Ein eigenes Haus bauen, und das ohne teure Grundstückspreise, dieser Gedanke klingt verlockend. Das Erbbaurecht schafft Möglichkeiten für Bauwillige, andere Wege als den teuren Grundstückskauf einzuschlagen. Wer sich als Bauherr diese Variante überlegt, kann mit den folgenden Informationen die Vor- und Nachteile anhand der Faktenlage abwägen.
Was bedeutet das Erbbaurecht
Der Begriff Erbbaurecht beschreibt ein besonderes Recht der Bebauung. Mit dem Erbbaurecht verbunden ist die Berechtigung, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu besitzen. Dieses Bauwerk kann veräußert und vererbt, beliehen und sogar verkauft werden. Der Vertrag verläuft innerhalb eines vorher vereinbarten Zeitraums, der sich im allgemeinen auf eine Phase von 99 Jahren erstreckt.
Danach erlischt das Eigentumsrecht, es geht wieder auf den Grundstücksbesitzer über. Für die langjährige Nutzung von Grund und Boden wird lediglich der Erbbauzins fällig, je nach dem Stand des allgemeinen Zinsniveaus ein relativ geringes Entgelt. Damit ermöglicht das Erbbaurecht ein Eigentum auf Zeit zu günstigen Bedingungen.
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Welche besonderen Vorteile bietet das Erbbaurecht?
Für Bauherren ist das Erbbaurecht dadurch interessant, dass im allgemeinen der laufende Erbbauzins wesentlich günstiger ist als die Raten für den Kaufpreis eines Grundstücks. Dadurch wird einem größeren Personenkreis ermöglicht, in den Genuss eines Eigenheims zu kommen.
Die Anschaffungskosten für ein Haus reduzieren sich beträchtlich, und durch die lange Laufzeit und den obligatorischen Eintrag ins Grundbuch ergibt sich auch über Generationen hinweg eine solide Planungssicherheit.
Als das Erbbaurecht im Jahr 1919 eingeführt wurde, war es Ziel der Politik, Bodenspekulationen vorzubeugen und den Wohnungsbau zu fördern. Einkommensschwächere Familien sollten die Möglichkeit zum Bauen erhalten.
Dieser Grundgedanke ist auch heute noch aktuell. Durch steigende Grundstückspreise vor allem in Städten wird eigener Grund und Boden nahezu unbezahlbar. Hier bietet das Erbbaurecht interessante Lösungen, nicht nur für den Erbbaurechtsnehmer. Auch der Grundstückseigentümer profitiert, denn er gibt das Eigentumsrecht nicht auf Dauer ab, bezieht aber dennoch sichere Einnahmen aus dem Erbbauzins.
Wer vergibt Erbbaurechte?
Vor allem Kommunen und Kirchen sind Ausgeber einer großen Anzahl von Erbbaurechten. Städte, Gemeinden, die Kirchen und außerdem private Eigner von Ländereien gehören zu den Erbbaurechtsgebern.
Oft sind es auch Stiftungen, Unternehmen, Versicherungsträger oder Rentenkassen, die ihre Grundstücke gegen einen relativ geringen Erbbauzins zur Verfügung stellen und damit gleichzeitig ihr Eigentumsrecht an Grund und Boden langfristig behalten.
Wer kann in den Genuss de Erbbaurechts kommen?
Gemeinnützige Vereine können beispielsweise davon profitieren, dass sie kommunale Grundstücke für Vereinsheime nutzbar machen, ohne zu hohe finanzielle Belastungen einzugehen.
In solchen Fällen sind mit dem Vertrag häufig konkrete Nutzungsvorschriften verbunden und auch das Verbot, die Immobilie anderweitig als für gemeinnützige Zwecke zu nützen. Auch gewerbliche Betriebe sind manchmal Anwärter auf ein Grundstück per Erbbaurecht. Ansonsten können private Bauherren sich für ein solches Grundstück bewerben.
Kinderreiche Familien erhalten bei der Vergabe oft bevorzugte Behandlung, doch gibt es keine festgeschriebenen allgemeinen Bedingungen. Der Erbbaurechtsgeber entscheidet nach seinen eigenen Richtlinien darüber, wer ein Grundstück zur Bebauung erhält.
Rechtlicher Umgang und die Grundlagen
Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt die rechtlichen Grundlagen. Es wurde am 15.01.1919 erlassen. Der Erbbaurechtsvertrag wird per Notar beurkundet. Für erbbaurechtliche Verfahren werden prinzipiell zwei Grundbücher erstellt. Das erste Grundbuch gilt für das Grundstück, das weiterhin beim Eigentümer verbleibt, das zweite Grundbuch bezieht sich auf das Bauwerk, das dem Erbbaurechtsnehmer gehört. Es handelt sich also um zwei selbständige Eigentumsrechte.
Wesentliche Bestandteile des Vertrags sind beispielsweise Inhalt und Umfang der Bebauung, eine Beschreibung des Bauwerkes, eventuelle Lasten und Versicherungen und mögliche Zustimmungsvorbehalte. Außerdem wird die Laufzeit festgehalten. Auch die Höhe des Erbbauzinses schreibt der Vertrag fest. Im Lauf der 100jährigen Geschichte des Erbbaurechts entwickelten sich bewährte praktikable Standards, die in den meisten Fällen zum Tragen kommen.
Was geschieht nach Ablauf der Vertragslaufzeit?
Mit dem Ablauf der vereinbarten Zeitspanne erlischt das Erbbaurecht. Gebäude, die dann auf dem Grundstück stehen, müssen nicht entfernt werden. Vielmehr hat der Erbbauberechtigte nach § 27 ErbbauRG prinzipiell Anspruch auf eine Vergütung, die sich an dem Verkehrswert des Gebäudes orientiert.
Dabei schreibt das Gesetz für Wohnraum vor, dass die Vergütung mindestens 2/3 des Verkehrswertes betragen muss. In aller Regel wird das Erbbaurecht für 99 Jahre bestellt, doch auch längere oder kürzere Laufzeiten oder Optionen auf Verlängerung sind möglich. Wenn sich alle Parteien einig sind, kann auch ein neuer Vertrag geschlossen werden.
Wie wird der Erbbauzins berechnet?
Wer mehrere Kinder und wenig Geld hat, kann bei der Festlegung des Erbbauzinses auf eine Zinslast von zwei bis drei Prozent hoffen. Ansonsten beträgt der jährliche Erbbauzins etwas mehr, in der Regel aktuell etwa vier Prozent des Grundstückswertes. Er korrespondiert in seiner Höhe mit dem Zinssatz für herkömmliche Baudarlehen, wenn also die Darlehenszinsen steigen, steigt auch der Erbbauzins.
Die Höhe der Erbbauzinsen werden im Voraus festgelegt und gelten dann konstant, lediglich bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 % können sie an die allgemeine Wirtschaftslage angepasst werden. Maßgebend dafür ist der Verbraucherpreisindex.
Meist wird eine Anpassungsklausel im Vertrag vereinbart, um auch bei einem Kaufkraftschwund von weniger als 60 % das Niveau des Erbbauzinses zu verändern. In der Praxis müssen Erbbauberechtigte in zeiträumen von etwa drei bis fünf Jahren mit einer Anpassung bzw. einer Erhöhung des Zinses rechnen.
Nachteile und Risiken eines Erbbauvertrags
Für den Grundstücksbesitzer ergeben sich aus dem Vertrag auch Nachteile. Er erhält keinen Verkaufserlös und muss damit mit einer deutlich geringeren Rendite als beim tatsächlichen Verkauf vorliebnehmen.
Durch die Dauer der Laufzeit entsteht eine sehr lange Bindung an den Vertrag, Flexibilität für die Verwendung des Grundstücks entfällt auf Jahrzehnte hinaus. Nach Ablauf des Vertrags besteht außerdem eine Entschädigungspflicht für das Bauwerk.
Auch für den Hausbesitzer entstehen Risiken. Er muss auf Dauer den einmal vereinbarten Erbbauzins bezahlen. Ausnahmen sind genau definiert und beziehen sich per Wertsicherungsklausel im allgemeinen auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.
Fazit
In einer Hochzinsphase ist der Kauf und die Finanzierung eines Baugrundstücks sehr teuer, die Baukosten erhöhen sich durch die höheren Zinsen. Wer dann einen Erbbauvertrag abschließen kann, profitiert von dessen vergleichsweise niedrigem Zinsniveau von ca. 4 %. In einer Phase der niedrigen Zinsen, wie sie sich aktuell eingependelt haben, ist das Umgekehrte der Fall.
Dann sind bankfinanzierte Darlehen mit einer langen Zinsbindung im Vergleich wesentlich günstiger. Dazu kommt, dass das Grundstück in diesem Fall mit der Ratenzahlung dauerhaft erworben wird.
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