In Deutschland gilt ein für die Mieter vergleichsweise vorteilhaftes Mietrecht. Kündigungsfrist ist aber nicht gleich Kündigungsfrist und Sie sollten ein paar Punkte beachten, wenn Sie das Mietverhältnis als Mieter oder Vermieter beenden wollen. Wir sagen Ihnen, was Sie dabei beachten sollten und wo Sie im Zweifelsfall Hilfe bekommen.
Überblick:
- Kündigungsarten
- Kündigung
- Ordentliche Kündigung
- Mietraum zu Eigentum
- Außerordentliche fristlose Kündigung
- Widerspruchsrecht des Mieters
- Karenzzeit
- Mieterschutz
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Verschiedene Arten der Kündigungsfrist im Mietrecht
Zunächst einmal ist klar, dass die Kündigung an einer Mietsache sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter, als auch von beiden Parteien einvernehmlich ausgesprochen, oder durch einen befristeten Vertrag festgelegt werden kann.
Behalten Sie dabei im Hinterkopf, dass es sich bei der Mietsache nicht unbedingt um eine Wohnung handeln muss. Viele Mietverhältnisse beziehen sich auf bewegliche Objekte wie Autos, Maschinen oder Werkzeuge, die jeweils eigene Voraussetzungen für den Mietvertrag mit sich bringen.
Arten der Kündigung
Es gibt drei Wege einen Mietvertrag zu kündigen: durch eine ordentliche Kündigung, durch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist und durch eine fristlose Kündigung.
Wenn es sich bei der Mietsache um Wohnraum handelt, gelten besondere Vorschriften zum Kündigungsschutz. So kommt es zum Beispiel darauf an, wie lange eine Wohnung schon gemietet wurde, ob man dem Mieter einen Umzug zumuten kann und ob der Vermieter einen begründeten Eigenbedarf an der Wohnung hat.
Der Vermieter muss die Kündigung begründen, zum Beispiel bei erheblicher Verletzung des Mietvertrages oder erkennbarem Eigenbedarf. Ein weiterer Grund ist, wenn das Vermieten der Wohnung unrentabel ist.
Ordentliche Kündigung von Wohnungen
Von einer ordentlichen Kündigung spricht man nur, wenn ein Mietvertrag auf unbegrenzte Zeit geschlossen wurde. Ist das Mietverhältnis zeitlich begrenzt, kann man nur außerordentlich kündigen. Das heißt, wenn bestimmte Gründe dafür vorliegen oder wenn sich beide Parteien auf einen Mietaufhebungsvertrag einigen können.
Bei der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Vertrags bestehen bestimmte gesetzlich festgelegte Fristen und Regelungen: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, unterschrieben werden und unmissverständlich als Kündigung zu erkennen sein.
Der Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten, wobei es möglich ist eine kürzere Frist im Vertrag festzuhalten.
Wenn die Kündigung hingegen vom Vermieter ausgesprochen wird, richtet sich die Frist nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses. Das sind drei Monate bei bis zu fünf Jahren Mietdauer, bis acht Jahre sechs Monate und darüber hinaus neun Monate. Auch hier bestimmt der jeweilige Mietvertrag, welche Zeitspanne gilt.
Mietraum zu Eigentum
Um Wohnraum zu schützen und der Nutzung von Immobilien als reinem Spekulationsobjekten entgegenzuwirken, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren, nach denen der neue Eigentümer eine vormalige Mietwohnung als Eigentumswohnung für sich selbst nutzen kann.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Wie eine fristlose Kündigung zu handhaben ist, wird in den Paragraphen 543 und 569 des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgelegt. Am häufigsten wird diese Art der Kündigung ausgesprochen, wenn der Mieter wiederholt im Zahlungsrückstand ist. Dabei ist ein Betrag, der eine Monatsmiete bei zwei Terminen oder zwei Monatsmieten bei einem Termin übersteigt, ausschlaggebend.
Der Mieter kann die Kündigung unwirksam machen, indem er sämtliche Rückstände bis zum aktuellen Zeitpunkt nach der Kündigung ausgleicht. 2 Monate nach einer Räumungsklage endet diese Schonfrist allerdings und die Kündigung bleibt wirksam, egal was der Mieter unternimmt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Schonfrist in den zurückliegenden 2 Jahren bereits einmal genutzt hat.
Widerspruchsrecht des Mieters
Wenn Sie als Mieter nicht mit der Kündigung einverstanden sind, sollten Sie zunächst einmal prüfen (lassen), ob die in der Kündigung angegebenen Gründe stichhaltig sind. Selbst wenn daran nicht zu rütteln ist, können Sie nicht immer sofort, beziehungsweise nach Ablauf der Frist zum Auszug gezwungen werden.
Das gilt zum Beispiel bei einem Härtefall. Wenn Sie, Ihre Familie oder ein anderer Angehöriger Ihres Haushalts unverhältnismäßig darunter leiden würde, dass Sie ausziehen müssen, kann das nicht von Ihnen verlangt werden. Wenn es nicht möglich ist einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden, zum Beispiel. Oder wenn eine zu pflegende Person eine zu starke Bindung zur Wohnung hat.
Das Widerspruchsrecht gilt allerdings nicht bei berechtigter außerordentlicher fristloser Kündigung.
Karenzzeit
Bei Angaben zur Kündigungsfrist findet man häufig den Ausdruck Karenzzeit. Wörtlich übersetzt bedeutet das ‚Verzichtszeit‘ und bezieht sich auf eine Sperrfrist, die eine Zeitangabe für die Kündigung präziser macht. Die entsprechende Formulierung im Mietvertrag lautet in der Regel „Spätestens am x. eines Monats“ oder so ähnlich.
Das bedeutet, dass die üblichen 3 Monate Kündigungsfrist erst ab dem Monat beginnen, in dem die Bedingung der Karenzzeit erfüllt ist. Wenn es also heißt, dass Sie Ihre Kündigung bis zum ersten Werktag eines Monats eingereicht haben müssen, aber einen Tag zu spät kommen, wird die Kündigung erst ab dem darauf folgenden Monat wirksam.
Mieterschutz
Das Mietrecht bevorzugt die Mieter in mehreren Punkten. So verlängert sich die Kündigungsfrist, je länger ein Mieter in einer Wohnung lebt, ein Vermieter muss aber immer damit rechnen, dass er sich innerhalb von 3 Monaten um neue Mieter kümmern muss.
Das Gleiche gilt für Härtefälle, die von Mietern viel leichter in Anspruch genommen werden können. Im Gegensatz dazu haben Vermieter nur relativ wenige Sonderrechte wie zum Beispiel das Betreten der Wohnung.
Das kann zu negativen Folgen wie Mietnomadentum oder dem Abwohnen einer Immobilie führen.
Verschärfend kommt hinzu, dass der Mietmarkt stark von Spekulationen geprägt ist. Deshalb lassen manche Vermieter ihre Wohnungen lieber leer stehen, um sie besser weiterverkaufen zu können. Das ist aber eigentlich nicht der Sinn einer Mietwohnung.
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