einfach zu bedienen: Geben Sie in den Grunderwerbsteuerrechner den Kaufpreis für Ihre Immobilie ein und wählen Sie Ihr Bundesland aus, schon rechnet der Grunderwerbsteuerrechner Ihre Steueraufwendungen für Sie aus.

Bildquelle: © Marco2811 – Fotolia.com

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