Vermieter können Renovierungskosten für vermietete Wohnungen unmittelbar als Werbungskosten geltend machen. Dabei gibt es allerdings etwas Wichtiges zu beachten.
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Zwei bedeutende steuerliche Unterschiede bei Wohnungsrenovierungskosten
In der steuerlichen Behandlung der Renovierungskosten von Wohnungen gibt es für Vermieter zwei Varianten: Instandsetzungsaufwendungen sowie sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Wer hier nicht aufpasst, kann erhebliche finanzielle Nachteile erleiden.
Steuerlich unterschiedliche Berücksichtigung von Instandsetzungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten
Bei einer vermieteten Wohnung kann der Vermieter seine Instandsetzungsaufwendungen hierfür direkt als Werbungskosten in seiner Steuererklärung geltend machen. Betragen diese beispielsweise 100.000 Euro, erwartet einen Vermieter mit einem durchschnittlichen Steuersatz von 35 % sowie zusätzlichen steuerpflichtigen Einkünften eine Steuererstattung in Höhe von 35.000 Euro.
Ein ebenso hoher finanzieller Aufwand kann allerdings als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. In so einem Fall erhält der Steuerpflichtige Vermieter entsprechend der Abschreibungsdauer seiner Wohnimmobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren jährlich eine Erstattung von nur 700 Euro statt einer sofortigen Steuererstattung von 35.000 Euro.
Da es hier immer wieder zu unterschiedlichen Auffassungen zwischen Immobilienvermietern und Steuerbehörden kam, definierte nun der Bundesfinanzhof (BFH) genau, wann von welchem Fall auszugehen ist. Die Entscheidung des Bundesfinanzhofes fällt für Steuerpflichtige ungünstig aus.
Wann liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor?
Nach dem Gesetz handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn Aufwendungen zur Instandsetzung einer Wohnung innerhalb 3 Jahren nach Wohnungsanschaffung erfolgen und die Nettokosten – also ohne Umsatzsteuer – nicht mehr als 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie betragen.
Hiervon ausgenommen sind lediglich Kosten für Erhaltungsarbeiten, wie sie normalerweise jährlich fällig sind. Liegen die Aufwendungen mit nur einem einzigen Euro über der Grenze von 15 %, wird hierdurch der komplette Betrag der als Instandsetzungsaufwendungen vorgesehenen Summe zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Streitfrage: Was gilt als Sanierung, was als Schönheitsreparatur?
Strittig war in der Vergangenheit häufig das Abgrenzen von Sanierungsmaßnahmen gegen bloße Schönheitsreparaturen in ihrer zeitlichen Nähe zur Immobilienanschaffung. Der Bundesfinanzhof hat diesbezüglich mit 3 Urteilen Klarheit geschaffen: IX R 25/14, IX R 22/15 und IX R 15/15). Unter den Schönheitsreparaturen sind nun auch Arbeiten wie Tapezieren oder Streichen von Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörpern, Türen und Fenstern als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu werten.
Aufwendungen für beispielsweise turnusmäßige Wartungs- und Ablesearbeiten können Wohnungsvermieter künftig unabhängig von sonstigen Sanierungsmaßnahmen mit Sofortwirkung als Werbungskosten geltend machen.
Auf ungünstige steuerliche Entscheidungen mit kluger Taktik reagieren
So sehr die entscheidenden Urteile des Bundesfinanzhofes die Vermieter von Immobilien steuerlich benachteiligen mögen, lassen sie den Steuerpflichtigen doch etwas Spielraum übrig, um mit kluger Taktik für sich das Beste aus ihrer Steuererklärung herauszuholen.
Es ist schon möglich, künftig doch mehr als nur noch die Aufwendungen für regelmäßige Wartungs- und Ablesearbeiten als Werbungskosten absetzen zu können.
Das funktioniert so: Wer eine Wohnung mit der Absicht erwirbt, diese zu vermieten, ist gut beraten, wenn er die Höhe für Aufwendungen zur Instandsetzung über die ersten 3 Jahre nach Immobilienerwerb genau überwacht und seinen Auftrag für diese Arbeiten auf einen späteren Zeitpunkt verlegt – nämlich erst nach dem Ablauf der 3 Jahre.
Bildquelle: © hanohiki – Fotolia.com
