Die Wohnungsmiete verschlingt einen großen Teil des Einkommens. Bei einem finanziellen Engpass kann sie zur gewaltigen Belastung werden. Manche Mieter setzen daraufhin mit der Zahlung aus und geraten in Mietrückstand. Sie sollen wissen, was so eine Situation für Sie bedeutet und wie Sie am geschicktesten damit umgehen. Unser Artikel informiert Sie über den Mietrückstand: Das können Sie jetzt tun!
Überblick
- Ab wann ist ein Mieter im Mietrückstand?
- Mietrückstand bei Wohnungsmängeln
- Woraus besteht die Miete?
- Gründe für Mietrückstand
- Wie handelt der Vermieter bei Mietrückstand?
- Was kann ein Mieter bei Mietrückstand tun?
- Mietrückstand: Was tun bei fristloser Kündigung?
- Kombinierte Kündigung bei Mietrückstand
- Mietrückstand und Räumungsklage: Was jetzt?
- Mietrückstand: Kein Katz-und-Maus-Spiel mit dem Vermieter!
- Fazit
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Ab wann ist ein Mieter im Mietrückstand?
In Deutschland ist es üblich, die Wohnungsmiete monatlich im Voraus zu zahlen, meistens bis zum dritten Werktag eines Monats. Dabei zählt der Samstag nicht als Werktag.
Bleibt nun ein Mieter zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete schuldig, befindet er sich in Mietrückstand. Zahlt ein Mieter über längere Zeit seine Miete nur zum Teil, entsteht ein Mietrückstand, wenn er schließlich mit einem Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug geraten ist.
Mietrückstand bei Wohnungsmängeln
Bestehen beim Mietobjekt Mängel, die der Eigentümer nicht beseitigt, sodass der Mieter daraufhin einen Teil der Miete einbehält, gerät er juristisch nicht in Mietverzug, selbst wenn ein Betrag aufgelaufen ist, der die Höhe zweier Monatsmieten übersteigt.
Aber Vorsicht: Nicht immer handelt es sich dabei um ein juristisch berechtigtes Einbehalten der Miete. Das Einbehalten der Miete kann unverhältnismäßig zur Art des Mangels sein oder es besteht nur ein vermeintlicher Mietmangel. Somit bestünde kein Kündigungsschutz. Eine fachkundige Beratung durch Mietverein, Verbraucherzentrale oder Rechtsanwalt ist da unumgänglich.
Woraus besteht die Miete?
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch handelt es sich bei der Miete um den Betrag zur Überlassung der Wohnung oder des Hauses einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen. Nicht zur Miete wiederum gehören sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebende Nachforderungen.
Gründe für Mietrückstand
Für ausbleibende oder unvollständige Mietzahlungen gibt es viele unterschiedliche Gründe.
Typisch sind Ursachen wie:
- Kurzarbeit
- Arbeitslosigkeit
- Krankheit
- unerwartete hohe private Reparaturkosten
- hohe Nachzahlungen von Energiekosten
- hohe Steuernachzahlungen
- ungeschickter Umgang mit Geld
- Überschuldung
Wie handelt der Vermieter bei Mietrückstand?
Manche Vermieter mahnen die ausbleibende Miete an. Da die Miete aber an einem bestimmten Tag fällig war, befindet sich ein Mieter nach Verstreichen dieser Frist sofort im Mietrückstand. Von Rechts wegen braucht der Vermieter seinem Mieter keine Mahnung mehr zu schicken. Viele Vermieter verzichten daher auf diesen Schritt und kündigen die Wohnung oder das Haus fristlos.
Bleibt ein Mieter einfach wohnen, zahlt jedoch weiter keine Miete, darf sein Vermieter ihn nicht der Wohnung verweisen und ihn auf die Straße setzen. Er muss beim Gericht erst eine Räumungsklage einreichen. Ist seine Klage erfolgreich, veranlasst ein Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung.
Was kann ein Mieter bei Mietrückstand tun?
Bei Schwierigkeiten, die Miete zahlen zu können, sollte ein Mieter auf keinen Fall den Kopf in den Sand stecken, sondern das direkte Gespräch mit dem Vermieter suchen. Offenheit hat sich in einer solchen Situation häufig bewährt. Gerade wenn es bisher nie Probleme gab, erst recht bei einem jahrelangen harmonischen Mietverhältnis, stehen die Chancen gut, gemeinsam eine Lösung zu finden.
Ein säumiger Mieter sollte daran denken, dass eine fristlose Kündigung und Räumungsklage auch für den Vermieter Arbeit und Kosten verursachen. Schon aus diesem Grund wird er seinem trotz vorübergehendem finanziellen Engpass vertrauenswürdig erscheinenden Mieter entgegenkommen wollen.
Es ist zum Beispiel möglich, künftig neben der normalen Miete die entstandenen Mietschulden ratenweise allmählich auszugleichen. Wer Arbeitslosengeld II bezieht inklusive seiner Mietkosten, sollte seine Lage auch mit dem Jobcenter besprechen. Wenn künftig das Jobcenter dem Vermieter die Mietkosten überweist und nicht der Mieter selbst, wird der Vermieter dies für sich als sicher empfinden und von einer Wohnungskündigung absehen.
Fällt der Zeitpunkt der Mietschulden mit gerade eingetretenem Arbeitslosengeld II Bezug zusammen oder liegen sonstige Gründe für den Bezug von Sozialhilfe vor, können Mietsäumige beim Sozialamt anfragen, ob es die ausstehenden Mietbeträge übernimmt, um einen drohenden Wohnungsverlust abzuwenden.
Als Rechtsgrundlage hierfür dient § 34 Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII). Meistens erfolgt die Übernahme durch das Sozialamt in Form eines Darlehens, das schrittweise mit den Sozialhilfebezügen verrechnet wird. Gelegentlich erfolgt die Zahlung vom Sozialamt auch als Beihilfe.
Berufstätige mit niedrigem Einkommen können bei ihrer kommunalen Wohngeldstelle einen Antrag auf Wohngeld stellen.
Hilfreich können auch örtliche Mietervereine sein. Sie haben Erfahrung und beraten situationsgerecht.
Ein weiterer Lösungsweg ist, Freunde oder Verwandte um ein privates Darlehen zum Ausgleichen des Mietrückstands zu bitten.
Mietrückstand: Was tun bei fristloser Kündigung?
Hat der Vermieter eine fristlose Kündigung geschickt, heißt es zuerst: die Nerven behalten. Es kann durchaus sein, dass die Kündigung aufgrund eines Formfehlers unwirksam ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn das Kündigungsschreiben keinen Kündigungsgrund nennt.
Wurden die offenen Mieten inzwischen bezahlt und hat sich der Versand der Kündigung mit dem Zahlungseingang überschnitten, ist die Kündigung natürlich ungültig. Auch eine Zahlung unmittelbar nach Kündigungserhalt hebt die Wirksamkeit auf und ebenso eine Mietzahlung innerhalb zweier Monate, nachdem eine Räumungsklage rechtshängig wurde – § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB.
Beruhte die einbehaltene Miete auf einem Mangel des Mietobjektes und hat der Mieter von seinem Minderungsrecht Gebrauch gemacht, sollte er bei einer Kündigung unbedingt einen Rechtsanwalt für Mietrecht aufsuchen zur Abwendung der Kündigung.
Kombinierte Kündigung bei Mietrückstand
Einige Vermieter kündigen säumigen Nichtzahlern gleich doppelt: Neben ihrer fristlosen Kündigung kündigen sie gleichzeitig fristgerecht. Falls vor Gericht die fristlose Kündigung nicht durchgehen sollte, hätten sie noch die ordentliche Kündigung als Chance. Bei Rechtswirksamkeit einer ordentlichen Kündigung muss ein Mieter spätestens nach Ablauf der für ihn laut Mietvertrag geltenden Kündigungsfrist ausziehen. Hier hilft es ihm nicht, wenn er nun rasch seinen Mietrückstand ausgleicht.
Mietrückstand und Räumungsklage: Was jetzt?
Nach Zustellung einer Räumungsklage kann der Mieter wie bei der fristlosen Kündigung einen Zwangsauszug vermeiden, indem er innerhalb von zwei Monaten die offenen Mieten komplett begleicht. Ratenzahlungen oder Teilzahlungen genügen nicht.
Falls es tatsächlich zum Zwangsauszug kommt, wird der Mieter deswegen noch nicht gleich obdachlos. Das Gericht informiert die Kommune über die Zwangsräumung der Wohnung, worauf die zuständige Behörde bei der Suche nach einer neuen Wohnung behilflich ist. In vielen Städten gibt es für zwangsgeräumte Mieter außerdem Übergangswohnungen.
Mietrückstand: Kein Katz-und-Maus-Spiel mit dem Vermieter!
Mieter im Mietrückstand sollen wissen: Sie können nach Erhalt ihrer Wohnungskündigung die drohende Räumungsklage sowie eine bereits erfolgte Räumungsklage abwenden, indem sie Mietschulden sofort ausgleichen. Dies können sie jedoch nicht ständig hintereinander so halten. Ein solches Vorgehen ist nur alle 2 Jahre möglich. Notorische Nicht-Mietzahler möchte der Gesetzgeber nicht schützen.
Fazit
Zwei nicht gezahlte Mieten genügen bereits, damit sich ein Mieter im Mietrückstand befindet. Säumige Mieter sollten von sich aus das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um ihre Lage zu erklären und gemeinsam eine Lösung für das Problem zu finden.
Vermieter mahnen selten Mietschulden an, sondern kündigen meistens fristlos. Es droht eine Räumungsklage. Kündigung und Räumungsklage können durch umgehende Begleichung der Mietschulden abgewendet werden.
Bildquelle: © Stefan Yang – Fotolia.com
