Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, kommt aus folgenden Gründen an den Kosten für einen Notar nicht vorbei: Zum einen schreibt der Gesetzgeber vor, dass sowohl der Kauf als auch der Verkauf einer Immobilie einer notariellen Beurkundung bedarf, zum anderen wird ein Notar für die Finanzierung benötigt. Es ist nämlich so, dass Banken, die den Hauskauf unterstützen, indem sie beispielsweise einen Kredit ausgeben, ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht verlangen, welches nur ein Notar bestellen darf.
Übersicht:
- Aufgaben des Notars beim Hauskauf
- Welche Leistungen sind in den Notargebühren enthalten?
- Höhe der Notarkosten
- Beispielrechnung
- Viertel, halbe, einfache, doppelte Gebühr
- Viertel Gebühr
- Halbe Gebühr
- Volle und doppelte Gebühr
- Wer muss für die Notarkosten aufkommen?
- Fälligkeit
- Finanzierung der Notarkosten
- Abschließende Hinweise
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Aufgaben des Notars beim Hauskauf
Der Paragraf 311b BGB regelt, dass der Kaufvertrag einer Immobilie notariell zu beurkunden ist. Das liegt vor allem darin begründet, dass ein Hauskauf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eine hohe Bedeutung hat. Durch die Mitwirkung eines hoheitlich bestellten Notars sollen besondere Risiken ausgeschlossen und Fehler bei der Vertragsabwicklung vermieden werden. So ist der Notar u. a. für die erforderliche Grundbuchumschreibung auf den Käufer des Hauses gegen Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer zuständig.
Welche Leistungen sind in den Notargebühren enthalten?
- – Einholen aller notwendigen Genehmigungen, wie Verkaufsverzichtserklärung oder Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes
- – Löschung der Grundschuld
- – Eintrag der Auflassungserklärung
- – Eintrag Grundschuld
- – Weiterleitung aller Dokumente an das Finanz- und Grundbuchamt
Höhe der Notarkosten
Die Höhe der Gebühr kann der Notar nicht willkürlich festlegen. Sie ist vielmehr in der Bundesnotarordnung § 17 Absatz 1 als gesetzlich vorgeschriebene Gebühr genau geregelt. Laut Kostenordnung darf der Notar von den gesetzlich festgelegten Gebühren nicht abweichen. Ansonsten macht er sich strafbar. Ermäßigungen sind nur in seltenen Fällen und mit Zustimmung der Notarkammer erlaubt.
Beispielrechnung
Der Kaufpreis des Hauses beträgt 200.000 Euro. Die eingetragene Grundschuld beläuft sich ebenfalls auf 200.000 Euro. Die Notarkosten setzen sich demnach aus folgenden Einzelbeträgen zusammen:
- – Beurkundung des Kaufvertrages – 870 Euro
- – Geschäftsvollzug – 217 Euro
- – Betreuende Tätigkeiten – 217 Euro
- – Beurkundung der Grundschuld – 217 Euro
- – Mehrwertsteuer – 288 Euro
In Summe betragen die Notargebühren 1809 Euro. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren:
- – Auflassungsvormerkung – 218 Euro
- – Eintragung der Grundschuld – 435 Euro
- – Umschreibung des Eigentümers – 435 Euro
Somit betragen die Grundbuchkosten 1088 Euro. Die kalkulatorischen Kosten belaufen sich demnach auf 2897 Euro.
In der Kostenverordnung ist die sogenannte volle Gebühr als Berechnungsgrundlage für die Notarkosten festgeschrieben.
Viertel Gebühr
Die Erstellung von Grundschuld- und Hypothekenbriefen kostet eine viertel Gebühr. Auch wenn der Notar den Urkundenentwurf nicht selbst erstellt, sondern nur beglaubigt hat, hat er Anspruch auf eine viertel Gebühr. Darüber hinaus wird auch dann eine viertel Gebühr fällig, wenn der Notar alle Urkunden erstellt hat, aber der Hauskauf aufgrund eines Ereignisses, wie beispielsweise Vertragsrücknahme, nicht zustande kommt.
Halbe Gebühr
Änderungen oder Löschungen von im Grundbuch eingetragenen Rechten, wie beispielsweise einer Grundschuld, werden mit einer halben Gebühr abgegolten. Auch für alle Vollzugstätigkeiten im Zusammenhang mit dem Hauskauf, wie behördlichen Genehmigungen oder Nebentätigkeiten, berechnet der Notar jeweils die halbe Gebühr.
Volle und doppelte Gebühr
Eine volle Gebühr fällt bei der Eintragung des neuen Hauseigentümers oder Miteigentümers ins Grundbuch an. Sind der oder die neuen Eigentümer der Ehepartner oder die Kinder, wird lediglich die halbe Gebühr fällig. Die Beurkundung des Kaufvertrages kostet gemäß Kostenverordnung eine doppelte Gebühr.
Wer muss für die Notarkosten aufkommen?
Gewöhnlich trägt bei einem Hauskauf der Käufer den größten Teil der Notarkosten. Der Verkäufer muss zumeist nur die Kosten für die möglicherweise erforderliche Löschung oder für die Übernahme von Rechten Dritter tragen. Das könnte beispielsweise eine eingetragene Grundschuld sein, die der Hausverkäufer übernehmen muss.
Achtung! Trotz dieser Regelungen haften Käufer und Verkäufer gemeinschaftlich für die Bezahlung der Notargebühren.
Fälligkeit
Die Notargebühren sind erst nach vollständigem Abschluss des Rechtsgeschäftes fällig. Die Auslagen hingegen muss der Hauskäufer gemäß Kostenordnung sofort nach deren Entstehung begleichen.
Finanzierung der Notarkosten
Wie alle anderen Nebenkosten, die beim Kauf eines Hauses anfallen, kann der potenzielle Käufer versuchen, die voraussichtlichen Notarkosten gemeinsam mit dem zu erwerbenden Haus über ein Darlehen mitzufinanzieren. Es ist ganz wichtig, sich im Vorfeld genau bei der gewählten Bank zu erkundigen, ob diese Möglichkeit besteht. Der Grund liegt darin, dass klassische Baufinanzierungen im Allgemeinen immer günstiger sind, als Privatkredite. Ansonsten empfiehlt es sich, die Gebühren für den Notar aus dem Eigenkapital zu bestreiten.
Abschließende Hinweise
Selbstverständlich möchte der Käufer eines Hauses sowohl beim Kaufpreis als auch bei den Nebenkosten sparen. Bei den Notarkosten ist das aufgrund der gesetzlichen Regelungen allerdings nicht möglich und Verhandlungen zwecklos.
Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu erwerben, sollte deshalb immer bedenken:
- – Ein Hauskauf ohne Notar ist unmöglich.
- – Die Kosten zahlt, von wenigen Ausnahmen abgesehen, immer der Käufer.
- – Am günstigsten ist es, Notarkosten aus dem Eigenkapital zu bezahlen.
- – Im Falle einer Vollfinanzierung sind die Gebühren für den Notar zusätzlich einzuplanen.
- – Makler kennen in alle Regel gute Notare. Diesen Empfehlungen darf der Käufer ruhig folgen. Die Abrechnung erfolgt ohnehin nach Gebührentabelle.
- – Zu erwartende Notargebühren lassen sich sogar im Voraus kalkulieren. Im Internet existieren verschiedene Onlinerechner, denen Interessenten ruhigen Gewissens vertrauen können.
Wer sich beim Hauskauf über die Nebenkosten, wie Maklergebühren oder Notarkosten ärgert, sollte nicht vergessen, dass der Notar für die erhobenen Gebühren auch eine ganze Menge leistet. In erster Linie sorgt er dafür, dass der Kaufvertrag sowohl im Interesse des Käufers der Immobilie als auch im Interesse des Verkäufers rechtswirksam zustande kommt.
Je mehr Dienstleistungsschritte er abwickeln muss, umso höher gestalten sich natürlich auch seine Gebühren. Solche zusätzlichen Schritte können beispielsweise die Eintragung von Wohn- oder Wegerechten sein.
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