Recht am

In diesem Artikel widmen wir uns einem weiteren brisanten Thema im Bereich der Vermietung, nämlich der sogenannten Heizkostenverordnung. Diese entscheidet darüber, in welchen Anteilen die Heizkosten und Warmwasserkosten von Vermieter und Mieter getragen werden und welche Rechte und Pflichten sich gegenüber beiden Parteien ergeben. Zudem haben wir die wichtigsten Änderungen für das Jahr 2015 in Bezug auf die Heizkostenverordnung für Sie am Ende des Artikels aufgearbeitet.

… und das erwartet Sie in diesem Artikel:

  • Allgemeines zur Heizkostenverordnung
  • Was steht in der Heizkostenverordnung?
  • §2 HeizkostenV: Die sogenannte Vorrangklausel
  • §§ 7-9: Die Verteilung der Kosten
  • §§ 7 (2): Kosten, die aufzuteilen sind
  • Wann ist die Heizkostenverordnung nicht anwendbar?
  • Rechte und Pflichten
  • Wichtige Neuerungen der Heizkostenverordnung für 2015
  • Änderung 1: Bei funkbasierten Heizkostenverteilern ist das Bundesdatenschutzgesetz zu beachten
  • Änderung 2: Heizkostenverteilungsschlüssel kann nicht rückwirkend geändert werden
  • Änderung 3: Gekürzte Heizkostenabrechnung

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Allgemeines zur Heizkostenverordnung

Um nicht schon zu Anfang Verwirrung zu stiften, möchten wir Ihnen die Heizkostenverordnung in diesem Abschnitt kurz und knapp erklären:

Die Heizkostenverordnung (oder kurz: HeizkostenV) ist eine deutsche Rechtsordnung, welche die Anrechnung über die Heizkosten und die Warmwasserversorgung im Mietverhältnis und im Wohnungseigentümerverhältnis regelt.

Die Heizkostenverordnung ist neben der zweiten Berechnungsverordnung und der Betriebskostenverordnung eine der wesentlichen Kodifikationen des Mietrechts neben dem bürgerlichen Gesetzbuch.

Ziel der Heizkostenverordnung: Das Ziel der Heizkostenverordnung ist es, den Mietern einen bewussten Umgang mit der Energie nahezubringen. Das ist wichtig, damit zum Beispiel nicht immer die Heizungsanlagen auf vollen Touren laufen, während die Fenster weit geöffnet sind.

Die Abrechnung der Heizkosten muss laut der Verordnung daher zumindest teilweise in einer Abhängigkeit vom Verbrauchsverhalten der einzelnen Mieter geschehen. Anstelle einer Pauschale oder Wärme-Flatrate werden die Kosten, die durch den Verbrauch entstehen, verbrauchsorientiert aufgeteilt. Der Mieter muss selbst einen Anteil zahlen.

Was steht in der Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung besteht aus mehreren Paragraphen, die wir im Folgenden etwas näher unter die Lupe nehmen werden:

§2 HeizkostenV: Die sogenannte Vorrangklausel

Dieser Abschnitt der Heizkostenverordnung besagt, dass sich Vermieter bei der Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung an die Vorgaben der Heizkostenverordnung halten müssen. Bisher also noch nichts Besonderes.

Kern der Botschaft: Es besteht für den Vermieter keine Möglichkeit, die Verordnung mit dem Mietvertrag außer Kraft zu setzen. Es ist also auch nicht möglich, eine verbrauchsunabhängige Inklusiv-Miete oder Wärme-Flatrate mit dem Mieter zu vereinbaren.

§§ 7-9: Die Verteilung der Kosten

Dieser Abschnitt regelt, wie die Kosten verteilt werden müssen. Je nach der Dämmung der Leitungen gelten 50 bis 70 Prozent Wärmeverbrauch je Haushalt/Nutzer. Der Rest von 30 bis 50 Prozent ist anteilig nach Wohn- und Nutzfläche.

§§ 7 (2): Kosten, die aufzuteilen sind

Zu den aufzuteilenden Kosten zählen zum Beispiel der Betriebsstrom, die Wartung und Pflege der Anlage, die Eichung, die Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse sowie verbrauchte Brennstoffe und Lieferung.

Wann ist die Heizkostenverordnung nicht anwendbar?

Wie so häufig gibt es auch in dieser Verordnung einige Ausnahmen, bei denen sich die Rechtslage etwas ändert.

Vermieter ist einziger Nachbar: So zum Beispiel für den Fall, dass der Vermieter der einzige Nachbar ist. Wenn nämlich Vermieter und Mieter zusammen in einem Zweifamilienhaus leben, müssen die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wenn der Vermieter allerdings auszieht und für diesen ein Nachmieter einzieht, ist die Heizkostenverordnung wieder bindend.

Passivhaus: Noch ein Fall für Ausnahmen wären Passivhäuser. Das sind Gebäude, bei denen der Heizwärmebedarf unter 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter liegt. Diese Gebäude sind von der Heizkostenverordnung ausgenommen.

Der Grund hierfür ist der, dass der Aufwand der verbrauchsabhängigen Abrechnung wegen eines besonders niedrigen Energieverbrauchs zu groß wäre und somit keinen wirtschaftlichen Sinn ergeben würde.

Technische Probleme: Wenn die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung technisch nicht umgesetzt werden kann, dann besteht auch die Möglichkeit, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch abzurechnen.

Nicht regulierbar: Eine weitere Ausnahme besteht für Wohnungen, die vor dem 1. Juli 1981 gebaut wurden und in denen die Heizung nicht reguliert werden kann. Auch wenn energiesparende Heizungsanlagen wie Wärmepumpen oder Solaranlagen eingebaut wurden.

Rechte und Pflichten

Mit der Verordnung ergeben sich für Vermieter sowie Mieter einige besonders Rechte – gleichzeitig aber auch einige Pflichten. Welche das sind, haben wir in diesem Abschnitt für Sie aufgearbeitet:

Verbrauchsabhängige Abrechnung: Die erste Pflicht die sich aus der Verordnung ergibt, ist die Pflicht, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Allerdings müssen nicht die gesamten Heiz- und Wasserkosten nach dem Verbrauch des Vermieters berechnet werden – denn laut der Heizkostenverordnung sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig zu ermitteln.

Verbrauchserfassung: Nach der Heizkostenverordnung muss der Gebäudeeigentümer stets den anteiligen Verbrauch von Wärme und Warmwasser der Nutzer erfassen. Dazu werden die Räume mit eigenen Wärmezählern bestückt.

Ablesungsergebnis mitteilen: Eine weitere Pflicht des Vermieters ist, das Ergebnis einer Ablesung der Zähler an den Mieter weiterzugeben. Das Ergebnis muss dem Mieter dabei innerhalb eines Zeitraumes von einem Monat mitgeteilt werden.

Rechte des Mieters: Wenn sich der Vermieter an diese Vorschriften nicht halten sollte, kann der Mieter laut der Heizkostenverordnung sogar den Heizkostenanteil, der in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt wird, um 15 Prozent kürzen.

Das Gleiche gilt für die Berechnung der Wohnfläche. Zudem kann der Mieter den Vermieter dazu auffordern, die Heizkosten anhand des tatsächlichen Verbrauchs in den künftigen Abrechnungszeiträumen abzurechnen.

Wichtige Neuerungen der Heizkostenverordnung für 2015

Nun gibt es für das Jahr 2015 noch einige wissenswerten Neuerungen:

Änderung 1: Bei funkbasierten Heizkostenverteilern ist das Bundesdatenschutzgesetz zu beachten
Datenschutz wird in Deutschland besonders sorgfältig behandelt. Dementsprechend hat eine Neuerung der Heizkostenverordnung nun dafür gesorgt, dass der Einbau von funkbasierten Heizkostenverteilern den Vorgaben des Bundesdatenschutzgesetzes entsprechen muss.

Hintergrund dieser Regelung war, dass bei einer Eigentümerversammlung eine Eigentümerschaft einen Beschluss über den zukünftigen Einbau von Funk-Heizkosten-Verteilern gefasst hatte.

Mit diesem Beschluss war ein Wohnungseigentümer allerdings nicht einverstanden, da der Zweck des Einbaus unklar war. Vor allem war nicht geklärt, wie mit den ermittelten Daten der Verbraucher umgegangen werden sollte.

Am Ende entschied das Landesgericht Dortmund den Beschluss für rechtswidrig, weil nicht festgelegt worden war, für welchen Zweck die Verbraucherdaten der Wohnungseigentümer verarbeitet werden sollten. Dies verstieß gegen das Bundesdatenschutzgesetz.

Schon im Rahmen einer Beschlusserfassung muss sichergestellt sein, dass die Daten der Verbraucher nur für den Zweck der Erstellung der Heizkostenabrechnung verarbeitet werden dürfen. Und genau das war der Fehler des Beschlusses.

Änderung 2: Heizkostenverteilungsschlüssel kann nicht rückwirkend geändert werden
In Hamburg entschied das Landgericht im April 2014, dass eine Änderung des Abrechnungsschlüssels von Heizkosten nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraums erlaubt ist.

Die Hintergrundhandlung für den Beschluss des Landesgerichts war, dass Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich den Beschluss gefasst hatten, den Heizkostenverteilungsschlüssel für die Wohngeldabrechnung 2011 von 50 zu 50 im Verhältnis Verbrauch zu Fläche auf 70 zu 30 zu ändern. Genutzt wurde die Immobilie mit Fernwärme.

Nun reichten einige der Mitglieder der Gemeinschaft gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage ein mit der Auffassung, dass der bisherige Heizkostenverteilungsschlüssel rückwirkend nicht geändert werden dürfte.

Das Gericht entschied, dass eine rückwirkende Änderung eines Heizkostenverteilungsschlüssels nicht zulässig sei, da sie gegen den Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt.

Änderung 3: Gekürzte Heizkostenabrechnung

Laut der Heizkostenverordnung kann ein Mieter die auf ihn einfallenden Kosten kürzen, wenn der Vermieter nicht verbrauchsmäßig abgerechnet hat. Bei einer Abrechnung, die nicht vom Verbrauch abhängt, hat der das Recht, den Anteil des Gesamtsaldos der Heiz- und Warmwasserkosten, der auf ihn fällt, um 15 Prozent zu kürzen.

Bildquelle: © SZ-Designs – Fotolia.com

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