Seit dem ersten Januar 2014 sind zwei neue Verordnungen in Kraft getreten, die insbesondere das Mietrecht betreffen. Hierbei handelt es sich um neue Rechtsgrundlagen – zum einen um die Betriebskostenverordnung (BetrkV) und zum anderen um die Wohnflächenverordnung (WoFlV). In diesem Artikel soll es insbesondere zum die Wohnflächenverordnung gehen. Hier erfahren Sie alles, was Sie zu diesem Thema wissen müssen!
… und das erwartet Sie in diesem Artikel:
- Allgemeines zur Wohnflächenverordnung
- Die richtige Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche
- Einzelheiten der Wohnflächenverordnung
- Insgesamt eine Verbesserung
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Allgemeines zur Wohnflächenverordnung
Die Wohnfläche ist eine enorm wichtige Größe, die sowohl Mieter als auch Vermieter im Laufe seines Lebens immer wieder begegnen wird. Und da man meist einer der beiden Parteien angehört, ist es auch besser, über die Wohnflächenverordnung bescheid zu wissen. Schaden tut es jedenfalls mit Sicherheit nicht.
Die Wohnfläche spielt bei der Verwertung einer Immobilie eine besonders wichtige Rolle – immerhin ist sie die Grundlage für die Ermittlung des Mietpreises und kann Verteilerschlüssel bei Modernisierungsumlagen und Betriebskostenabrechnungen sein.
Auch für die Wegermittlung einer Immobilie, ihre wirtschaftliche Nutzung und die Verwertung ist die Wohn- bzw. Nutzfläche ebenfalls wichtig. Ein weiterer Punkt sind Mieterhöhungen. Hier ergeben sich die Preise auch über die Wohnfläche, was wiederum die richtige Ermittlung voraussetzt.
Die richtige Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche
Bei der Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche gab es in der Vergangenheit sehr häufig kleinere bis größere Streitereien. Kein Wunder, denn eine zu hoch berechnete Wohnfläche bedeutet für einen Mieter höhere Kosten für weniger Leistung. Infolge dieser Auseinandersetzungen kommt es also immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Einzelheiten der Wohnflächenverordnung
Wir kommen nun zu den Neuerungen und den Einzelheiten der Wohnflächenverordnung. Eine der wesentlichen Neuerungen ist die Darstellung des Gesetzestextes, der im Vergleich zu den Regelungen der §§ 42 II.BV die übersichtlicher und klarer gestaltet wurde.
Mit einfachen Worten: Der Gesetzestext wurde verbraucherfreundlicher geschrieben und ist nun besser verständlich für alle.
Der § 2 WoFlV enthält die Definition der Grundflächen, die zur Wohnfläche gezählt werden. Der Hintergrund hierbei ist der, dass bei einer Wohnung oder einem Haus nicht jeder vorhandene Quadratmeter in die Wohnfläche mit hineingerechnet werden kann.
In der Vergangenheit ist es genau zu diesen Umständen gekommen. Mieter mussten infolgedessen mehr Mieter für tatsächlich weniger „echte“ Quadratmeter bezahlen. Nun soll damit Schluss sein. Die Wohnflächenverordnung stellt deutlich dar, was alles zur Wohnfläche zählt und welche Flächen einer Wohnung nicht in die Berechnung mit einfließen dürfen.
Streitige Wohnfläche: Zudem werden nun einige Räume aufgezählt, deren Zugehörigkeit zur Wohnfläche durchaus streitig sein könnte.
So zum Beispiel:
- Wintergärten
- Schwimmbäder
- Balkone
- Loggien
- Dachgärten
- Terrassen
- etc.
Neu ist nun, dass auch Flächen von Terrassen bei er Ermittlung der Wohnfläche berücksichtigt werden. Das war bisher nicht immer der Fall gewesen.
Nicht übernommen in die Änderungen wurde der „gedeckte Freisitz“. Die Anrechnung von Flächen gedeckter Freisitze hatte bisher immer eine etwas untergeordnetere Rolle in der Praxis gespielt.
Auch die üblichen Probleme, die sich hierdurch sonst immer ergeben haben, sind dadurch nun ohne Bedeutung. Ein beispielhaftes Problem war bislang, ob der Sichtschutz ausreichend war und somit die Freifläche bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sei.
Dass nun allerdings die Terrassenflächen auch mit einbezogen werden ist jedenfalls gerechtfertigt, da der Wert einer Wohnung und die Vermietbarkeit dieser höher ist, wenn eine entsprechende Fläche für den Mieter zur Verfügung steht.
Jedoch können sich hierdurch auch Wieder einige Probleme ergeben – zum Beispiel wenn es darum geht, dass die Größe einer Terrasse (anders als eine Balkonfläche) verändert werden kann und damit auch die Wohnfläche variiert.
Nicht als Wohnfläche zählend: Laut der Wohnflächenverordnung gibt es einige fest definierte Räume und Flächen in einer Wohnung beziehungsweise im Haus, die nicht mit in die Wohnfläche einberechnet werden dürfen.
Hierzu gehören insbesondere:
- Zubehörräume
- Kellerräume
- Abstellräume
- Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen
- Bodenräume
- Trockenräume
- Heizungsräume
- Garagen
- Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen
- Geschäftsräume
Als Zubehörräume bezeichnet man im Übrigen Räume, die nicht dem permanenten oder vorübergehenden Aufenthalt zu unmittelbaren Wohnzwecken, gleichwohl aber mittelbaren Wohnzwecken dienen und zudem außerhalb des engeren Wohnbereiches liegen.
Zubehörräume sind solche, die nicht dem dauernden oder vorübergehenden Aufenthalt zu unmittelbaren Wohnzwecken, gleichwohl aber mittelbar Wohnzwecken dienen und außerhalb des engeren Wohnbereichs liegen.
Abstellräume, die sich jedoch innerhalb der Wohnung befinden, zählen daher zur Wohnfläche.
Wird ein Zimmer innerhalb der Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt, so liegt gleichwohl kein Geschäftsraum in Sinne des § 2 Abs. 3 WoFIV vor. Die Flächen derart genutzter Räume zählen jedenfalls zur Wohnfläche.
Technische Vorgaben zur Berechnung: Ein weiterer wichtiger Bestandteil der WoFlV enthält die technischen Vorgaben darüber, wie die Ermittlung der Grundflächen zu erfolgen hat. Hiernach muss die Berechnung zwischen den lichten Bauteilen erfolgen. Dabei ist von der Vorderlange der Bekleidung auszugehen. Ein Putzabschlag von rund 3 Prozent ist nicht mehr vorzunehmen.
Außerdem wurde nun berücksichtigt, dass im Bauwesen zunehmend Fertigbauteile zur Verwendung kommen. Daher ist ein Abschlag für die Putzschicht an Wänden nicht mehr notwendig. Einige Bauteile werden bei der Ermittlung der Grundfläche allerdings mit einbezogen. Welche das sind, ist ebenfalls in der Wohnflächenverordnung definiert.
Flächen mit einer Höhe von über 1,5 Metern: Flächen, die eine Höhe von über 1,5 Metern haben, werden noch zur Mietfläche gezählt. Alle Flächen darunter sind laut Gesetzgeber einfach nicht mehr nutzbar und daher bei der Wohnflächenberechnung zu vernachlässigen.
Ermittlung der Maße: Die WoFlV stellt sicher, dass die Grundfläche bei der Ermittlung durch das Vermessen des fertiggestellten Wohnraumes oder anhand einer Bauzeichnung erfolgen muss. Früher konnte man die nötigen Maße noch aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen abtragen.
Anzurechnende Wohnflächen: Einer der wichtigsten Punkte ist natürlich die Auflistung der Grundflächen, die bei der Ermittlung der Wohnfläche mit einfließen. Dies sind zum Beispiel auch Raumteile unter Treppen, wenn diese eine bestimmte Höhe haben. Auch Bereiche und Flächen unter den Dachschrägen können zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Nach der Verordnung sind Grundflächen:
- von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern vollständig zu berechnen
- von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter unter weniger als 2 Metern zur Hälfte zu berechnen
Weitere Bestimmungen: Nun wurde durch die Änderung in der Verordnung auch geregelt, dass sich bei Wintergärten die Zugehörigkeit zur Wohnfläche danach richtet, ob diese beheizt sind oder nicht.
Wenn eine Beheizungsmöglichkeit fehlt, wird die entsprechende Fläche nur zur Hälfte in die Wohnfläche einberechnet. Ist der Wintergarten beheizt, zählt die gesamte Fläche.
Auch für Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume gibt es eine Regelung. Sie sind zur Hälfte zur Wohnfläche zu rechnen. Auf Hobbyräume fallen hierunter. Weshalb diese allerdings nur zur Hälfte als Wohnfläche gezählt werden ist vielen noch nicht ganz ersichtlich. Immerhin sind die meisten Hobbyräume beheizt und auch sonst ähnlich wie andere „normale“ Räume nutzbar.
Insgesamt eine Verbesserung
Insgesamt kann man die Neuerungen als eine Verbesserung des Gesetzes sehen. Wo es in der Vergangenheit noch viele Unstimmigkeiten bei der Berechnung gab, sind heute die Fronten nahezu deutlich. Auch die so bedeutungsvolle Berücksichtigung von Balkonen, Loggien und Dachgärten sowie Terrassen ist auf positive Art und Weise geändert worden.
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