Ein Vermieter meldet Eigenbedarf an. Doch der Mieter will die Wohnung nicht verlassen, weil ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht möglich ist. Der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten des Mieters.
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Rentnerehepaar will Wohnung nicht verlassen
Eigentlich muss ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt räumen. Das ist allerdings nicht immer der Fall, wie der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschied. Im verhandelten Fall hatte ein Vermieter Eigenbedarf angemeldet. Die Mieter, ein Rentnerehepaar, wollten die Wohnung jedoch nicht verlassen – aus gesundheitlichen Gründen.
Der Mann sei an Demenz erkrankt und man fürchtete nun, dass ein Umzug seinen gesundheitlichen Zustand verschlechtern würde. Bei einem Auszug bliebe dem Ehepaar nur das Pflegeheim. Die Ehefrau wollte aber weder mit ihrem Ehemann in einem Altenheim leben, noch sich von ihrem demenzkranken Mann trennen. Sie machten also Härtegründe geltend.
Härtefall muss bei Mietkündigung geprüft werden
Das Landesgericht Baden-Baden entschied in einem ersten Urteil, dass eine mögliche Gesundheitsverschlechterung durch den Umzug tatsächlich bestehe. Dennoch habe der Vermieter mit seiner Eigenbedarfskündigung Vorrang. Dieser wollte die Wohnung an seinen Sohn übergeben, der mit seiner Familie im selben Haus lebte, aber in zu beengten Wohnverhältnissen.
Der Fall ging bis vor den Bundesgerichtshof, der nun entschied, dass die Härtefallgründe durch das Landesgericht Baden-Baden nicht ausreichend behandelt wurden.
Denn gerade bei drohender Verschlechterung des Gesundheitszustandes eines Mieters – oder gar bei drohender Lebensgefahr – hätte Gerichte die verfassunsgrechtliche Pflicht zu einer genauen Prüfung. Bei Bedarf müsste sogar eine sachverständigen Hilfe in Anspruch genommen werden. In dem verhandelten Fall war dies jedoch nicht erfolgt.
Landesgericht muss neu entscheiden
Der BGH verwies den Fall zurück an das Landesgericht Baden-Baden, dass nun weitere Tatsachenfeststellungen treffen müsse. Die Richter müssen die Härtefallgründe also nun konkret klären.
Welche Härtefallgründe gelten bei Eigenbedarf?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geht bei der Kündigung aufgrund von Eigenbedarf zunächst vom Normalfall aus. Der Mieter kann einen Umzug also ohne großen Schaden verkraften und der Vermieter kann plausible Gründe für den Eigenbedarf anmelden.
Doch keine Regelung ohne Ausnahmen. Im Fall der Eigenbedarfskündigungen gelten Härtefälle unter anderem in Verbindung mit Alter, Krankheit, berufliche Gründe oder die Ausbildung.
Wer also zum Beispiel im hohen Alter ist, viele Jahre in der Wohnung gelebt hat, krank oder pflegebedürftig ist, kann einen Härtefallgrund angeben. Das gilt auch für die Situation, in der eine Ersatzwohnung gefunden wurde, diese aber noch nicht bezugsfertig ist und der Mieter einen „doppelten Umzug“ unternehmen müsste.
Nach Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Köln ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann möglich, wenn der Mieter durch den Wohnungswechsel beruflich eingeschränkt wäre – etwa wenn er freiberuflich in der Wohnung tätig ist und durch einen Umzug Kunden verlieren könnte.
Gleiches gilt bei einer bevorstehenden Prüfung in der Berufsausbildung oder im Studium oder wenn der Mieter erhebliche Aufwendungen an der Mietsache vorgenommen hat, in dem Glauben noch längere Zeit hier wohnen bleiben zu können.
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