Übersicht
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Was ist ein Zeitmietvertrag eigentlich?
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Voraussetzungen für diese Vertragsart
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Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen – Geht das überhaupt?
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Fristlose Kündigung durch den Vermieter
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Fristlose Kündigung durch den Mieter
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Mieterhöhungen innerhalb eines zeitlich begrenzten Vertrags
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Ist ein Zeitmietvertrag überhaupt etwas für mich?
Was ist ein Zeitmietvertrag eigentlich?
Als Zeitmietvertrag bezeichnet man Mietverhältnisse, die an einen bestimmten Zeitraum, der im Vertrag schriftlich und unter Angabe von expliziten Gründen genannt wird, gebunden sind.
Dies kann beispielsweise bei vorübergehenden Auslandsaufenthalten bezüglich des Jobs, Studiums oder einem überraschenden Umzug etc. von Nutzen sein. Eine Begrenzung des legitimen Zeitraumes existiert auf rechtlicher Ebene nicht. Der Vertrag kann für 1 Jahr, 4 Jahre oder auch 10 Jahre bestimmt werden.
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Voraussetzungen für diese Vertragsart
Wenn Sie einen Zeitmietvertrag als Mieter eingehen, sollten Sie sich vorher mit den Bestimmungen und Ihren Rechten vertraut machen, um später nicht als unwissende und benachteiligte Partei des Vertrags dazustehen. Wir haben hier für Sie die wichtigsten Informationen und die aktuelle Rechtslage Schritt für Schritt aufbereitet.
Wichtig: Zeitmietverträge müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Andernfalls stellen sie automatisch ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit dar.
Zeitmietverträge dürfen nach dem neuen Recht, welches seit dem 01.09.2001 in Kraft getreten ist, nur noch unter Angabe von ganz bestimmten Gründen abgeschlossen werden. Diese müssen schriftlich im Vertrag festgehalten sein, da der Vertrag aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ohne diese Angabe nicht mehr als Zeitmietvertrag gilt.
Nach § 575 BGB gelten als rechtmäßige Gründe die folgenden:
- Eigennutzung (Abs.1 Nr.1 BGB) Beispiel: Der Vertrag ist auf 3 Jahre begrenzt, da die Wohnung dann für die eigenen Kinder als Unterkunft zum Studienbeginn dienen soll o.ä.
- Modernisierung und Baumaßnahmen (Abs.1 Nr.2 BGB) Bedeutet, dass der Vermieter nach Ablauf der zeitlichen Begrenzung Baumaßnahmen und Sanierungen durchführen möchte, die für den Mieter nicht tragbar sind.
- Nutzung der Wohnung als Werkswohnung. Der Vermieter möchte die Wohnung zu Zwecken einer Dienstleistung, also als Betriebsbedarf vermieten.
Für den Vermieter ist die ordnungsgemäße und klare Formulierung von Befristungsgründen dringend notwendig. Bei zu allgemein formulierten Gründen ist der Zeitmietvertrag schlichtweg ungültig. Der schlicht formulierte Grund „zwecks Eigenbedarf“ ist demnach nicht rechtsgültig. Hier müssen genauere Ausformulierungen verfasst werden, wie zum Beispiel „da mein Sohn zum 01. Oktober ein Studium aufnimmt,…“.
Achten Sie vor Abschluss eines solchen Vertrages dementsprechend auf die Formulierung des angegebenen Grundes, die in jedem Fall schriftlich und individuell nieder geschrieben sein soll.
Der Grund, der als Voraussetzung des unbefristeten Vertrages gilt, darf sich während der Laufzeit auf keinen Fall ändern. Entfällt dieser, weil die Wohnung eventuell nicht mehr saniert werden soll, kann der Mieter das Recht auf ein unbefristetes Mietverhältnis einfordern. Auch wenn der Grund sich verschiebt, beispielsweise durch ein später aufgenommenes Studium, verlängert sich der Zeitraum des Vertrages um eben diese Zeit.
Seien Sie sich bewusst, dass Sie das Recht auf Nachfrage haben: Ist der Grund noch aktuell? Falls nein, stellen Sie die Forderung nach einer Verlängerung des Mietvertrages sofern Sie dies wünschen.
Beachte: Forderungen werden auch immer nur schriftlich formuliert!
Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen – Geht das überhaupt?
Wichtig: Während des vereinbarten Zeitraums kann die Wohnung weder von Seiten des Mieters noch des Vermieters gekündigt werden!
Als Mieter haben Sie 4 Monate vor Ablauf der Frist das Recht Auskunft darüber zu verlangen, ob die angegebenen Gründe noch aktuell sind. Antwortet der Vermieter innerhalb eines Monats nicht auf Ihre Anfrage, hat der Mieter das Recht auf Verlängerung des Vertrags um die verspätete Antwort.
Beachten sollten Sie als Mieter vor allem, dass Ihnen kein Kündigungsschutz oder ähnliches zusteht. Sobald die Frist des Zeitmietvertrages erreicht ist, läuft der Vertrag aus und die Wohnung muss umgehend geräumt werden. Auch von der normalen Kündigungsfrist von 3 Monaten müssen Sie als Mieter in diesem Fall Abstand nehmen.
Sind beide Parteien des Vertrages einverstanden, kann eine ordentliche Kündigung natürlich trotzdem wirksam gemacht werden. Allerdings nicht, wenn der Kündigungswunsch nur von einer Partei ausgeht.
Fristlose Kündigung durch den Vermieter
Dies ist dann möglich, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält und zum Beispiel seine Miete nicht oder sehr unregelmäßig zahlt (§ 554) oder die Wohnung anderweitig vertragswidrig nutzt (§ 553).
Fristlose Kündigung durch den Mieter
Diese Möglichkeit besteht, wenn die Gesundheit des Meiters durch die Wohnung Schaden nimmt (§ 544) oder ihm der Gebrauch der Wohnung verwehrt wird (§ 542).
Das hat sich im Vergleich zum alten Recht bezüglich der Zeitmietverträge geändert:
Tendenziell unterscheidet man die beiden Arten von Verträgen nach „unechten“ Zeitmietverträgen (die vor dem 01. September 2001 geschlossen wurden) und den „echten“ Zeitmietverträgen (die ab dem 01. September 2001 in Kraft getreten sind)
Verlängerung:
Vor dem 01. September 2001 hatten Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis bis zu 2 Monate vor Ablaufen der Frist, schriftlich zu verlängern. Diese Klausel entfällt nun, nach Ablauf des Vertrags ist dieser ausgelaufen und besitzt keine weitere Gültigkeit.
Keine Rechtfertigung:
Außerdem war es seitens des Vermieters nicht nötig, überhaupt Gründe für dieses zeitlich begrenzte Mietverhältnis zu nennen.
Mieterhöhungen innerhalb eines zeitlich begrenzten Vertrags
Auch wenn Sie einen Mietvertrag auf Zeit haben, kann der Vermieter eine Mieterhöhung in Form einer abgesprochenen Staffelung verlangen, sofern dies vorher in Form eines Erhöhungsvorbehalts vertraglich festgelegt wurde.
Seit dem 01. September 2001 werden nur noch Verträge nach neuem Recht abgeschlossen, auch wenn die alten weiterhin ihre Gültigkeit haben und auch noch nach dem alten Recht behandelt werden müssen. Derartige alte Verträge genießen den sogenannten „Bestandsschutz“.
Ist ein Zeitmietvertrag überhaupt etwas für mich?
Ein Zeitmietvertrag hat seine Vor- und Nachteile, die Sie vor der Unterzeichnung durchgehen sollten und die sehr von der persönlichen Situation abhängen (Beruf, Familienstand, finanzielle Situation und so weiter). Führen Sie sich ebenfalls vor Augen, dass Schutzmaßnahmen für den Mieter, wie etwa beim unbefristeten Verhältnis der Kündigungsschutz hier nicht greifen. Sobald das Verhältnis ordnungsgemäß ausläuft, müssen Sie die gemietete Wohnung räumen.
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