Vielleicht sind Sie diesem Problem ja auch schon einmal begegnet: Äußerst ärgerlich kann es sein, wenn der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung auf sich warten lässt… Dabei hat der Vermieter einige Fristen bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten. Welche Fristen das sind und was passieren kann, wenn er diese nicht einhält, das erfahren Sie hier.
… und das erwartet Sie in diesem Artikel:
- Allgemeines zur Nebenkostenabrechnung
- Warum dauert die Nebenkostenabrechnung oftmals so lange?
- Pflichten des Vermieters
- Was passiert, wenn der Vermieter seine Pflicht verletzt?
- Die Abrechnungsfrist des Vermieters
- Rechtzeitige Zustellung an den Mieter
- Was ist, wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht?
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Allgemeines zur Nebenkostenabrechnung
Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist keine ganz einfach Sache. Damit ein Vermieter eines solche Abrechnung ausstellen kann, muss er jede Menge einzelner Abrechnungsbelege sammeln.
Da der Vermieter die relevanten Abrechnungsbelege teilweise leider selbst erst spät bekommt, kann sich dadurch ab und an der ganze Prozess etwas in die Länge ziehen. Die Folge dessen ist, dass der Mieter letztendlich lange auf seine Nebenkostenabrechnung warten muss.
Fristen: Nun muss ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung ein paar wichtige Fristen beachten. Logisch, denn niemand soll zur lange auf seine Betriebskostenabrechnung warten müssen. Welche Fristen das letztendlich sind und was passiert, wenn der Vermieter diese Fristen nicht einhält, erfahren Sie in den folgenden Absätzen…
Warum dauert die Nebenkostenabrechnung oftmals so lange?
Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht ganz einfach auszustellen. Ein Grund dafür, weshalb sich viele Vermieter dabei gern etwas mehr Zeit lassen. Allerdings ist auch der Mieter nicht ganz unabhängig bei dieser Sache: Wenn er eine Nebenkostenabrechnung ausstellen möchte, muss er meist selbst auf einige wichtige Belege warten. Solche Umstände summieren sich letztendlich auf und sorgen dafür, dass der Mieter teilweise unverschämt lange auf die Betriebskostenabrechnung warten muss.
Gut für den Mieter: Natürlich darf sich der Vermieter beziehungsweise die zuständige Hausverwaltung nicht unendlich Zeit lassen, denn auch der Mieter ist teilweise abhängig von den wichtigen Dokumenten.
Der § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) setzt die vorgeschriebenen Fristen und Zeiträume fest, an die sich der Vermieter mit der Abgabe der Nebenkostenabrechnung halten muss.
Pflichten des Vermieters
Nicht nur eine verpflichtende Frist besteht für den Vermieter. Ebenso ist der Vermieter dazu verpflichtet, einmal pro Jahr über die Nebenkosten abzurechnen. Hier heisst es vom Gesetzgeber:
„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“
Konkret bedeutet das, dass der Abrechnungszeitraum höchstens 12 Monate dauert. Meist wird vom Vermieter für den Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr gewählt. Dadurch kommen die vielen Abrechnungen der verschiedenen Mieter immer zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Wenn der Vermieter als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr wählt, läuft der Abrechnungszeitraum also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Darüberhinaus sind aber auch noch weitere Abrechnungszeiträume zulässig.
Ein Vermieter kann genauso entscheiden, dass sein Abrechnungszeitraum vom 1. April bis zum 31. März des Folgejahres läuft. Wie ein Vermieter den Einjahreszeitraum eingrenzt, ist ihm völlig selbst überlassen. Die Vorgabe vom Gesetzgeber ist lediglich, dass der Abrechnungszeitraum maximal 12 Monate lang sein darf.
Was passiert, wenn der Vermieter seine Pflicht verletzt?
Nun kann es vorkommen, dass ein Vermieter den Zeitraum vom maximal einem Jahr überschreitet. Wie ist in diesem Fall vorzugehen?
Nebenkostenabrechnungen, die einen längeren Zeitraum als ein Jahr umfassen, sind unzulässig. Ein Mieter ist dann sogar befugt, eine solche Nebenkostenabrechnung zu verweigern.
Beispiel: Wenn ein Vermieter beispielsweise begründet, dass das Mietverhältnis erst kurz vor Ende der Abrechnungsperiode begonnen hat, und er deswegen bis zur Nebenkostenabrechnung des Folgejahres warten möchte, wäre dies gesetzlich nicht zulässig.
Die verspätete Nebenkostenabrechnung wäre also unwirksam.
Wichtig: Natürlich ist es aber dann zulässig, wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung über einen kürzeren Zeitraum erstellen möchte.
Die Abrechnungsfrist des Vermieters
Wir wissen nun, dass der Vermieter jährlich über die Nebenkosten abrechnen muss. Hierfür gilt im Allgemeinen die Abrechnungsfrist, die im §556 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegt ist. Dieser Abschnitt besagt, dass dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich zugegangen sein muss.
Rechtzeitige Zustellung an den Mieter
Da sich die Vermieter oftmals bis zum letzten Ende der Frist mit der Abrechnung Zeit lassen, sind in der Vergangenheit schon viele gerichtliche Auseinandersetzungen zustande gekommen.
Hier sind einige interessante Beispiele der Urteile:
- Eine Nebenkostenabrechnung gibt als fristgerecht zugestellt, wenn sie am 31. Dezember zwischen 12 und 13 Uhr in Briefkasten des Mieters landet – auch wenn der 31 Dezember der letzte Tag der Frist ist.
- Wenn ein Vermieter die Nebenkostenabrechnung an Silvester um 19:00 an den Mieter faxt und dieser Tag den letzten Tag innerhalb der Frist darstellt, so gilt dies nicht mehr als fristgerecht.
- Ebenfalls nicht fristgerecht gilt der Fall, dass dem Mieter die Nebenkostenabrechnung an Silvester um 18:30 Uhr in den Briefkasten geworfen wird und Silvester der letzte Tag der Frist des Vermieters ist.
Sonderfall: Fällt Silvester beispielsweise auf einen Sonntag oder einen Samstag, so gilt nach § 193 BGB, dass sich der Termin auf den nächsten Werktag verschiebt. Da der 1. Januar ein Feiertag ist, verschiebt sich der Termin also auf den 2. Januar. Die Frist kann sich somit verlängern.
Was ist, wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht?
Sollte der Mieter innerhalb der Frist das Mietverhältnis beenden oder schon aus der Wohnung ausgezogen sein, so ändert sich an diesem Umstand rein gar nichts. Die Frist sowie die Abrechnungsperiode bleiben gleich.
Bildquelle: © M. Schuppich – Fotolia.com
