Die Wohnfläche richtig zu berechnen ist nicht immer einfach. Es gibt viele verschiedene Regelungen und kaum gesetzliche Richtlinien. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie die Wohnungsfläche richtig berechnen.
… und das erwartet Sie in diesem Artikel:
- Allgemeines zur Wohnflächenberechnung
- Definition der Wohnfläche
- Was zählt als Wohnfläche?
- Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
- Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
- Besondere Regelungen und abziehbare Flächen
- Wie vermisst man seine Wohnung richtig?
- Wofür wird die Wohnfläche gebraucht?
- Falsche Berechnung nicht selten
- Diese Rechte hat man als Mieter bei falscher Berechnung der Wohnfläche
- Ihre Rechte als Mieter im Überblick
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Allgemeines zur Wohnflächenberechnung
Das Thema Wohnflächenberechnung ist nicht immer ganz einfach. Häufig tauchen einige Ungereimtheiten auf, die die Angelegenheit etwas schwieriger machen. So gibt es beispielsweise mehrere Berechnungsmethoden, die allesamt gültig sind. Und das trotz abweichender Ergebnisse.
Hierbei unterscheiden sich die Methoden häufig in der Art und Weise, wie Dachschrägen in die Flächenberechnung mit einbezogen werden. Teilweise werden Dachschrägen teilweise mit einberechnet – teilweise sogar ganz vernachlässigt.
Gesetzliche Regelung: Nur bei bei öffentlich geförderten Wohnräumen gibt es eine gesetzliche Regelung für die Berechnung der Wohnfläche. Sollte es mal zu Streitigkeiten kommen, berufen sich die Gerichte meist auf die seit 2004 geltende Wohnflächenverordnung.
Definition der Wohnfläche
Als Erstes sollte man die Definition der Wohnfläche kennen. Sie gilt als die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung gehören. Das Problem hierbei ist nur das Wort „anrechenbar“. Denn tatsächlich wird nicht immer die gesamte Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einberechnet.
Problem 1 – Dachschrägen: Gerade bei Wohnungen mit Dachschrägen gibt es in der Regel Probleme. Hier weicht die Grundfläche von der Wohnfläche meist deutlich ab. Das liegt daran, dass für die Berechnung der Wohnfläche auch der Abstand zwischen Decke und Boden entscheidend ist.
Problem 2 – Terrassen und Balkons: Auch außerhalb der Wohnung liegende Flächen wie beispielsweise Terrassen fließen teilweise in die Berechnung der Wohnfläche mit ein.
Was zählt als Wohnfläche?
Damit man die Wohnfläche ermitteln kann, muss man zunächst prüfen, welche Räume überhaupt in die Berechnung miteinbezogen werden können, und welche nicht. Nach der Wohnflächenverordnung werden folgende Räume in die Berechnung mit einbezogen…
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Esszimmer
- Flure und Dielen
- Badezimmer
- Küchen
- Toilettenräume
- Nebenräumen wie zum Beispiel Speisekammern, Schrankräumen, Vorräume, Besenkammern, etc.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
- Abstellräume, die außerhalb der Wohnung liegen, zum Beispiel Keller- und Dachbodenräume
- Heizungsräume
- Waschräume und Trockenräume
- Garagen
Wichtig: Auch beheizbare Wintergärten sowie Schwimmbäder werden mit der vollen Fläche in der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt. Sind die Schwimmbäder und Wintergärten allerdings unbeheizt, so wird nur die Hälfte der Grundfläche dieser berücksichtigt.
Balkone, Terrasse, Loggien und Dachgärten werden ebenfalls zur Wohnfläche gezählt. Allerdings werden sie nicht mit der gesamten Wohnfläche berechnet, sondern üblicherweise mit einem Viertel der Fläche. Hier kommt es aber auf die Qualität an. Ist die Qualität hoch, so kann die Fläche dieser auch mit 50 Prozent einberechnet werden.
Besondere Regelungen und abziehbare Flächen
Wie zu Beginn schon erwähnt wurde, ist auch die Raumhöhe für die Berechnung der Wohnfläche entscheidend.
Mindestens 2 Meter Höhe: Nach der Wohnflächenverordnung werden nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern in vollem Umfang berechnet.
Zwischen 1 und 2 Meter Höhe: Wenn die Höhe zwischen 1 und 2 Metern liegt, so wird die Fläche nur zur Hälfte zur Wohnfläche einberechnet. Das ist zum Beispiel sehr häufig bei Dachschrägen der Fall.
Unter 1 Meter Höhe: Räume mit einer lichten Höhe von unter einem Meter werden gar nicht in die Wohnfläche mit einberechnet.
Dann gibt es noch weitere Flächen, die von der Wohnfläche abgezogen werden können:
- Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Pfeilern und Säulen mit einer Grundfläche von über 0,1 Quadratmeter und einer Mindesthöhe von 1,5 Metern
- Treppen mit mehr als drei Stufen und einer Mindesthöhe von 1,5 Metern
Türnischen - Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden herunterreichen oder auch weniger als 13 Zentimeter tief sind
Wie vermisst man seine Wohnung richtig?
Wie wissen nun, welche Räume in die Berechnung mit hineingenommen werden können. Außerdem haben Sie die Berechnungsgrundlagen für die verschiedenen Höhen kennengelernt sowie Flächen, die aus der Berechnung genommen werden können.
Mit diesem Wissen können Sie beginnen, Ihre Wohnung zu vermessen und die Wohnfläche zu berechnen.
Tipps zur Vermessung: Damit es Ihnen einfacher fällt, Ihre Wohnung zu vermessen, haben wir für Sie noch einige wertvolle Tipps recherchiert. Es empfiehlt sich beispielsweise einen Laserentfernungsmesser zu verwenden, da dieser schnell und präzise die Entfernung zweier Wände errechnen kann.
Solche Geräte bekommt man beim Baumarkt sogar zur Miete. Mit diesem Gerät lässt sich auch sehr einfach bestimmen, ab welchem Punkt eine relevante lichte Höhe von 1 Meter oder 2 Meter genau erreicht ist.
Teilflächen bei schwierigen Grundrissen: Wenn Räume verwinkelt sind und viele schräge Wände haben, empfiehlt es sich den Raum in mehrere Segmente zu unterteilen. Die wichtigsten, großen Sektionen sollten rechteckig sein.
Eventuell können auch einige dreieckige Sektionen entstehen oder sogar Teilkreisflächen. Diese berechnet man separat und addiert diese dann zur Wohnfläche dazu.
Nicht rechtwinklige Seitenwände: Wenn einige Wände nicht im rechten Winkel zueinanderstehen sollten, kann man in den Ecken rechtwinklige Dreiecke bilden, die eine Berechnung der Wohnfläche enorm vereinfachen.
Einfach gemacht mit Klebeband: Damit Sie genau sehen, wie Sie einen Raum unterteilt haben, können Sie die Grundlinien der verschiedenen Flächen mit Klebeband nachkleben. So sehen Sie Dreiecke, Rechtecke, Quadrate und Teilkreise wesentlich besser.
Wofür wird die Wohnfläche gebraucht?
Wie Sie sicher schon wissen werden ist die Wohnfläche eine enorm wichtige Berechnungsgrundlage für die Berechnung der Mietpreise. Neben dieser Verknüpfung wird die Wohnfläche allerdings auch noch für andere diverse Zwecke benötigt.
Achtung: Durch eine fehlerhafte Berechnung der Wohnfläche können gravierende Nachteile in finanzieller Hinsicht entstehen. So berechnet sich beispielsweise auch die Versicherungsprämie der Hausratversicherung aus der Wohnfläche.
Bei größeren Wohnanlagen setzen sich häufig auch die Mietnebenkosten aus der Mietfläche zusammen. Auch hier kann schnell ein finanzieller Nachteil bei falscher Berechnung entstehen.
Falsche Berechnung nicht selten
Die falsche Berechnung der Wohnfläche ein nicht gerade seltenes Phänomen. Oftmals wird die falsche Quadratmeteranzahl schon seit Jahren weitergereicht, wobei sich niemand die Mühe macht, einmal richtig nachzurechnen.
Pech haben in diesem Fall meist die Mieter, die dadurch nicht nur zu viel Miete zahlen, sondern auch oftmals höhere Nebenkosten haben, die in Verbindung zur errechneten Wohnfläche stehen.
Diese Rechte hat man als Mieter bei falscher Berechnung der Wohnfläche
Was passiert, wenn man selbst zum Opfer wurde und zu viel Geld zahlt, weil eine falsche Wohnfläche im Vertrag steht? Selten ist dieser Fall schließlich nicht – seine Rechter und Pflichten zu kennen kann von großem Vorteil sein!
Rechte bei falsche Wohnfläche: Sollte die angegebene Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen, haben Sie als Mieter das Recht zur Mietminderung.
Dies ist der Stand nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs. Je nach dem, wie hoch die Abweichung der Wohnfläche ist, haben Sie Anspruch auf eine Minderung der Miete um dieselbe Prozentzahl.
Dies gilt auch rückwirkend für die vergangenen drei Kalenderjahre. Für die zuvor liegenden Jahre kann sich der Vermieter allerdings auf Verjährung beruhen. Denn das, was zählt, ist wann der Mieter von der falschen Vermessung Kenntnis erlangt hat.
Ihre Rechte als Mieter im Überblick
- Beträgt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche 10 Prozent oder weniger, so haben Mieter kein Recht auf Entschädigung.
- Tatsächlich müssen Mieter bis zu dieser Grenze sogar Mieterhöhungen in Kauf nehmen.
- Abweichungen von mehr als 10 Prozent können mit den Prozentpunkten auf die Mieter geltend gemacht werden.
- Für zu hohe Mietzahlungen kann der Mieter dann bis zu drei Jahre rückwirkend Entschädigung verlangen.
- Auch zu hohe Nebenkosten können dann zurückgefordert werden.
- Die Abweichung von mehr als 10 Prozent bezüglich der Wohnfläche legitimiert zudem die Verweigerung zur Mieterhöhung.
- Ebenfalls wird bei derartigen Abweichungen eine fristlose Kündigung durch den Mieter gerechtfertigt.
Unterstützung: Wer Unterstützung bei seinen Rechten in diesem Themengebiet braucht, kann sich an einen Mietverein wenden.
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