Jobcenter zahlt zu spät die Miete: Nun droht eine Mietkündigung – ist das rechtens? Was kann man tun, wenn das Jobcenter immer wieder unpünktlich die Miete des Hartz-IV-Beziehers direkt an den Vermieter zahlt? Wir haben für Sie recherchiert!
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Ärger ist in diesem Fall vorprogrammiert
Ist der Vermieter auf einen rechtzeitigen Erhalt der Miete angewiesen und treffen höhere Mietzahlungen öfters zu spät auf dem Konto des Vermieters ein, dann kann dies bereits einen Grund für eine Kündigung darstellen. Das entschied nun der Bundesgerichtshof in Karlsruhe in einem kürzlich veröffentlichen Urteil. Hiernach kann der Mieter zur Aufgabe der Wohnung verpflichtet sein – und zwar auch dann, wenn er quasi schuldlos ist, weil das Jobcenter und nicht etwa er selbst die fälligen Mieten zu spät gezahlt hat.
Hintergrund des Falles
In dem Fall ging es um eine Bezieherin von Hartz IV, die gemeinsam mit ihren bereits erwachsenen Töchter in einer Mietwohnung in Hamburg lebte. Eine ihrer Töchter erhielt ebenfalls Leistungen aus Hartz IV. Als die Mutter zu spät ihre Miete zahlte, konnte eine entsprechende Kündigung der Wohnung durch den Vermieter noch abgewendet werden.
Jobcenter übernahm die Mietzahlungen – allerdings unpünktlich
Nun begann das Jobcenter schließlich die Mietanteile der Mutter und der Hartz-IV-berechtigten Tochter direkt auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Die Situation sah dann so aus, dass die Tochter, die nicht auf Hartz IV angewiesen war, ihren Anteil der Miete stets rechtzeitig auf das Konto des Vermieters überwies. Allerdings gingen die anderen beiden Mietanteile (von Mutter und der anderen Tochter) durch unpünktliche Zahlung des Jobcenters zu spät auf dem Konto des Vermieters ein – und das sogar mehrere Male!
So überwies die Behörde zunächst Beträge von 40 Euro, 279 Euro, irgendwann 613 Euro und 276 Euro viel zu spät. Teilweise sogar erst am Monatsende.
Vermieter reagiert
Erfolglos versuchte der Vermieter zunächst mit Abmahnungen und der Einleitung eines Mahnverfahrens pünktliche Mietzahlungen zu erreichen. Nachdem auch dies allerdings nicht den gewünschten Erfolg brachte und das Jobcenter die Mieten noch immer teilweise erst viel zu spät bezahlte, kündigte der Vermieter im März 2014 das Mietverhältnis fristlos.
Landesgericht Hamburg hielt Kündigung für unwirksam
Das Landesgericht in Hamburg hielt die Kündigung für unwirksam. Der geltend gemachte Kündigungsgrund „nachhaltig, verspäteter Mietzahlungen“ liege nicht vor. Denn das Problem war, dass nicht die Mieter ihre Miete unpünktlich gezahlt hätten, sondern das Jobcenter. Verspätete Mietzahlungen könnten somit keinen „zur Kündigung berechtigten Verzug begründen“, das Jobcenter sei schließlich nach seiner höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ein Erfüllungsgehilfe des Mieters. Dies bedeutet, dass die Mieter kein Verschulden an den zu späten Mietzahlungen treffe.
Bundesgerichtshof anderer Meinung
Der Bundesgerichtshof sah dieses Urteil jedoch nicht als rechtmäßig an und hob es auf. Er verwies das Verfahren an das Landesgericht zurück. Denn auch wenn eine Behörde und nicht der Mieter die fällige Miete mehrere Male zu spät zahlt, sei eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen. Somit bekam der Fall eine 180-Grad-Wendung.
Hier seien nämlich die unpünktlichen Mietzahlungen des Jobcenters dem Mieter nicht zuzurechnen. Die Behörde sei aus beschriebenem Grund nicht die Erfüllungshilfe für den Bezieher von Hartz IV.
Und dennoch soll einem Mieter trotz der Fehler eines Jobcenters gekündigt werden können. Zum Beispiel dann, wenn die unpünktlichen Zahlungen auf den Vermieter negative Auswirkungen mit erheblichem Gewicht haben. Also unter anderem dann, wenn der Vermieter auf die Pünktlichkeit seiner Mieteinnahmen angewiesen ist.
Ein anderer Fall wäre, dass der Vermieter die regelmäßigen Zahlungen benötigt, um einen Kredit für die vermietete Immobilie zu begleichen. Dies könnte der Fall bei den doch relativ häufigen Zahlungsverspätungen sein.
Nun müsse das Landgericht danach in einer Gesamtabwägung prüfen, ob das Mietverhältnis für den Vermieter unzumutbar geworden sei. Es fehle zudem an Ermittlungen, ob die Mieter auch tatsächlich bei Jobcenter auf eine rechtzeitige Zahlung der Mieten gedrängt hätten. Sie hätten unter anderem das Jobcenter auf eine angedrohte Kündigung der Mietwohnung hinweisen müssen.
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