Wenn Sie Ihre Miete nicht zahlen oder andere Zusagen nicht erfüllen, die Sie in einem Mietvertrag gemacht haben, dann müssen Sie mit Konsequenzen rechnen. Im schlimmsten Fall kommt es zu einer Räumungsklage, die notfalls mit staatlicher Gewalt durchgesetzt werden kann. Hier sagen wir Ihnen, was Sie dagegen tun können.
Überblick
- Die Räumungsklage
- Räumungsklage und Mietschulden
- Konsequenzen abgesehen von der Räumungsklage
- Abmahnung vor der Räumungsklage
- Von der fristlosen Kündigung bis zur Räumungsklage
- Vor der Räumungsklage: Mit dem Vermieter reden!
- Was passiert bei einer Räumungsklage mit der Mietkaution?
- Wann kann es zu einer Räumungsklage kommen?
- Räumungsklage beim Amtsgericht oder Landgericht?
- Wie viel kostet eine Räumungsklage?
- Prozesskostenbeihilfe bei einer Räumungsklage
Möchten Sie von Zuhause aus Geld verdienen?
Die Räumungsklage
Der häufigste Fall, der zu einer Räumungsklage führt, sind hohe Mietschulden. Sie müssen sich auf zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten oder die Summe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum hinweg belaufen.
Wenn das der Fall ist, hat der Vermieter das Recht Ihnen fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung ist aber noch nicht mit einer Räumungsklage verbunden. Erst wenn Sie weiterhin Ihre Mietschulden nicht zahlen, kann das Räumungsverfahren eingeleitet werden.
Damit hat der Vermieter das Recht, Sie notfalls mit Gewalt aus der Wohnung oder Gewerbeimmobilie entfernen zu lassen.
Räumungsklage und Mietschulden
In der Regel handelt sich um die Leistung die Sie für Wohnraum erbringen, um eine regelmäßige Geldsumme. In einem ordentlichen Mietvertrag ist festgelegt zu welchem Zeitpunkt dieses Geld übergeben werden muss. Außerdem kommen zu den Mietzahlungen üblicherweise auch Nebenkosten für Wasser, Heizung und ähnliches hinzu. Auch diese Summe muss zum jeweils vereinbarten Termin bezahlt werden.
Wenn der Fälligkeitstermin überschritten wird, können die Maßnahmen des Mahnwesens zum Einsatz kommen. Sie sollten sich aber nicht darauf verlassen, dass Sie zuerst eine Mahnung bekommen, bevor weitere Konsequenzen drohen. Bestimmte Forderungen wie sie durch die Kostenpauschale oder Verzugszinsen entstehen, kann der Vermieter ohne weitere Ankündigung geltend machen.
Konsequenzen abgesehen von der Räumungsklage
Auch wenn es nicht zum Äußersten kommt, können sich Mietschulden auf Ihr Leben auswirken. Wenn zukünftige Vermieter von Ihnen einen Nachweis über Mietschuldenfreiheit fordern oder sich bei Ihrem ehemaligen Vermieter erkundigen, ob Sie die Miete immer pünktlich bezahlt haben, dann können Sie unter Umständen Probleme damit bekommen, eine neue Wohnung zu finden.
Das deutsche Recht schützt Mieter stärker als Vermieter, aber da es immer wieder Mietnomaden gibt, finden auch Vermieter immer auch neue Wege um sich abzusichern.
Abmahnung vor der Räumungsklage
Der Hinweis in Ihrem Mietvertrag, bis wann die Miete bezahlt werden muss, genügt als Hinweis auf die Fälligkeit. Ihr Vermieter muss sie also nicht jeden Monat erneut darauf hinweisen. In den meisten Fällen wird er das aber tun, wenn die Miete ausbleibt. Wie er das tut, bleibt ihm überlassen. Er kann das mündlich tun, oder mit dem in Deutschland üblichen dreistufigen Verfahren vorgehen.
Unabhängig davon hat er das Recht Mahngebühren als Pauschale oder nach tatsächlichen Aufwand einzufordern. Außerdem kann er Verzugszinsen berechnen.
Als Grundlage dafür dienen der Basiszinssatz, der alle 6 Monate neu festgelegt werden kann und der Aufschlagssatz. Beides zusammen macht im Moment 5,12 Prozent aus. Die Summe wird taggenau abgerechnet.
Von der fristlosen Kündigung bis zur Räumungsklage
Nachdem Sie die fristlose Kündigung erhalten haben, bleiben Ihnen zwei weitere Monate Zeit, um die ausstehende Summe zu begleichen. Wenn Sie das tun, können Sie weiter in der Wohnung bleiben. Allerdings gelten ab jetzt verschärfte Bedingungen für die Zahlung, die erst nach zwei Jahren wegfallen. Das bedeutet, dass alle Schonfristen entfallen und Sie bei Mietrückständen sofort aus der Wohnung geklagt werden können.
Vor der Räumungsklage: Mit dem Vermieter reden!
Zwei Monate bis zur fristlosen Kündigung und dann noch einmal zwei Monate bis zur Räumungsklage klingen nach einer langen Zeit, aber Sie sollten es nicht darauf ankommen lassen. Selbst wenn Sie nur zeitweise einen finanziellen Engpass haben und in überschaubarer Zeit wieder ganz normal die Miete zahlen können, ist es für alle Beteiligten besser, wenn Sie die Karten auf den Tisch legen und offen mit Ihrem Vermieter reden.
In vielen Fällen lässt er sich darauf ein, Ihnen die Mietzahlungen für eine Weile zu stunden.
Verlieren Sie auf jeden Fall nicht die Nerven und hüten Sie sich davor kurzfristige Kredite aufzunehmen, um die Mietshulden zu begleichen!
Was passiert bei einer Räumungsklage mit der Mietkaution?
Viele Vermieter verlangen beim Einzug eine Kaution von zwei Monatsmieten. Diese Summe dient als Sicherheit und soll zum Beispiel verhindern, dass Mieter Schäden in der Wohnung verursachen und der Vermieter dann auf den Reparaturkosten sitzen bleibt.
Dieses Geld gehört dem Mieter und kann nur unter ganz bestimmten Bedingungen einbehalten werden. Erst müssen Sie als Vermieter versuchen alle anderen Möglichkeiten auszuschöpfen, um an Ihr Geld zu kommen. Als Mieter können Sie die Kaution nicht verwenden, um eine Räumungsklage zu verhindern.
Wann kann es zu einer Räumungsklage kommen?
Eine Möglichkeit, wie es zu einer Räumungsklage kommen kann ist, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt. Der Mieter kann das anzweifeln und der Vermieter muss nachweisen, dass tatsächlich ein Eigenbedarf vorliegt. Weigert sich der Mieter immer noch die Wohnung zu verlassen, kann die Räumungsklage folgen.
Räumungsklage beim Amtsgericht oder Landgericht?
Räumungsklagen bei Privatwohnungen werden immer vor dem Amtsgericht vor Ort verhandelt. Bei gewerblich genutzten Immobilien kommt es darauf an, wie hoch der Streitwert ist. Über 5000 Euro ist das Landgericht zuständig.
Wie viel kostet eine Räumungsklage?
Die Kosten eines Verfahrens richten sich nach dem Streitwert, der sich aus der Jahreskaltmiete ergibt. Aus der aktuellen Kostentabelle kann man ablesen, wie viel Sie dafür zahlen müssen. Im Internet finden Sie auch Kostenrechner, die Ihnen einen allgemeinen Hinweis geben.
Die Kosten hängen außerdem davon ab, ob Sie sich durch einen Anwalt vertreten lassen und bis in welche Instanz Sie das Verfahren weiterverfolgen.
Sie müssen aber auf jeden Fall damit rechnen, dass die Gerichtskosten bis zu zwei Drittel des Streitwerts ausmachen können.
Prozesskostenbeihilfe bei einer Räumungsklage
Um erfolgreich Prozesskostenbeihilfe beantragen zu können, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:
- Sie sind nicht selbst in der Lage die Prozesskosten aufzubringen
- Es ist nicht völlig ausgeschlossen, dass Sie mit Ihrer Klage Erfolg haben.
- Das zuständige Gericht prüft, ob beide Voraussetzungen erfüllt sind.
Bildquelle: © akf – Fotolia.com
