In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, was Sie zum Thema Untermietvertrag unbedingt wissen sollten. Nicht nur ein richtig aufgesetzter Untermietvertrag ist wichtig, sondern auch eine abgestimmte Rechtslage. Inwiefern wird die Untermiete vom Vermieter genehmigt und in welchen Fällen gibt es ein Recht auf Untervermietung? All das klären wir in den folgenden Abschnitten!
…und das erwartet Sie in diesem Artikel
- Was versteht man unter einer Untermiete?
- Der Untermietvertrag: Das müssen Sie beachten!
- Rechtliche Besonderheiten für den Untermietvertrag
- Muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untermieter erteilen?
- Rechte und Pflichten: Teiluntervermietung
- Rechte und Pflichten: Ganzuntervermietung
- Wichtig: Haftungsschäden – wer haftet bei Untervermietung?
- Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?
- Untervermietung an Touristen
- Was sollte ein Untermietvertrag enthalten?
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Was versteht man unter einer Untermiete?
Unter einer Untermiete versteht man die besondere Situation, dass die Wohnung eines Mieters vom Mieter selbst an eine andere Person vermietet wird. Das passiert zum Beispiel dann, wenn der eigentliche Mieter der Wohnung kurz- oder längerfristig nicht in der Wohnung bleiben möchte, oder wenn neben dem Hauptmieter ein oder mehrere Mieter mitwohnen sollen.
Beispielfälle: Der erste Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn der Hauptmieter sich im Studium befindet und für ein Praktikum für einen Zeitraum von einigen Monaten in eine andere Stadt ziehen muss. Damit er die Wohnung für diesen Zeitraum nicht nutzlos bezahlt, besorgt er sich einfach einen Untermieter, der für diese Zeit gegen ein Entgelt die Wohnung nutzen kann.
Der zweite Fall kann beispielsweise dann eintreten, wenn der Hauptmieter noch ein oder mehrere ungenutzte Zimmer zur Verfügung hat. Damit er die Miete nicht komplett allein stemmen muss, besorgt er sich einfach einen oder mehrere Untermieter. Es entsteht eine WG (Abkürzung für Wohngemeinschaft).
In diesen Beispielfällen gibt es also immer einen Hauptmieter. Er ist der eigentliche Mieter der Wohnung und hat mit dem Vermieter der Wohnung auch einen Vertrag geschlossen. Die anderen Mitmieter oder Untermieter haben dann meist einen Vertrag mit dem Hauptmieter abgeschlossen. Was es hierbei Rechtliches zu beachten gibt, das erfahren Sie in den nachfolgenden Abschnitten…
Der Untermietvertrag: Das müssen Sie beachten!
Wer seine Wohnung oder auch nur einen Teil davon an einen Untermieter untervermieten möchte, sollte unbedingt einen Untermietvertrag aufsetzen. Das ist wichtig, denn grundsätzlich ist jeder Berechtigt, seine Wohnung einem anderen zur Untermiete zu überlassen. Damit hierbei keine Probleme entstehen, empfiehlt es sich, den Untermietvertrag mit dem Untermieter zu schließen.
Wichtig für den Untermietvertrag: In diesem Vertrag sollten unbedingt alle Vereinbarungen zwischen Haupt- und Untermieter schriftlich festgehalten werden. Auch die Haftungsmodalitäten zählen hier mit ein.
Muster und Vorlagen: Im Internet können Sie etliche gute Mustervorlagen für Ihren Untermietvertrag finden. Auch wenn Sie bereits dabei sind, Ihren Untermietvertrag zu unterzeichnen, kann es sich lohnen, die Inhalte mit denen der Mustermietverträge abzugleichen. Vielleicht entdecken Sie ja den einen oder anderen Punkt, der in Ihrem Untermietvertrag verbesserungsbedürftig ist.
Rechtliche Besonderheiten für den Untermietvertrag
Nun gibt es einige interessante rechtliche Bestimmungen, die bei der Untermiete gelten. Wer vor hat eine Wohnung an jemanden unter zu vermieten oder selbst Untermieter zu werden, sollte sich ein wenig damit auskennen.
Muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untermieter erteilen?
Eine ganz wesentliche Frage ist, ob der Vermieter der Wohnung dem Hauptmieter das Untermieten erlauben muss. Diese Frage hat in der Vergangenheit schon für viel Verwirrung gesorgt und zudem jede Menge Streit vor Gericht ausgelöst. Damit Sie sich den Streit mit dem Vermieter sparen können, haben wir die wichtigsten Regeln im Folgenden aufgearbeitet:
Ganz oder nur teilweise: Es mietrechtlicher Sicht muss man zwischen zwei Fällen unterscheiden – soll die ganze Wohnung untervermietet werden oder nur Teile er Wohnung? In den meisten Fällen möchte der Mieter nur einen Bereich vermieten. Zum Beispiel ein einzelnes Zimmer.
Rechte und Pflichten: Teiluntervermietung
Sofern die Untervermietung nicht bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet wird, sollte man unbedingt die Erlaubnis des Vermieters einholen. Nun ist man als Mieter aber nicht nur auf die Erlaubnis des Vermieters angewiesen…
Denn nach § 553 BGB hat der Mieter in einigen Fällen einen durchsetzbaren Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Dies ist zum Beispiel dann möglich, wenn es für die Untervermietung einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe gibt.
Hier sind einige Beispielfälle:
- Wenn es notwendig ist, Nebeneinkünfte zu generieren, wenn ein Familienmitglied, das bisher zur Miete mit beigetragen hatte, ausgezogen oder verstorben ist
- Wenn der Mieter auf die Einnahmen aus der Untervermietung unbedingt angewiesen ist
- Wenn die Gründung einer Lebensgemeinschaft bevorsteht
- Wenn ein pflegebedürftiger Verwandter aufgenommen werden soll
Natürlich kann der Vermieter die Erlaubnis auf eine Untervermietung auch in einigen Fällen verweigern. Auch hierfür haben wir einige Beispiele recherchiert:
- Wenn die Wohnung durch die Aufnahme einer weiteren Mietperson überbelegt wäre
- Wenn der Vermieter mit dem Untermieter verfeindet ist
- Wenn zu erwarten ist, dass der Hausfrieden durch die Aufnahme eines weiteren Mietmitglieds gestört werden könnte
Rechte und Pflichten: Ganzuntervermietung
Nun gibt es natürlich auch noch den zweiten wichtigen Fall, dass ein Mieter seine Wohnung komplett untervermieten möchte. Es stellt sich die Frage, ob man gleichermaßen, wie bei der Fallbetrachtung zuvor, ebenfalls einen Anspruch auf auf Erlaubnis hat.
Tatsächlich ergibt sich bei einer Komplettuntervermietung rechtlich ein ganz neuer Fall. Wer als Mieter seine Mietwohnung ganz weitervermieten möchte, der braucht hierfür auf jeden Fall die Erlaubnis seines Vermieters.
Gesetzlich besteht kein Anspruch: Das Gesetz bietet dem Mieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis zur Komplettuntervermietung. Das bedeutet, dass der Mieter auf jeden Fall auf die Erlaubnis des Vermieters angewiesen ist.
Wer die Erlaubnis vom Vermieter nicht bekommt, hat auch rechtlich im Grunde genommen keine Chance darauf, die Erlaubnis zur Komplettuntervermietung zu erlangen.
Bei Verweigerung besteht Sonderkündigungsrecht: Wenn der Vermieter eine Komplettuntervermietung verweigert, dann steht dem Mieter allerdings gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten zu.
Für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden und in denen noch längere Kündigungsfristen von bis zu 12 Monaten enthalten sind, recht positiv sein.
Wichtig: Haftungsschäden – wer haftet bei Untervermietung?
Diese Rechtslage sollte man definitiv kennen – und zwar sowohl als Hauptmieter als auch als Untermieter. In beiden Fällen (also bei teilweise und vollständiger Untervermietung) gilt, dass der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für Schäden haftet, die der Untermieter verursacht.
Tipp: Der Deutsche Mieterbund empfiehlt den Hauptmietern aus diesem Grund, von den Untermietern eine Kaution zu verlangen, damit man so gesehen als Hauptmieter eine Mietsicherheit hat. Im Untermietvertrag sollten unbedingt Fragen wie Schönheitsreparaturen geklärt und Regelungen für Betriebskosten getroffen werden.
Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?
Wenn der Mieter die Wohnung trotz Abmahnung durch den Vermieter an Untermieter weitergibt, kann das dir Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Hierbei kann es sogar passieren, dass der Vermieter die Wohnung fristlos kündigt. Wie sieht hier die Rechtslage aus?
Untervermietung an Touristen
Nun gibt es noch einen Spezialfall, der gerade in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen hat. Durch Internetportale wie AirBnB können Privatwohnungen zum Beispiel an Urlauber vermietet werden. Auch hierbei handelt es sich in der Regel um Untervermietungen, wenn der Mieter den Urlaubs-Untermieter arrangiert.
Untervermietung nicht ohne Weiteres möglich: Mieter dürfen ihre Wohnungen nicht ohne Weiteres an Touristen weitervermieten.
Was sollte ein Untermietvertrag enthalten?
In diesem Abschnitt zeigen wir Ihnen, welche Bestandteile ein Untermietvertrag unbedingt enthalten sollte.
Achten Sie darauf am besten auf sämtliche der folgenden Punkte:
- Namen der Vertragsparteien
- Genaue Bezeichnung der Wohnung mit Stockwerk etc.
- Die Höhe der zu zahlenden Miete
- Beginn und Ende des Mietverhältnisses – ggf. mit Verlängerungsklauseln
- Unterschriften beider Vertragsparteien
- Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen und ähnlichem
Bildquelle: Untermietvertrag
