Recht am

Während die Pflichten eines Mieters in seinem Mietvertrag aufgeführt sind, muss er sein Recht als Mieter selbst herausfinden. Dazu gehört auch, ob die im Vertrag aufgeführten Mieterpflichten überhaupt rechtens sind. Sie haben viel mehr Rechte als Mieter, als Sie wahrscheinlich ahnen. Unser Artikel „Mein Recht als Mieter“ informiert Sie über Ihre wesentlichen Rechte als Mieter.

Überblick

  • Deutsches Mietrecht und der Mietvertrag
  • Wohnungsmängel beseitigen
  • Schrammen im Parkett
  • Mieterhöhung
  • Betriebskosten
  • Wohnungseinzug des Partners
  • Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon
  • Tierhaltung
  • Anbringen eines Katzengitters
  • Fazit

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Deutsches Mietrecht und der Mietvertrag

Mieter und Vermieter schließen in Deutschland einen Mietvertrag als gegenseitige Vereinbarung über die Überlassung von Wohnraum oder gewerblich genutzten Räumen gegen ein Mietentgelt.

Neben der Überlassung regelt der Mietvertrag weitere Details, die das Mietverhältnis berühren. Dazu zählen unter anderem die fristgerechte Mietzahlung, das Erhalten der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand, rücksichtsvolles Verhalten als Mieter, Übernahme von Pflichten wie Treppenhausreinigung und Schneeräumen, Haustierhaltung oder Untervermietung.

Trotz Mietvertrag kann es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kommen. Entweder setzt sich eine Seite über getroffene Vereinbarungen hinweg oder es gab ein Missverständnis. Gelegentlich enthalten Mietverträge auch den Mieter benachteiligende und dabei gesetzlich unzulässige Bestimmungen. Nicht alle Mieter erkennen dies.

Selbst ein umfangreicher Mietvertrag kann nicht alle Eventualitäten des Mietalltags abdecken. Auch dieser Artikel kann nur bestimmte konfliktträchtige Aspekte in einem Mietverhältnis aufgreifen.

Wohnungsmängel beseitigen

Grundsätzlich ist das Beseitigen von Wohnungsmängeln Sache des Vermieters. Nach Information durch den Mieter muss er die Beseitigung der Mängel in Auftrag geben und bezahlen. Reagiert er nicht, sollte der Mieter nicht selbst aktiv werden. Stattdessen setzt er dem Vermieter schriftlich eine Frist und kündigt dabei an, gegebenenfalls die Wohnungsmängel selbst auf Kosten des Vermieters zu veranlassen.

Schrammen im Parkett

Weist Parkettboden Schrammen auf, melden Vermieter gern Ersatzansprüche an. Handelt es sich dabei aber um normale Gebrauchsspuren, wie sie sich bei üblicher Wohnungsnutzung kaum vermeiden lassen, steht dem Vermieter keine Ersatzleistung zu. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Mieter nachweislich grob fahrlässig oder sogar mutwillig gehandelt hat.

Mieterhöhung

Ein Vermieter darf stets nur die ortsübliche Vergleichsmiete nehmen. Hierbei handelt es sich um die am Wohnort übliche Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen. Erhöht ein Vermieter die Miete, muss er sich im Mieterhöhungsschreiben dazu äußern, was er als ortsübliche Miete ansieht. Dabei nimmt er Bezug auf den Mietspiegel, beruft sich auf ein Sachverständigengutachten oder benennt mindestens 3 Vergleichswohnungen. Lage, Alter, Ausstattung und Größe der Wohnung sowie der durchschnittliche Quadratmeterpreis hierfür sind dabei ausschlaggebend.

Zwischen einem Wohnungseinzug und der ersten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate liegen. Gleiches gilt auch für die Abstände zwischen einzelnen Mieterhöhungen. Dabei gilt eine sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren darf eine Miete um höchstens 20 % steigen. Das bedeutet, dass ein Vermieter auch eine ungewöhnlich niedrige Miete nicht mit einem Schlag auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten erhöhen darf.

Mieter haben eine Zustimmungsfrist von mindestens 2 Monaten, in der sie die Rechtmäßigkeit von Mieterhöhungen prüfen können, zum Beispiel mithilfe des Deutschen Mieterbunds oder örtlichen Mietvereinen.

Betriebskosten

Ein häufiger Streitpunkt sind die Betriebskosten. Es beginnt bereits mit dem Verteilerschlüssel: Wohnfläche oder Personenzahl. Während Heiz- und Warmwasserkosten nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet werden müssen, gilt dies für den Wasserverbrauch nicht unbedingt.

Ausnahmen bilden lediglich Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern. Wasserkosten dürfen also auch pauschal auf sämtliche Mieter in einem Haus verteilt werden. Andere Betriebskosten wie beispielsweise für Müllabfuhr, Abwasser, Hausbeleuchtung, Hausmeister, Grundsteuer oder Gartenpflege werden häufig entsprechend der Wohnfläche anteilig berechnet.

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum zuschicken. Verpasst er diese Frist, ist er nicht mehr zur Nachforderung berechtigt.

Bei Betriebskostenvorauszahlungen wiederum, wo der Vermieter eventuell jahrelang keine Endabrechnung durchführt, ist er selbst nach Jahren noch zwingend hierzu verpflichtet. Ergibt sich daraus für den Mieter eine Nachforderung, hat der Vermieter nach Ablauf der vorgenannten 12-Monatsfrist hierauf keinen Anspruch mehr. Umgekehrt jedoch muss er seinem Mieter ein sich aus der Vorauszahlung ergebendes Plus auch nach Jahren noch erstatten.

Wohnungseinzug des Partners

Zieht ein Partner bei gemeinsamem Wohnungswunsch in die Wohnung seines Ehepartners oder Lebensgefährten, braucht der Mieter seinen Vermieter hierzu nicht um Erlaubnis zu bitten. Gelegentlich versuchen Vermieter, dies nur befristet zu erlauben oder die Miete zu erhöhen. Beides ist unzulässig.

Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon

Außer mit dem Vermieter kann es auch mit Nachbarn zum Streit kommen. Neben dem wohl ewigen Streitthema Lärmbelästigung fühlen sich Nachbarn häufig auch gestört, wenn jemand auf seinem eigenen Balkon oder gar in der Wohnung raucht.

Die Behauptung, Tabakgeruch gelange in die Nachbarwohnung oder sei auf dem Nachbarbalkon wahrnehmbar, begründet kein Rauchverbot. Selbstverständlich darf ein Mieter in seiner Wohnung rauchen und ebenso auf seinem Balkon. Der Vermieter ist dagegen berechtigt, Rauchen im Hausflur und in gemeinschaftlich genutzten Räumen zu untersagen.

Tierhaltung

Unabhängig davon, was der Mietvertrag aussagt, ist das Halten von Kleintieren in einer Mietwohnung grundsätzlich erlaubt. Dabei werden unter Kleintieren Zierfische, Ziervögel, Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten und ähnliche verstanden, sofern außerdem zur Haltung nicht noch eine behördliche Erlaubnis vorliegen muss, wie zum Beispiel bei bestimmten Schlangenarten. Hunde, selbst kleine Rassen wie Chihuahuas, fallen nicht unter den Begriff Kleintier.

Sind im Mietvertrag nur Kleintiere erwähnt, muss dies nicht bedeuten, dass zum Beispiel kleine Hunde oder Katzen grundsätzlich verboten sind. Hier ist Rücksprache – vor der Anschaffung! – mit dem Vermieter zu halten und sich ein Ja vorsichtshalber schriftlich bestätigen zu lassen.
Bei der Haltung von Kleintieren ist zu beachten, dass diese nur bis zu einer üblichen Anzahl gehalten werden – Stichwort „Animal Hoarding“.

Anbringen eines Katzengitters

Es ist Mietern erlaubt, ihren Balkon sowie Fenster und Türen mit einem Katzengitter oder Katzennetz zu sichern, sofern dieses das Wohnobjekt optisch nicht beeinträchtigt und auch die Bausubstanz nicht beschädigt. Um Auseinandersetzungen mit dem Vermieter vorzubeugen, empfiehlt sich das Anbringen einer Katzenschutzvorrichtung, die von allein steht, nicht festmontiert werden muss und sich sofort problemlos entfernen ließe.

Fazit

Mieter haben oft mehr Rechte, als sie glauben. Mietverträge regeln die wichtigen Punkte in einem Mietverhältnis. Jedoch entsprechen nicht alle darin getroffenen Aussagen dem geltenden Mietrecht. Zweifelnde Mieter brauchen nicht gleich den Klageweg zu beschreiten. Sie sollten zuvor mit ihrem Vermieter sprechen und sich Rat holen beim Deutschen Mieterbund und anderen Mieterorganisationen.

Bildquelle: © ALDECAstudio – Fotolia.com

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