Die Kündigungsfristen sind klar geregelt, auch wenn sie nicht im Mietvertrag festgelegt sind. Es gibt aber ein paar Details, die Probleme bereiten können. Was ist die Karenzzeit? Wann kann man Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen? Was ist genau der Unterschied zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung? Wir fassen für Sie übersichtlich zusammen, was Sie zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag wissen müssen.
Überblick:
- Kündigungsmöglichkeiten
- Befristeter Mietvertrag
- Einen befristeten Mietvertrag kündigen
- Einen unbefristeten Mietvertrag kündigen
- Karenzzeit
- Fristlose Kündigung
- Widerspruch
- Eigenbedarf
- Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnung
- Rücktrittsrecht
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Möglichkeiten der Kündigung
Ein Mietvertrag wird einvernehmlich geschlossen. Die eine Seite will Wohnraum oder sich eine bestimmte Sache ausborgen, die andere Seite will Geld und die Versicherung, dass die Mietsache unbeschädigt zurückgegeben wird.
Doch hier gehen die Feinheiten bereits los. Schließt man einen zeitlich unbefristeten Vertrag ab, oder vermietet man etwas nur für einen bestimmten Zeitraum? Was ist, wenn eine der beiden Parteien danach ihre Meinung ändert? Oder wenn beide Seiten das Interesse verlieren?
Daraus ergeben sich verschiedene Szenarien, wie eine Kündigung zustande kommen kann.
Befristeter Mietvertrag
Ein befristeter Mietvertrag ist für den Vermieter die einfachste Möglichkeit etwas zu vermieten. Denn dabei kann er sich auf einen bestimmten Zeitraum und bestimmte Einnahmen verlassen. Bei Autos, Werkzeugen und anderen beweglichen Objekten ist diese Art von Vertrag allgemein üblich. Anders sieht es bei Wohnungen aus. Die wenigsten Mieter sind von der Aussicht begeistert, dass sie nach einem Jahr auf die Verlängerung ihres Mietvertrages hoffen oder sich eine neue Wohnung suchen müssen.
Denn ein befristeter Mietvertrag bedeutet: Keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung und damit keine Kündigungsfrist. Nur wenn der Vertrag gebrochen wurde, kann man daraus aussteigen.
Einen befristeten Mietvertrag kündigen
Einen befristeten Mietvertrag zu kündigen, ist also nicht möglich. Vermieter sind aber auch nur Menschen, mit denen man reden kann. Wenn Sie einen Nachmieter anbieten können oder ein gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter haben, dann gibt es mehrere Möglichkeiten den Mietvertrag zu umgehen. Am saubersten ist es, wenn Sie mit dem Vermieter zusammen den Mietvertrag auflösen. Das wird mit einem sogenannten Aufhebungsvertrag gemacht.
Alternativ können Sie sich mit Einverständnis des Vermieters um einen Unter- beziehungsweise Zwischenmieter kümmern. Dann läuft die Abwicklung über Sie, wodurch Sie natürlich mehr Aufwand haben.
Einen unbefristeten Mietvertrag kündigen
Wenn in Ihrem Mietvertrag kein Enddatum angegeben ist, dann kommt es darauf an, wie lange Sie bereits in der Wohnung leben. Als Mieter gilt immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten plus die sogenannte Karenzzeit, die wir gleich noch genauer erklären. Allerdings kann der Vermieter seinen Kündigungsschutz weiter einschränken und eine kürzere Frist festlegen.
Für den Vermieter gelten zunächst ebenfalls drei Monate. Wenn Sie als Mieter aber zwischen fünf und acht Jahren in einer Wohnung leben, steigt die Kündigungsfrist auf sechs Monate, darüber hinaus auf neun Monate.
Karenzzeit
Je nachdem, wie es in Ihrem Mietvertrag angegeben wurde, kommt es auf den Tag an, an dem Sie Ihre Kündigung einreichen, wann diese Kündigung wirksam wird. Heißt es zum Beispiel, dass die Kündigung bis zum zweiten Tag eines Monats vorliegen muss, dann ist es egal, ob der zweite zufälligerweise ein Sonntag ist, und Sie Ihren Vermieter erst am Montag treffen.
In diesem Fall gilt, dass Sie die Kündigung vor dem zweiten des folgenden Monats eingereicht haben, was den Beginn der Kündigungsfrist nach hinten verschiebt. Achten Sie also auf die genaue Formulierung in Ihrem Mietvertrag. „Tag“ und „Werktag“ sind nicht dasselbe.
Fristlose Kündigung
Wer sich einer Vertragsverletzung schuldig macht, muss damit rechnen, dass ihm fristlos gekündigt wird. Darüber hinaus können sich daraus weitere rechtliche Folgen ergeben.
In den meisten Fällen bedeutet fristlos aber nicht wirklich fristlos. Die häufigste Vertragsverletzung besteht darin, dass die Miete nicht gezahlt wird. Dafür gilt die Summe von zwei Monatsmieten als Kündigungsgrund, oder eine Monatsmiete in zwei aufeinander folgenden Monaten. Der Mieter kann die ausgesprochene Kündigung unwirksam machen, indem er die ausstehende Summe begleicht. Seine Möglichkeit dazu endet zwei Monate nach der Räumungsklage, die nach der Kündigung ausgesprochen werden kann.
Außerdem bewirkt eine fristlose Kündigung, auch wenn sie durch Nachreichen der Zahlung unwirksam wurde, dass es in den darauf folgenden zwei Jahren keine neue Schonfrist mehr gibt. Eine weitere fristlose Kündigung bleibt auf jeden Fall wirksam.
Widerspruch
Mieter werden vom Gesetz besonders geschützt. Wenn das allein nicht reicht, können Sie gegen eine Kündigung Widerspruch einlegen. Das hat zur Folge, dass das Mietverhältnis weiter bestehen bleibt, wenn dadurch ein besonderer Härtefall für Sie oder jemanden in Ihrem Haushalt vermieden wird.
Sie sollten aber auf jeden Fall überprüfen, ob die in der Kündigung genannten Gründe tatsächlich der Realität entsprechen und rechtswirksam sind.
Eigenbedarf
Der häufigste Grund für Kündigungen durch den Vermieter ist der Eigenbedarf. Das bedeutet, dass die Wohnung vom Vermieter selbst oder einer in seinem Hausstand lebenden Person als Wohnraum benötigt wird.
Das bezieht sich auf Familienangehörige bis zum Grad von Nichten und Neffen sowie Pflegepersonal. Die Gründe für den Eigenbedarf sind relativ eng. Nur wenn kein anderer Wohnraum zur Verfügung steht oder wenn die Gefahr besteht, dass man Familienangehörige andernfalls aus den Augen verliert, ist der Eigenbedarf begründet.
Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnung
Ein Sonderfall beim Eigenbedarf ist die Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung. Hier darf erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Je nach Bundesland gibt es andere Sperrfristen.
Rücktrittsrecht
So lange Ihnen das Mietobjekt noch nicht überlassen wurde, können Sie vom Mietvertrag zurücktreten. Das bedeutet, dass der Vertrag unwirksam wird. Nach der Überlassung gilt aber ganz normal die Kündigungsfrist.
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