In diesem Artikel wollen wir uns etwas näher mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung befassen. Sie wird häufig von Vermietern vom Interessenten gefordert, um Aufschluss über die Liquidität und die Zahlungsmodalitäten des Mieters zu erlangen. Dabei wird der Vorvermieter in die Situation miteinbezogen, denn er ist derjenige, der eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung letztendlich ausstellt. Allerdings ist die Rechtslage nicht eindeutig: Was Sie machen können und welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter haben, das erklären wir Ihnen in diesem Artikel.
… und das erwartet Sie in diesem Artikel:
- Allgemeines zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
- Das sagt das Gesetz zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
- Darf die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung etwas kosten?
- Was kann man tun, wenn der Vermieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht ausstellen will?
- Vorsicht auch bei Einzugsermächtigungen
- Muss ein Vermieter den Mieter auf Verlangen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
- Für Vermieter: So finden Sie den richtigen Mieter
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Allgemeines zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Häufig kann es vorkommen, dass ein Vermieter zu seiner eigenen Sicherheit vor dem Abschluss eines Mietvertrages einen Nachweis darüber haben möchte, dass der künftige Mieter keine Schulden aus dem vorangegangenen Mietverhältnis hat.
Möchte man also neuer Mieter einer Wohnung werden, so kann es sein, dass man vom Vermieter dazu aufgefordert wird, einen Nachweis darüber zu erbringen, dass man beim vorherigen Vermieter keine Schulden hat. Dies geschieht mit der sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Rechtens oder nicht? Nun kann man sich auch die Frage stellen, ob die Forderung über eine solche Auskunft überhaupt rechtens ist. Tatsächlich hat der BHG entschieden, dass ein Mieter kein Anrecht auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seitens des ehemaligen Vermieters hat. Was soll man nun tun, wenn der künftige Vermieter einen derartigen Nachweis fordert?
In den folgenden Abschnitten verraten wir Ihnen, was Sie tun können, wenn sich Ihr Vermieter weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen.
Übrigens: Normalerweise sollte eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch nichts kosten. Sollte Ihr Vermieter dennoch auf eine Gebühr bestehen, so haben wir ebenfalls die richtigen Tipps für Sie in diesem Artikel.
Das sagt das Gesetz zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Mithilfe der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung soll für den Vermieter sichergestellt werden, dass sein neuer Mieter auch stets seine Miete gezahlt hat und sich somit kein Risiko eines Mietausfalls ergibt. Potenziell risikoreiche Mieter können so nämlich im Voraus schon herausgefiltert werden.
Das sagt das Gesetz: Die Gerichte sind bis heute der Auffassung, dass derartige Auskünfte und Bescheide keinen ausreichenden Aufschluss über die Zahlungsmodalitäten des Mieters bieten können.
Denn aus der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geht zum Beispiel nicht hervor, für welchen Zeitraum sie gilt oder in sonstige Zahlungsrückstände enthalten sind.
Am 30. September 2009 hat der Bundesgerichtshof daher entschieden, dass der ehemalige Vermieter dem Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen muss.
Darf die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung etwas kosten?
Grundsätzlich darf der Vermieter, wenn er einen zusätzlichen Mehraufwand hat und zudem Materialkosten anfallen, etwas in Rechnung stellen und sich quasi vom Mieter entschädigen lassen. Bislang ist allerdings noch nicht festgeschrieben, welche Höhe derartige Kosten haben können, ist derzeit durch den Gesetzgeber nicht festgelegt.
Was kosten Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen? In Gegenden, in denen häufiger Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen gefordert werden, lassen sich die Vermieter für eine solche Ausstellung teilweise 50 Euro bezahlen.
Leider können sich Mieter diesbezüglich auch nicht an gesetzlichen Richtlinien orientieren. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass man schon bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags die Kosten für eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung festlegt.
Man kann damit als Mieter sicherstellen, dass der Vermieter einem bei Auszug keine zu hohe Rechnung stellt, wenn man für die nächste Wohnung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung braucht.
Was kann man tun, wenn der Vermieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht ausstellen will?
Nun kann noch ein besonders ärgerlicher Fall eintreten: Und zwar dann, wenn der Vermieter einem die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verweigert. Rechtsanwälten empfehlen in einem solchen Fall auf das Urteil des BGH vom September 2009 zu verweisen, wenn ein Vermieter auf die Vorlage der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht.
Tipp: Oftmals ist auch das freiwillige Vorlegen einer Schufa-Bonitätsauskunft hilfreich.
Vorsicht auch bei Einzugsermächtigungen
Manche Vermieter verlangen vom Mieter eine Einzugsermächtigung, um sich auf diese Weise von ausbleibenden Mietzahlungen zu schützen. Das kann für den Mieter vor allem dann zu einem Problem werden, wenn dieser zum Beispiel eine Mietminderung plant. Außerdem muss man aufpassen, dass selbst strittige Zahlungen vom Vermieter nicht einfach eingezogen werden.
Tipp: Achten Sie bei Einzugsermächtigungen immer darauf, dass sie auch eine Klausel für den Widerruf der Ermächtigung enthalten.
Muss ein Vermieter den Mieter auf Verlangen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Wenn man sich in der verengten Situation befindet, dass der Vermieter einer potenziellen neuen Wohnung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt, kann es zum Problem werden, wenn der vorherige Vermieter einem diese nicht ausstellen möchte. Rechtliche Bestimmungen gibt es für beide Fälle nicht.
Das Problem in diesem Fall ist, dass im Mietvertrag oftmals eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung teilweise gar nicht erwähnt wird. Somit steht der Vermieter auch nicht in der Pflicht, eine Bescheinigung auszustellen.
Für Vermieter: So finden Sie den richtigen Mieter
Die Liquidität eines potenziellen Nachmieters kann man natürlich noch auf viele andere Weisen herausfinden. So kann man beispielsweise den Arbeitgeber des Mietinteressenten kontaktieren und sich vergewissern, dass die Gehaltseingänge des Mieters der Wahrheit entsprechen. Hierzu ist man gesetzlich berechtigt.
Dazu hat das Oberlandesgericht Koblenz im Jahr 2008 ein wichtiges Urteil gefällt. Hierin steht fest, dass ein Arbeitgeber verpflichtet ist, derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Sollte der Arbeitgeber dies nicht wahrheitsgemäß tun, so können letztendlich im Schadenfall Schadensersatzansprüche vom Vermieter gegen den Arbeitgeber geltend gemacht werden. Allerdings kann ein Arbeitgeber seine Auskunft auch komplett verweigern.
Nun ist die Alternative hierzu die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Als Vermieter sollte man allerdings wissen, dass der vorherige Vermieter des Mietinteressenten nicht verpflichtet ist, dem Mieter eine solche Bescheinigung auszustellen.
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