Das Wohnen zur Miete ist das in Deutschland am weitesten verbreitete Wohnmodell. Bei der Wohnmiete geht es prinzipiell darum, dass der Besitzer einer Immobilie diese nicht selbst bewohnt, sondern an jemand anderes weitervermietet.
Eines der sensibelsten Themen in einem solchen Mietverhältnis ist die Höhe der Miete, vor allem dann, wenn eine Mieterhöhung ansteht. Mieterhöhung: Was tun?, ist dann die Frage für Mieter. Und die Anschlussfrage: Was dürfen Mieter sich erlauben bei der Mieterhöhung?
Übersicht
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Ist eine Mieterhöhung überhaupt rechtens?
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Rechtliche Grundlage zur Mieterhöhung
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Zustimmung des Mieters erforderlich
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Formale Grundlagen für die Mieterhöhung
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Erklärung durch den Mieter
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Begründung für die Mieterhöhung
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Mieterhöhung mit Bezug auf Vergleichsmieten
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Höhe der Mieterhöhung
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Staffelmiete
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Indexmiete
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Sonderform Modernisierungsumlage
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Höhe der Modernisierungsumlage
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Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach Modernisierung
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Was darf nicht in die Modernisierungsumlage mit einbezogen werden?
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Ist eine Mieterhöhung überhaupt rechtens?
Generell ja. Jeder Vermieter darf grundsätzlich die Miete für seine Immobilie erhöhen. Gleichwohl darf er den Mieter nicht ausbeuten und es gibt sowohl formale, als auch gesetzliche Grundlagen für die Regelung von Mieterhöhungen.
Rechtliche Grundlage zur Mieterhöhung
Nach dem §557 Abschnitt 1 im Bürgergesetzbuch (BGB) hat ein Vermieter grundsätzlich das Recht auf eine Mieterhöhung. Jedoch muss diese Mietpreissteigerung nach dem Gesetz auch im Mietvertrag festgelegt, also dem Mieter auch bekannt sein. Wenn keine solche Vereinbarung besteht, ist zum Beispiel auch kein Kündigungsrecht zwecks Mieterhöhung möglich.
Zustimmung des Mieters erforderlich
Zudem muss der Mieter einer Mieterhöhung im laufenden Mietvertrag zustimmen. Erfolgt die Zustimmung nicht oder nur zum Teil, kann der Vermieter versuchen, die Zustimmung binnen einer dreimonatigen Frist einzuklagen. Gleichzeitig hat der Mieter in einem solchen Fall auch ein besonderes Kündigungsrecht und kann das Mietverhältnis innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Mieterhöhungswunsches beenden. Die erhöhte Miete muss er trotzdem nicht zahlen.
Formale Grundlagen für die Mieterhöhung
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Wann darf eine Mieterhöhung erfolgen?
Die Mieterhöhung darf erst 12 Monate nach Mietbeginn erfolgen und wiederum drei Monate später – also nach 15 Monaten – in Kraft treten.
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Wie muss die Mieterhöhung übermittelt werden?
Die Benachrichtigung über die Mieterhöhung muss der Vermieter jedem Mieter schriftlich übermitteln. Alternativ können auch durch den Vermieter Bevollmächtigte die Benachrichtigung übermitteln, etwa Hausverwaltungsgesellschaften, Notare oder Makler.
Erklärung durch den Mieter
Nun, nach Erhalt der Mieterhöhungsmeldung, muss der Mieter sich zu dieser erst einmal erklären. Der Mieter muss der Mieterhöhung nicht zustimmen, aber sich innerhalb eines gesetzlich festgeschriebenen Zeitfensters dazu äußern.
Spätestens bis zum Ende des zweiten Monats nach Eingang der Meldung über Mieterhöhung muss der Mieter sich erklären. Geht die Meldung zur Mieterhöhung also zum Beispiel am 14. März ein, muss ein Mieter sich bis zum 31.05. Zeit. Die Erklärung muss nicht schriftlich erfolgen.
Eine Zustimmung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wenn die höhere Miete gezahlt wird, gilt dies als Zustimmung.
Begründung für die Mieterhöhung
Wichtig für Mieter zu wissen ist auch, dass es stets eine Begründung für die Mieterhöhung seitens des Vermieters geben muss. Warum wird die Miete erhöht? Dies muss im betreffenden Schreiben zur Mieterhöhung erwähnt werden.
Dabei muss der Vermieter auf jeden Fall Bezug auf den örtlichen Mietspiegel nehmen. Wenn kein adäquater Mietspiegel vorliegt, bzw. generell können auch als zusätzliche Begründung für die Mieterhöhung gelten:
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Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
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Andere Gründe mit Sachverständigengutachten
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Höhere Mieten vergleichbarer Liegenschaften
Mieterhöhung mit Bezug auf Vergleichsmieten
Zieht der Vermieter Vergleichsimmobilien als Begründung für die Mieterhöhung heran, muss er auf mindestens drei ebensolche Vergleichsimmobilien verweisen. Diese müssen allerdings in Zustand, Größe und Lage ganz genau benannt werden, damit der Mieter den Vergleich nachvollziehen kann.
Höhe der Mieterhöhung
Damit Vermieter nicht andauernd die Miete erhöhen, besteht für Mieterhöhungen die so genannte Kappungsgrenze. Gemäß §558 Abschnitt 3 BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöht werden.
In Ballungsräumen und solchen mit kritischem Wohnraumangebot können alle Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf bis zu 15% senken. Dies wurde 2013 im Rahmen der Mietrechtsreform beschlossen und mehrere Bundesländer haben bereits Gebrauch von der Regel gemacht.
Staffelmiete
Zwei abweichende Formen der „geplanten“ Mieterhöhung sind die Staffelmiete und die Indexmiete. Bei der Staffelmiete wird die Mieterhöhung im Mietvertrag festgelegt. Auch hier muss immer mindestens ein Jahr zwischen den Mieterhöhungen liegen und die genaue Höhe der Mieterhöhung muss präzise genannt werden, um Willkür vorzubeugen.
Indexmiete
Die Indexmiete stellt eine variable Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter dar, die Miete mit Bezug auf den bundesweiten Preisindex für Lebenshaltung zu beziffern.
Auch hier nach frühestens einem Jahr, kann der Vermieter eine neue Miete festlegen, die sich wiederum auf den Preisindex für Lebenshaltungskosten bezieht. Im Falle einer Erhöhung der Indexmiete ist keine Zustimmung des Mieters nötig.
Sonderform Modernisierungsumlage
Eine weitere Abweichung von der normalen Mieterhöhung ist die Modernisierungsumlage. Sie wird in § 559 BGB geregelt und kommt dann zum Tragen, wenn eine Immobilie modernisiert und dabei einer der folgenden Effekte erzielt wurde:
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Steigerung des Wohnwertes
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Erzielen einer Energieeinsparung
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Bauliche Änderungen, die der Vermieter nicht zu verantworten hat
Höhe der Modernisierungsumlage
Die Höhe der Mieterhöhung durch die Modernisierungsumlage bezieht sich unmittelbar auf die aufgewendeten Modernisierungskosten. 11% davon dürfen aufs Jahr verteilt auf die Gesamtmiete aufgeschlagen werden.
Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach Modernisierung
Auch hier gilt, wie bei der „normalen“ Mieterhöhung, Erklärungspflicht für die Mieterhöhung. Darin enthalten muss aber auch eine detaillierte Kostenaufstellung für die Modernisierungen sein. Eine mangelhafte Erklärung ist eine unwirksame Erklärung, sie muss folgende Punkte berücksichtigen:
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Gesamtkosten der Modernisierungen
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Kostenverteilung für die einzelnen Baumaßnahmen / Modernisierungsmaßnahmen
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Falls mehrere Mietparteien, Verteilung der Kosten
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Schlussrechnung = nachvollziehbare Errechnung des Gesamtbetrages für die Mieterhöhung
Was darf nicht in die Modernisierungsumlage mit einbezogen werden?
Auch wenn sie mittelbar mit den Kosten für eine Modernisierung zu tun haben, gibt es Kosten, die nicht auf die Mieten umgelegt werden dürfen. Mieter dürfen also widersprechen, sofern sie folgende Kosten in der Erklärung der Mieterhöhung nach Modernisierung vorfinden:
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Kosten für Unterbringung
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Mietausfälle durch vorübergehend unbewohnbare Liegenschaften
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Mietminderungen
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Kosten für Verwaltungen oder Kreditzinsen
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Instandhaltungskosten
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