Wer vorzeitig sein Mietverhältnis beenden möchte, kann selbst einen Nachmieter stellen. Das geht allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Der Vermieter muss nicht jedem Vorschlag zustimmen, braucht aber für eine Ablehnung triftige Gründe.
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Vorzeitiges Beenden eines Mietvertrags
Ein Mietvertrag bindet den Mieter an eine bestimmte Kündigungsfrist. Diese kann zum Beispiel 3 Monate betragen. Oder es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag, der beispielsweise über ein Jahr läuft.
Zieht ein Mieter vor Ablauf seiner Kündigungsfrist aus, muss er dennoch bis zum Fristende seine Miete weiterzahlen. Dies kann er vermeiden, indem er einen Nachmieter stellt.
Gründe für vorzeitigen Auszug
Häufig werden Umzüge lange im Voraus geplant. Typisch für vorzeitiges Beenden des Mietverhältnisses sind vor allem solche Gründe:
- berufliche und mit einem Ortswechsel verbundene Veränderungen
- Heirat oder Familienzuwachs mit dem Bedarf einer größeren Wohnung
- akut erforderliche Unterbringung im Pflegeheim
Stellen eines Nachmieters
Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel oder kann der Vermieter einen nachvollziehbaren Grund für das vorzeitige Beenden seines Mietvertrages darlegen, ist er zum Stellen eines Nachmieters berechtigt.
Das weitverbreitete Gerücht, es reiche aus, einfach nur 3 Nachmieter zu präsentieren, trifft nicht zu. Der vorgeschlagene Nachmieter – es dürfen auch mehrere Nachmieter sein – muss bestimmten Kriterien genügen. Sonst braucht der Vermieter den Vorschlag nicht zu akzeptieren.
Ein triftiger Grund zum Vorschlagen eines Nachmieters bei vorzeitigem Auszug liegt nicht vor, wenn der Auszugsgrund im Beziehen einer preiswerteren oder verkehrsgünstigeren Wohnung liegt.
Ablehnungsgründe für einen Nachmieter
Der Vermieter muss nicht jeden angebotenen Nachmieter akzeptieren. Hauptkriterium ist, dass der vorgeschlagene neue Mieter nachweisen kann, dass er zuverlässig seine Miete zahlen kann.
Darüber hinaus können weitere Punkte einem Mietverhältnis entgegenstehen, vor allem:
- eine im Mietvertrag nicht vorgesehene gewerbliche Wohnungsnutzung,
- eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis bei einem ausländischen Nachmieter und
- das Halten genehmigungspflichtiger Haustiere.
Wen ein Vermieter als Nachmieter nicht ablehnen darf
Kinder und der durch sie mögliche Lärm sind kein Grund, einen Nachmieter abzulehnen. Hierzu gibt es ein Urteil des BGH vom 14. Februar 2003. Ebenso unzulässig ist es, einen Nachmieter wegen seiner Herkunft oder eines Studentenstatus abzulehnen. Das LG Berlin erließ bereits am 19. August 1988 ein entsprechendes Urteil. Auch eine überdurchschnittliche Mieterhöhung ist dem Vermieter nicht erlaubt.
Wenn sich der Vermieter trotzdem weigert
Trotz gesetzlicher Vorgaben kann sich ein Vermieter als Wohnungseigentümer grundsätzlich weigern, auch theoretisch geeignete Nachmieter zu akzeptieren. Für den ausziehenden Mieter bedeutet dies, dass er ab dem Tag nicht mehr Miete zahlen muss, an dem sein Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.
Wohnung vorzeitig kündigen: So geht‘s!
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Mieter seine Wohnung schriftlich per Einschreiben kündigen und dabei folgende Belege beifügen:
- Begründung für die vorzeitige Mietvertragsbeendigung
- Name und Anschrift des Nachmieters mit beigelegtem Einkommensnachweis und einer von ihm unterschriebenen Vereinbarung, das Mietverhältnis zu übernehmen
- unterschriebenes Wohnungsübergabeprotokoll
Es ist ratsam, die Wohnungsübergabe in Begleitung einer neutralen Person durchzuführen.
Im Streitfall muss der Vermieter seine Gründe für die Ablehnung des Nachmieters detailliert ausführen.
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