Recht am

In diesem Artikel haben wir für Sie sämtliche Fälle aufgearbeitet, die bei der Kündigung der Wohnung zu beachten sind. Bei den Pflichten und Rechten für Mieter und Vermieter haben wir natürlich auch einen besonderen Fokus auf die Kündigungsfristen gelegt.

… und das erwartet Sie in diesem Artikel:

  • Besonders wichtig: Kündigungsfristen beachten
  • Allgemeines zur Wohnungskündigung
  • Welche Kündigungsfristen muss der Mieter beachten?
  • Welche Kündigungsfristen muss der Vermieter beachten?
  • Gibt es auch kürzere Kündigungsfristen?
  • Kürzere Fristen bei Sonderkündigungsgründen
  • Sonderkündigungsgründe für den Mieter
  • Sonderkündigungsgründe für den Vermieter
  • Längere Kündigungsfristen für die Wohnung
  • Wohnungskündigung widersprechen: In diesen Fällen möglich

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Besonders wichtig: Kündigungsfristen beachten

Bevor man seine Wohnung einfach kündigt, sollte man sich erkundigen, welche Fristen im Allgemeinen und im Speziellen bei der Kündigung gelten. Und genau hierum soll es erst einmal in den folgenden Abschnitten gehen…

Allgemeines zur Wohnungskündigung

Im Allgemeinen gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Dabei muss spätestens bis zum Dritten eines Monats gekündigt werden, damit der Monat in die Frist mit hinein zählt. Des Weiteren gilt, dass die Kündigungsfristen für Vermieter von der Länge des Mietverhältnisses abhängen. Für bis zu fünf Jahre Mietdauer gilt eine Frist von 3 Monaten. Ab einem Mietverhältnis von 8 Jahren gilt eine maximale Frist von 9 Monaten.

Dann gibt es aber natürlich auch noch einige Ausnahmen. Zum Beispiel dann, wenn der Mieter gegen die Richtlinien des Mietvertrages verstößt. Dann können auch verkürzte Fristen für eine Kündigung gelten. Meist muss hierbei allerdings zunächst eine Abmahnung vom Vermieter versendet werden.

Dann kann der Mieter einer Kündigung auch noch widersprechen, und zwar bis zu 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. Ein solcher Widerspruch muss unbedingt schriftlich erfolgen und kann in bestimmten Härtefällen eingesetzt werden – zum Beispiel dann, wenn eine fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter oder eine drohende Obdachlosigkeit vorliegt.

Gut zu wissen: Wenn eine Wohnung für einen zuvor nicht festgelegten Zeitraum vermietet wird, dann kann man grundsätzlich davon ausgehen, dass sie auf unbestimmte Zeit vermietet wurde.

Ein solches Mietverhältnis kann aber natürlich auch wieder gekündigt werden. Für die Mieter ist das in der Regel wesentlich einfacher als für den Vermieter. Nicht nur, weil die Kündigungsgründe dem Mieter gegenüber wohlgesonnener sind, sondern auch was die Fristen anbelangt.

Welche Kündigungsfristen muss der Mieter beachten?

Für den Mieter besteht grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Wenn Sie als Mieter das Mietverhältnis kündigen wollen, dann müssen Sie hierfür eine schriftliche Kündigung der Wohnung verfassen.

Die schriftliche Kündigung muss den Vermieter der Wohnung dann spätestens am 3. Werktag eines Monats erreichen, damit dieser Monat auch in die Frist mit hinein gezählt werden kann.

Tipp: Samstage werden hier als Werktage gezählt!

Beispiel: Ein Mieter will seine Wohnung zum 31. März kündigen. Das Kündigungsschreiben erreicht den Vermieter aber erst am 4. Januar, welcher ein Donnerstag ist. Hiermit wäre der Mieter nicht mehr in der Frist, da der Januar zu diesem Zeitpunkt schon 4 Werktage hatte (Mo, Di, Mi, Do).

Wäre der 4. Januar zum Beispiel ein Dienstag gewesen, so wäre die Kündigung fristgerecht, weil der Sonntag, der am 2. Januar wäre, natürlich nicht als Werktag zählt.

Frist verpasst: Wenn man die Frist verpasst hat und dennoch ein Kündigungsschreiben verschickt hat, dann verschiebt sich die Kündigung automatisch um einen Monat nach hinten. Man muss die Wohnung also nicht erneut kündigen.

Welche Kündigungsfristen muss der Vermieter beachten?

Auch für den Vermieter gibt es bei der Kündigung eine Menge rechtlicher Bestimmungen zu beachten. Die Kündigungsfrist richtet sich für den Vermieter zum Beispiel danach, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.

Dabei gilt, je länger ein Mieter schon in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit muss ihm eingeräumt werden, um sich eine neue Wohnung zu suchen.

Diese Kündigungsfristen gelten für den Vermieter:

  • 0 bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate

Sollte im Mietvertrag eine andere oder längere Kündigungsfrist stehen, so richtet sich diese nur an den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag allerdings kürzere Kündigungsfristen vereinbart, als sie vom Gesetzgeber vorgeschrieben sind, so kann nur der Mieter von ihnen Gebrauch machen.

Gibt es auch kürzere Kündigungsfristen?

Auch kürzere Kündigungsfristen können im Mietrecht vorkommen – dann allerdings bei der Untervermietung von möblierten Zimmern. Hier reichen für Mieter und Vermieter schon 4 Wochen als Kündigungsfrist.

Werksmietwohnungen: Hier kann der Vermieter mit einer Frist von nur einem Monat schon kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten dringend braucht.

Kürzere Fristen bei Sonderkündigungsgründen

Bisher hatten wir uns im Rahmen der ganz gewöhnlichen Kündigung bewegt. Neben dieser gibt es allerdings auch noch besondere Fälle, für die ebenfalls besondere Kündigungsfristen gelten.

Bei Kündigungen „aus wichtigem Grund“ gelten für Mieter und Vermieter verkürzte Fristen. Im nachstehenden Abschnitt möchten wir Ihnen Sonderkündigungsgründe einer Wohnung nennen, die eine verkürzte Frist zur Folge hätten:

Sonderkündigungsgründe für den Mieter

Erhöhung der Miete: Wird die Miete erhöht, so verkürzt sich die Kündigungsfrist auf zwei Monate für den Mieter.

Sanierung der Wohnung: Wenn eine umfassende Sanierung der Wohnung ansteht, kann der Mieter mit einer Frist von nur einem Monat die Wohnung kündigen, wenn die Sanierung den Mieter erheblich stören würde. Kleine Reparaturen in und an der Wohnung verkürzen die Frist natürlich nicht.

Gesundheitliche Gefährdung: Bei einem generellen Albtraum wie zum Beispiel Schimmelbefall oder Baufälligkeit hat man als Mieter ebenfalls das recht zu früher zu kündigen – und zwar sogar fristlos!

Sonderkündigungsgründe für den Vermieter

Nicht zumutbares Mietverhältnis: Auch für den Vermieter können sich die Fristen zur Kündigung verkürzen. Zum Beispiel dann, wenn seit längerem die Miete ausbleibt. Schon zwei aufeinander folgende Mietsausfälle können vom Vermieter fristlos gekündigt werden.

Störung des Hausfriedens: Kein Scherz – natürlich kann einem der Vertrag vom Vermieter auch dann gekündigt werden, wenn man die anderen Mieter zu sehr reizt. Allerdings braucht es schon etwas mehr, um dieses Recht heraufzubeschwören. Beispielsweise Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter, Sachdiebstahl, Stromdiebstahl und ähnliches.

Vertragswidriger Gebrauch: Heroinhandel, Einbau eines Fensters auf eigene Veranlassung, etc. Auch hier kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen.

Als Erstes kommt die Abmahnung: In harten Fällen verschickt ein Vermieter in der Regel zuerst eine Abmahnung. Zuvor wird ein Vermieter im Normalfall selten kündigen.

Längere Kündigungsfristen für die Wohnung

Es kann auch mal das Gegenteil der Fall sein: Wohnen zum Beispiel Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, kann der Vermieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Er muss weder einen der oben aufgeführten Kündigungsgründe nennen, noch einen Eigenbedarf geltend machen. Wenn er dann kündigt, verlängert sich die Kündigungsfrist allerdings um ganze 3 Monate.

Wohnungskündigung widersprechen: In diesen Fällen möglich

Nun kann ein Mieter der Kündigung durch den Vermieter auch widersprechen. Das geht dann, wenn der Umzug für den Mieter selbst oder für einen Angehörigen unzumutbar wäre.

Gründe hierfür könnten sein:

  • Fortgeschrittene Schwangerschaft
  • Ein bevorstehender Schul- oder Studienabschluss
  • Drohende Obdachlosigkeit
  • Eine besonders lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und eine sich hieraus ergebende Verwurzelung in der Umgebung
    Besonders hohes Alter

Bildquelle: © akf – Fotolia.com

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